Как сдать квартиру за 1 день.

Иногда это очень важно, потому что собственник может жить в другом городе или уезжает в командировку и у него очень ограниченное время для решения вопроса по сдаче квартиры в найм.

Допустим у собственника есть только один день для показа квартиры потенциальным нанимателям.

Но, однозначно, у собственника есть время до этого ОДНОГО дня показа квартиры, чтобы провести следующие важные мероприятия:

☑️ Подготовить квартиру к сдаче (купить необходимую мебель, бытовую технику, сделать уборку).

☑️ Провести мониторинг и узнать рыночные значения по сдаче в найм аналогичных квартир в данном районе.

☑️ Подготовить договор найма, оставив прочерки для ФИО и паспортных данных будущего нанимателя.

Распечатать проект договора найма.

☑️ Провести видео и фотосъемку квартиры. Фото необходимы качественные.

☑️ Разместить на специальных интернет - площадках сведения о сдаче квартиры в найм.

Выполнив все это у Владельца фактически следующая задача - ожидание звонков от потенциальных нанимателей квартиры. Возьмите три дня с даты выхода объявления для того, чтобы собрать на просмотры максимальное количество заинтересованных лиц.

Если задача ставится сдать квартиру за один день, то в объявлении необходимо указать скидку (плата за найм меньше, чем в среднем по рынку). Скидка в размере 10% от средней цены по рынку - это более, чем достаточно в данной ситуации.

✔️ День просмотра квартиры - день подписания договора найма и передачи квартиры.

Если все предыдущие пункты Вами выполнены в полном объеме, то остается показать квартиру потенциальным нанимателям и провести некий тендер среди них.

В чем будет заключаться тендер:

?? Проверить документы нанимателя (паспорт, регистрацию).

?? Проверить нанимателя по открытым базам данных судов и делопроизводств (на предмет отсутствия у будущего нанимателя проблемных моментов, отсутствие исполнительных производств, банкротств). Это важно с точки зрения получения впоследствии платежей за найм.

?? Уточнить готов ли будущий наниматель оплачивать установленную договором найма плату в указанных Вами размерах (с учетом страхового депозита). Узнайте его место работы, род занятий, ориентировочный доход, состав семьи.

Если будущий наниматель торгуется, просит не оплачивать страховой депозит, просит "разбить" платеж за найм на части, то это плохой сигнал и знак минуса будущему нанимателю (возможны просрочки оплат).

Наконец, Вы все узнали о трех потенциальных нанимателей. Теперь, проведя такой мини-тендер, Вы будете готовы к подписанию договора найма.

Telegraph

Как сдать квартиру за 1 день.

Какие комнаты не стоит покупать.

На самом деле приобретение комнаты может иметь несколько целей и преследуются следующие возможности:

Некоторые люди покупают комнаты:

➡️ Чтобы в них жить, потому что денег на покупку квартиры целиком у них не хватает;

➡️ С инвестиционными целями в надежде выкупить по дешевке оставшиеся комнаты у соседей и завладеть квартирой целиком;

➡️ Для последующей сдачи комнаты в найм.

Некоторые "ПСЕВДОИНВЕСТОРЫ" покупают комнаты / доли в квартире с целью захвата в последующем всей квартиры и ее перепродажи уже целиком. При этом они используют тактику создания неприемлемых условий существования в квартире содольщиков и выживают их постепенно из комнат и оставшихся долей.

Итак, цели людей при покупке комнат могут быть разные. Мы рассмотрим такой вариант, когда комната приобретается для проживания и на перспективу возможного выкупа оставшихся комнат.

Что необходимо учитывать при таком варианте:

*? Локация квартиры очень важна.*

Исторический центр города наиболее привлекателен. Если это не центральная часть города, то необходима близость к метро и транспортным узлам.

*? Этаж не первый и может быть даже не второй.*

Начинайте с третьего этажа. Если дом без лифта, то выше 4 этажа лучше не забираться.

? Количество комнат: 2-3.

Только двушки и в редких случаях трешки, когда локация особенно удобна, либо видовая квартира. Четырех-комнатная квартира бесперспективна для возможного выкупа других комнат, так как всегда найдется сосед с неприемлемыми требованиями.

? Наличие в квартире раздельного санузла, а лучше даже наличие двух санузлов.

Это очень важно с точки зрения быта. Один санузел по закону бутерброда в самый ответственный момент всегда будет занят.

*? Комната и общие зоны в квартире в приличном состоянии.*

Это значит, что не потребуется значительных вложений для нахождения в квартире и для проживания в комнате.

*? Перепланировка в квартире отсутствует, перегородки согласно планам БТИ, а в документах у Владельца полный порядок.*Если в квартире / комнате есть в наличии неузаконенная перепланировка, то это проблема. Купить-то Вы ее купите, а вот приводить в соответствие придется квартиру / комнату придется уже Вам. Какие это денежные средства сказать трудно, но что точно - деньги это немалые.

