پیشنهاد چینی‌ها برای ساخت هر متر مربع مسکن‌ با حدود ۱۵۰ دلار، ممکن است؟ چطور ممکن است با کمتر از ۸ میلیون تومان مسکن ساخت؟

بله این ممکن است، در حال حاضر هر مترمربع ساختمان در حدود ۳۰۰ دلار یا بیشتر هزینه دارد، اما بیش از ۲۰۰ دلار آن هزینه‌های مازاد و پرت مصالح و نیروی انسانی ناشی از سنتی سازی است!

این اعلام قیمت اعتراض انبوه‌سازان به ویژه انبوه‌سازان صاحب نفوذ را در پی داشته که نشان از شکسته شدن انحصار قیمتی ‌رقابتی شدن موضوع است.

در حالی که چینی‌ها با صنعتی سازی توانستند مرتبا نیاز به نیروی انسانی غیر متخصص و پرت مصالح و هدر رفت منابع را در تکنولوژی ساخت کاهش دهند، سازندگان ایرانی مرتبا طی سال‌های اخیر با فشار به نیروهای تخصصی و جایگزینی آنها با نیروی کار غیر متخصص سیاه اتباع این هدر رفت را افزایش دادند. تا جایی که انبوه‌اسازان ایرانی که خالی از فرآیندهای تخصصی و صنعت دانش‌هایت شدند دیگر توان رقابت با انبوه‌اسازان چینی را ندارند.

البته این تنها انبوه‌سازان نیستند که با غیرتخصصی کردن فرآیند ساخت صنعت ساختمان را که زمانی توان صدور خدمات داشت به شرایط عدم امکان رقابت کشاندند، دولت و به ویژه سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی هم در بستر سازی خالی شدن عرصه از فرآیندهای با بهره‌وری بالای تخصصی و جایگزینی آنها با شیوه‌های سنتی بی تاثیر نبوده!

پیش‌بینی بازار املاک سال آینده مطمئنا بدون خطا نیست، این ناشی از عدم شفافیت و پنهان سازی اطلاعات معاملات املاک هم در بخش خصوصی و هم در بخش دولتی در نبود انجمن‌ها و دیده‌بان‌های بخش عمومی به ویژه در مورد املاک مسکونی است.
همین باعث شده است تا آماتورها و غیرمتخصصین که کمتر با مطالعات شهری و بازارهای املاک آشنا هستند، تحولات ارزی سال آینده را به عنوان راهنمای تعیین تحولات بازار املاک کشور معرفی کنند.

هر چند نیاز به مسکن به عنوان پر تعدادترین نوع املاک همواره وابسته موضوعات داخلی به ویژه تغییرات و تحولات جمعیتی است. شاید رشد قیمت کوتاه‌‌‌مدت مسکن گاها وابسته به وضعیت انتظارات تورمی با سنجه ارزی باشد. اما در طولانی مدت چنین نیست و بازارهای املاک بازار معاملات کوتاه مدت نیستند!
شاید به نظر برسد که علت رشد قیمت مسکن عواملی نظیر تورم، رشد نقدینگی، نرخ برابر دلار و… است اما نیاز به املاک همواره معلول جمعیت است که باعث رشد ارزش املاک شهری و حومه‌ای از دهه هشتاد شده است و انتظارات تورمی در بازارهای املاک تنها تحت‌تاثیر تغییرات جمعیتی و به نوعی ضریبی برای ارزش اصلی هستند.
مطابق با تغییرات مربوط به هرم جمعیتی و همچنین تحولات نرخ رشد جمعیت نیاز به مسکن در حال کاهش است و کل نیاز یک دهه آینده برای تامین مسکن مجموعا نیاز به ساخت و عرضه جدید بدون در نظر گرفتن ارتقای مسکن ۷ میلیون واحد مسکونی است.
با توجه به کاهش رشد جمعیت این نیاز به تدریج تقلیل یافته و ما در میانه دو دهه پرتقاضا در بازار مسکن کشور براساس نیازهای جمعیتی هستیم.
کاهش شدید نیاز به مسکن در پایان این دهه به معنای بسته شدن دریچه اصلاحات ملکی و ساخت و ساز اصولی برای چنین دهه بعدی دانست.
سال ۹۶ به احتمال بسته شدن این فرصت ناشی از دلایل اقتصادی در ابتدای این دهه طی جستاری که در مجله هنرنمامعمار منتشر شده بود اشاره کرده بودم که متاسفانه به وقوع پیوست.

