سلام کانال جدید راجع به مطالب حقوقی املاک خواهد بود . فکر میکنید که چه مطالب و موضوعاتی باید درآن آورده شود؟ زیر این پست پیام بگذارید https://t.me/joinchat/UszAV4OmIlfYxf1t

سلام کانال جدید راجع به مطالب حقوقی املاک خواهد بود . فکر میکنید که چه مطالب و موضوعاتی باید درآن آورده شود؟ زیر این پست پیام بگذارید

https://t.me/joinchat/UszAV4OmIlfYxf1t

اجاره های طولانی مدت و موضوع حق سرقفلی
یکی از پرسش های موجران ومالکان مکان های تجاری این است که آیا اگر ملک خود را به مدت سه سال یا پنج سال یا بیشتربه شخصی اجاره دهیم، درپایان مدت اجاره می توانیم بدون هرگونه مشکل یا ادعایی ملک را تخلیه کنیم و برای مستاجرحق سرقفلی یا کسب و پیشه ایجاد نمی شود؟ درپاسخ باید گفت :که درنظام حقوقی ایران درمورد مکان های تجاری دوقانون با تفاوت های اساسی به عنوان قانون روابط موجرو مستاجرحاکم است .

درقانون روابط موجرومستاجر سال ۱۳۵۶ حقی به عنوان حق کسب و پیشه وتجارت پیش بینی شده که پس از پایان اجاره برای مستاجرمحل تجاری ایجاد می شود بدون اینکه درابتدای اجاره پولی به عنوان حق سرقفلی یا حق کسب وپیشه به موجرپرداخته شود وحتی مدت زمان درایجاد آن تاثیرندارد.

اما درقانون روابط موجرومستاجرسال ۱۳۷۶ حقی به عنوان سرقفلی پیش بینی شده است به این صورت که وقتی به مستاجرمحل تجاری واگذارودرابتدای اجاره وجهی غیرازقرض الحسنه یا رهن ازسوی مستاجر به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می شود ،همزمان با تخلیه باید به قیمت عادله روزبا نظرکارشناس به مستاجر مسترد شود مگر درقرارداد به نحوی دیگرشرط شده باشد.

چه مکان هایی مشمول قانون اجاره سال ۱۳۵۶ و مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می­ شود؟

هرمحل تجاری که دارای سابقه اجاره پیش ازیکم مهرماه ۱۳۷۶ باشد وهرچند سال یکبار با رضایت و آگاهی مالک ازمستاجر قبلی به مستاجر بعدی منتقل شود مشمول قانون سال ۵۶ شده وحتی اگر مدت اجاره یکسال و کمترهم باشد برای مستاجر حق کسب و پیشه ایجاد می شود .دراین صورت با وجود انقضای مدت اجاره ،امکان تخلیه ملک مگرطبق شرایط مقرردرماده ۱۵ قانون اجاره سال ۵۶٫ ممکن نیست .

املاک خصوصی ،و برطرف شدن مشكلات ثبتي آن ها
از آن جا كه قوانين ومقررات ثبت بسیارپيچيده و درک آن ها برای مردم دشواراست و درمواردي كه ملك خصوصي‌شان دچارمشكلات ثبتي مي‌شود، نگران آنند كه چگونه اين مشكل را برطرف كنند،ازاين رو براي برطرف شدن اين نگراني، ماده 147 اصلاحي قانون ثبت، تشریح مي‌شود، تا شايد به اطلاعات ثبتي هموطنان عزيزدرحل مشكلاتشان کمک کند.

روش قانوني رفع مشكلات ثبتي املاك خصوصي:

كساني كه قبل از تاريخ 83/9/23اقدام به ثبت‌نام كرده‌اند، مي‌توانند با در دست داشتن رسيد تقاضانامه ماده 147 به اداره ثبت مربوطه مراجعه كنند و پس از طي تشريفات قانوني، چنانچه اعيان قبل از تاريخ 70/1/1 احداث شده باشد، موضوع در هيات مطرح و سپس از طرف رياست اداره به كارشناسان ارجاع مي‌شود و آنها موظفند ظرف 20 روزازمحل بازديد کرده و تصرفات فعلي متقاضي را با مدارك خريداري ازنظرتناسب ميزان مالكيت و تصرفات تعيين و وضعيت ثبتي ملك را با توجه به سوابق پرونده ثبتي، مشخص و با ترسيم نقشه، محل مورد تصرف را روي آن منعكس كنند وتمام موارد از قبيل حدود و ثغور و مساحت عرصه و قدمت اعيان با نوع ملك، حقوق ارتفاقي، شماره فرعي واصلي را مشخص کرده و سپس براي تصميم‌ گيري به نظر رياست ‌رسانده و پس ازدستور برای تصميم نهايي و صدور راي، در جلسه هيات مطرح مي‌شود و پس ازصدور راي، به اداره ثبت ارجاع و پس ازآگاهي در روزنامه دردو نوبت به فاصله 15 روز و سپري شدن 2 ماه از انتشار اولين آگهي، در صورت نبود اعتراض نسبت به مراحل صدور راي اقدام لازم به‌عمل مي‌آيد.

حال چنان‌چه كساني كه تا تاريخ قيد شده موفق به ثبت‌نام نشده‌اند، مي‌توانند از طريق مراجع قضايي نسبت به درخواست الزام به تنظيم سند، اقدام كنند.

مستاجرچطور می تواند اجاره را فسخ کند
1- در صورتی که مورد اجاره با اوصافی که دراجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی)
2- درمواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3- هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا درمعرض خرابی باشد به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا درموارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه و موجرازتحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجرمی تواند به دادگاه محل وقوع ملک ،مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را درخواست کرده و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

ازاین تاریخ موجرحق مطالبه اجاره بها را ندارد ودفتردادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی اواخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره ودریافت کلید حاضر شود.

لزوم استعلام وضعیت ثبتی ملک پیش از معامله
افراد ، زمانی که می خواهند ملک یا زمینی را معامله کنند لازم است درمورد ملک و مستغلات ازاداره ثبت اسناد استعلام کرده و پس ازآن به امضاء قولنامه و تبادل وجه معامله اقدام کنند. درموارد بسیاری پیش می آید که ملک به علل قانونی درتوقیف و یارهن بوده وگاهی نیزفرد فروشنده اجازه معامله ندارد؛ بنابراین استعلام و تخصیص کدرهگیری مانع مراجعات قضائی خواهد شد.

نکته های ضروری و قابل توجه در معامله ملک
1 بررسی شود که آیا صاحب بنگاه مجوز ازاتحادیه دارد یا خیر.
۲- اگر مال مورد معامله بین چند نفرمشاع است ویا این که خریداران چند نفرند و عده ای به جای دیگری به وکالت ،معامله می کنند دارای وکالت رسمی هستند یا نه.
۳- صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تأیید کند.

۴-میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده است یا تحت چه شرایطی دریافت می کند.

۵- صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.

۶- در سند قید شود که آیا درآن قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر.

۷- چنانچه اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایراوراق بهادارنزد بنگاه داربه امانت گذاشته شده درقرارداد آورده و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
۸- اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملاً درقرارداد تعریف شود.
۹- قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود.

۱۰- حتماً دوفرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند.
۱۱- از امضای سند بدون حضورطرف دیگر و قبل ازاحراز سمت و هویت او خودداری شود.
۱۲- بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان درمالکیت فروشنده قراردارد یا این که دررهن بانک یا شخص دیگری است.
۱۳- باید توجه داشت که انجام معامله دربنگاه وسند تنظیمی عادی است و چه بسا فروشنده قبلاً یا بعداً آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تأیید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است.

۱۴- از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود.
۱۵- اگر چکی صادر می شود در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود.