ادعای صنعتی‌سازی ۱۵ درصدی دولت ممکن است؟
به نظر من خیر! ممکن نیست!
غیرممکن است پس از چهار دهه سنتی سازی و نداشتن حتی یک درصد ساخت و ساز صنعتی ناگهان ۱۵ درصد محقق شود!سازمان‌های دولتی چه در دولت‌های گذشته و فعلی تنها به دنبال افزایش آمار ساخت و ساز مسکن بودند و تفاوت بین صنعتی‌سازی و سنتی‌سازی حتی برای مسئولین روشن نیست و درک صحیحی از آن ندارند، کشور نیاز به فراهم کردن زیرساخت‌های صنعت ساختمان به ویژه در بخشآموزش برای تربیت کارگران ماهر و متخصص دارد.

این وعده قابل تحقق نیست، دولت برای صنعتی‌سازی چه اقدام موثری کرده که تا پایان برنامه هفتم ۱۵ درصد ساختمان‌ها صنعتی‌سازی شوند؟ حتی ارکان دولت مانند نظام مهندسی به عنوان بازوی اجرایی دولت در بخش مهندسی ساختمان که تخصصی‌ترین نهاد است فرسنگ‌ها تا پذیرش ساخت و ساز صنعتی فاصله دارد.

در دولت تصور این است که برای صنعتی سازی ساختمان نیاز به ورود تکنولوژی است!
در حالی که همین امروز هم بسیاری تکنولوژی‌ها موجود است که در ساخت و ساز سنتی به شیوه سنتی استفاده می‌شوند!
صنعتی سازی ساخت و ساز نیازمند صنعتی شدن فرآیندها است که به دلیل مداخلات دولت تا امروز امکان صنعتی سازی محیا نشده و ارتباط خاصی با واردات و تحریم ندارد!
بزرگترین مانع صنعتی سازی ساختمان خود دولت است که با تضعیف بخش‌های تخصصی و صنعتی ساختمان فضا را در سمت ساخت و ساز سنتی قفل کرده است.

مجددا بانک‌مرکزی انتشار آمار تغییرات اجاره مسکن را متوقف کرد!
در گزارش اخیر بانک مرکزی اطلاعاتی از اعلام رسمی تحولات نرخ بازارهای اجاره مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور نیست.

سال گذشته هم، از ابتدای زمستان، اعلام آمار رسمی مربوط به تغییرات نرخ در بازارهای املاک و به خصوص مسکن کلان‌شهر تهران از طرف بانک مرکزی مسکوت و آمار رسمی با تاخیر ۸ماهه اواخر مهرماه امسال منتشر شد.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، رشد نرخ ماهانه اجاره مسکن کشور ۳.۶‌ درصد بوده است؛ اما بر اساس آمار رسمی مشخص نیست افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران کمتر یا بیشتر از این میزان بوده است.
عدم شفافیت در موضوع املاک و به ویژه مسکن از زمان آغاز وزارت مهرداد بذرپاش مرتبا افزایش یافته است، این سعی در کاهش انتشار اطلاعات و آگاهی عمومی نشان از شکست سیاست‌های دولت و وزارت راه و شهرسازی در زمینه مسکن دارد.

به موجب ماده ۵۴ مکرر اصلاحی مصوب مورخ ۵/ ۹/ ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی - منتشر شده در روزنامه رسمی به تاریخ ۷/ ۱۰/ ۱۳۹۹ - قابل اجرا ۱۵ روز پس از انتشار، مالیات بر خانه‌های خالی شامل خانه خالی در شهر بالای یکصد هزار نفر جمعیت شد. این خانه‌ها به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی می‌شوند. یعنی اگر در سامانه خانه خالی باشد، پس از گذشت ۱۲۰ روز مشمول مالیات می‌شود.
نکته جالب اینکه این دوره در یک سال مالیاتی ( سال شمسی ) لحاظ می‌شود، یعنی اگر ۱۲۰ روز در یک سال ساکن یا کاربر نداشته باشد. و ۱۲۰ روز هم سال بعد، حتی اگر این دوره‌ها پیوسته باشد، شامل مالیات نمی‌شود!!!!!