شرایط املاک برای فروش
در قرارداد خرید و فروش، مال یا جنسی که فروشنده به خریدار منتقل می کند، دراصطلاح مبیع نام دارد. مبیع ممکن است کالا یا شئی باشد، همچنین مبیع می تواند ملک یا زمین یا آپارتمان باشد. مبیع یا مال فروخته شده، شرایط و خصوصیاتی دارد که باید رعایت شود.اما مسئله به این سادگی هم نیست. دراین مطلب به برخی از مهمترین این شرایط می پردازیم.

فقط مالک می تواند بفروشد

کالا یا چیزی که فروخته می شود، باید متعلق به فروشنده باشد ویا این که فروشنده از طرف مالک نمایندگی داشته باشد، مثل این که از طرف مالک وکالت درفروش ملک را گرفته باشد. کسی که مالک چیزی نیست نمی تواند آن را بفروشد. مثلا املاک وقفی دارای مالک شخصی نیست و به طورمعمول و به جز درشرایط خاص، کسی حق خرید و فروش آن را ندارد. به عنوان مثال می توان به املاکی اشاره کرد که دراراضی ملی شده و در محدوده حفاظت شده منابع طبیعی قرار دارند. این املاک چون مالک شخصی ندارند، قابل فروش هم نیستند.

ملک قابل نقل و انتقال باشد

یکی دیگر از مواردی که باید در خرید و فروش مد نظرقرارگیرد این است که بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است، باطل است . برای مثال می توان به ملک دربازداشت اشاره کرد. پس از آن که ملکی از طریق اداره ثبت املاک بازداشت شد، نقل وانتقال آن ممنوع خواهد بود واداره ثبت هیچ گونه انتقالی را درمورد آن ثبت نخواهد کرد. با این حال، ممکن است مالک، نسبت به فروش ملک با مبایعه نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام کند. دراین صورت، طبق نظرمشهور، چنین معامله ای نیزباطل است و ملک به خریدار منتقل نمی شود.

فروشنده باید توان واگذاری داشته باشد

فروشنده باید برای تحویل دادن چیزی که می فروشد، قدرت و امکان کافی داشته باشد. قرارداد خرید و فروش چیزی که فروشنده، قدرت تحویل آن ندارد، باطل است مگر این که خریدار، خود توان دراختیارگرفتن مال مذکوررا داشته باشد. مثلا فروشنده ملکی را می فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی تواند ملک را به خریدار تحویل دهد.اما خریدار این شرایط را می پذیرد و رفع تصرف و بیرون کردن مزاحمین از ملک را خود به عهده می گیرد. به این ترتیب، قرارداد خرید و فروش، درست خواهد بود.

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر ازآن مقدار است، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند مگر این که در هردو صورت، دوطرف به محاسبه زیادی یا کمبود توافق کنند.

در قرارداد خرید و فروش در صورتی که کالا یا ملک فروخته شده، به طور خاص، مشخص و معین باشد (عین معین)، اگر معلوم شود که آن شی معین، وجود خارجی نداشته، معامله باطل است.

مدارک لازم برای انتقال مسکن مهردرشرکت‌های عمران مسکن شامل، مدارک شناسایی خریدار و فروشنده، قرارداد و صورتجلسه انتخاب واحد، حضور همزمان خریدار و فروشنده برای انتقال الزامی است،‌ مالکان دارای کارت قسط باید ابتدا برای انتقال تسهیلات به بانک مسکن مراجعه کنند. در این مرحله مواردی از جمله معرفی ضامن و مدارک مربوط به ضمانت نیز لازم است. امکان تنظیم سند رسمی ملک در صورتی وجود دارد که کار ساخت واحد به اتمام رسیده و برای واحدها، پایان کار ساختمانی صادر شده باشد. پس از آن برای اخذ اسناد تفکیکی اقدام می‌شود و در این مرحله، مالکان می‌توانند برای هماهنگی‌های لازم در گرفتن سند مجزای واحد خود به شرکت‌های عمران شهرهای جدید مراجعه کنند.