همچنین محاسبه مالیات به ازای هر ماه پس از زمان مذکور ( ۱۲۰ روز ) خواهد بود و دوره ۱۲۰ روزه مشمول مالیات نیست.

اگر خانه خالی نوساز باشد دارای فرجه یکساله است، یعنی پس از ۱۲ ماه + ۱۲۰ روز و اگر از طرح ها و پروژه های انبوه سازی باشد پس از ۱۸ ماه + ۱۲۰ روز از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی مشمول مالیات خواهد شد.

لازم به ذکر است مبنای مالیات خانه خالی ، مالیات بر درآمد اجاره موضوع ماده ۵۴ ق.م.م است و اشخاصی که دارای بیش از ۵ خانه خالی هم زمان در یک سال مالیاتی باشند ، مشمول مالیات ۲ برابری خواهند شد.

و البته در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی، مهلت ۱۲۰ روزه برای مالک جدید جاری می‌شود.

از دهه هشتاد در نتیجه سیاست‌های دولت در دهه هفتاد و کمبود شدید تولید املاک به ویژه املاک مسکونی و اداری متوسط قیمت مسکونی در تهران به معادل ۲۰۰۰ دلار آمریکا رسیده بود، گاه و بی گاه انتشار آمار مسکن از سمت مراجع رسمی متوقف می‌شود، امسال هم بعد از ۸ ماه سکوت بانک مرکزی و مرکز آمار ایران پس از جهش قیمت مسکن و رشد متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران به بالاتر از ۵۰ میلیون تومان انتشار آمار متوسط قیمت مسکن در تهران در روزهای پایانی مهر مرکز آمار ایران بالاخره رشد شاخص قیمت مسکن برای شهریور ماه سال جاری را منتشر کرد.
براساس این گزارش در ماه گذشته میانگین حسابی قیمت مسکن در تهران به متر مربعی ۷۷ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در شهریور ماه به عدد قابل توجه ۷۵ درصدی رسیده است. اما شاخص رشد ارزش متوسط املاک در تهران همانطور که مشاهدات میدانی نشان میداد طبق این آمار هم منفی است حتی طبق داده‌های مرکز آمار شهریور ماه برای سومین ماه پیاپی شاخص رشد قیمت مسکن در پایتخت نزولی بوده است. به طوری که در شهریور رشد قیمت ماهانه مسکن منفی ۱.۷ درصد بوده است و در مرداد هم منفی ۰.۷ درصد اعلام شده.

در شهریور ماه منطقه یک با متوسـط وزني قيمت مترمربعی ۱۵۸ میلیون تومان بالاترین قیمت و منطقه ١٨ با متوسـط وزني قيمت مترمربعی ۴۱.۵ میلیون تومان پایین‌ترین قيمت را در بين مناطق ٢٢ گانه تهران به خود داشتند.
همچنین بیشترین رشد قیمت هم متعلق به منطقه ۲۲ تهران با منفی ۴٪ و بیشترین رشد مربوط به منطقه ۱۰ با مثبت ۲٪ بوده.

مسکن حمایتی راهکاری برای جلوگیری از گسترش فقر | پایگاه خبری بازآفرینی
https://bazafarini.ir/%d9%85%d8%b3%da%a9%d9%86-%d8%ad%d9%85%d8%a7%db%8c%d8%aa%db%8c-%d8%b1%d8%a7%d9%87%da%a9%d8%a7%d8%b1%db%8c-%d8%a8%d8%b1%d8%a7%db%8c-%d8%ac%d9%84%d9%88%da%af%db%8c%d8%b1%db%8c-%d8%a7%d8%b2-%da%af%d8%b3/

bazafarini.ir

مسکن حمایتی راهکاری برای جلوگیری از گسترش فقر | پایگاه خبری بازآفرینی