*? Вам должно быть известно кто является собственниками других комнат и Вам должны быть известны их контакты.*

Если это неизвестно, то непонятна ситуация с квартирой целиком, а перспективы квартиры на будущее очень туманны.

Также если непонятно кто сособственники других комнат, то может возникнуть проблема с оплатой коммунальных расходов по квартире и варианты отключения от сетей за неуплату.

Telegraph

Какие комнаты не стоит покупать.

Что предпринять, чтобы БЫСТРЕЕ сдать 3-4-комнатную квартиру.

Важно понимать то, что в основном наниматели 3-х 4-х комнатных квартир - семейные люди с детьми. Это достаточно узкая категория людей, поэтому спрос на 3-4 комнатные квартиры в найм невысокий.

Что же можно предпринять, чтобы расширить список потенциальных заинтересованных нанимателей и быстрее сдать 3-4 комнатную квартиру:

✅ В составе квартиры обязательно предусмотрите детскую комнату, с двухэтажной кроватью, столом для занятий и компьютера, игровой зоной.

✅ Разрешите проживание нанимателю в квартире с животными. Это даст дополнительно 30% потенциально заинтересованных нанимателей.

✅ Предлагайте трехкомнатную квартиру в объявлениях как большую двушку.

Просто потому что наниматели используют фильтры в поисковиках они не увидят Вашу трешку в объявлениях. Позиционируя квартиру как двушку с оплатой всего на 3-4 тысячи рублей больше, чем двушка, Вы сможете найти дополнительных клиентов, которые ищут квартиру именно в данном районе.

Для клиентов, ищущих квартиру именно в данном районе, разница в 3-4 тысячи рублей может быть не существенна.

✅ Можно сдавать квартиру в разбивку по комнатам.

Необходимо отметить то, что в этом случае будет больше договоров найма и постоянная ротация нанимателей. Потребуется однотипная мебель в каждую комнату, замки на каждую дверь в комнаты.

Такой вариант может быть эффективным, если в квартире в наличии два санузла. При одном санузле, да еще и совмещенном, вариант непроходной, не стоит даже начинать эту затею.

В целом этот вариант с постоянными телодвижениями, потребуется больше усилий, Вы будете постоянно вовлечены в процесс.

✅ Чтобы быстрее сдать 3-4 комнатную квартиру в найм можно снизить на 2-3 тысячи ценник в объявлении и предоставить нанимателям льготный период оплаты (например: проживание в первой половине первого месяца бесплатно).

✅ Практика показывает, что быстрее сдаются квартиры, собственники которых предоставляют максимальную информацию в объявлениях: это видеопрезентация квартиры (ролик на ютуб) ,фотографии каждой комнаты в разных ракурсах, фото парадных и общих зон.

Если собственники квартир показывают в объявлениях сжатую информацию, без достаточного количества фото и видео, делают плохие фотографии и порой даже искажают информацию о квартире, то в этом случае сдать квартиру может быть очень трудно.

Telegraph

Что предпринять, чтобы БЫСТРЕЕ сдать 3-4-комнатную квартиру.

Какие документы проверить при покупке комнаты в квартире.

Для того, чтобы продать комнату / долю в квартире собственнику необходимо собрать комплект документов. Сделка с комнатами / долями проводится через нотариуса. Что необходимо владельцу комнаты предоставить для подготовки и заключения сделки:
*☑️ Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.*

Свидетельство о собственности / выписка ЕГРН, договор - купли продажи / договор дарения / свидетельство о праве наследования.

*☑️ Необходимые документы.*

? Паспорт владельца.

? Уведомление (с отметкой о вручении) о продаже комнаты / доли в квартире в адрес других сособственников (делается нотариально или вручается лично под роспись). В уведомлении указывается существенное условие: стоимость продажи.

Продажа комнаты третьим лицам возможна не ранее, чем через месяц с даты вручения уведомления другим сособственникам квартиры.

? Согласие супруга на продажу комнаты, если последняя приобреталась в браке. Справка из ЗАГС о том, что не состоял в браке на дату приобретения комнаты. Для случаев наследства и дарения согласие супруга не потребуется.

? Справка из нарко и психодиспансера (о том, что владелец комнаты не состоит на учете).

☑️ Отсутствие обременений.

? Справка о зарегистрированных в комнате лицах (получать через МФЦ).

? Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ (получить через МФЦ).

? Кадастровый паспорт (справка БТИ) для уточнения производилась ли перепланировка квартиры.

Это необходимый набор документов. Но кроме этого есть еще и дополнительный перечень документов для сделки. *✋? Кроме вышеперечисленных документов целесообразно проверить:*

? Аварийность дома: планируется ли реновация, снос, реконструкция дома. Такие сведения размещены на специальном сайте Фонда реновации и mos ru.

Кроме этого необходимо проверить сведения об аварийности дома в выписке из ЕГРН (через МФЦ или Госуслуги) и на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на сегодняшний день содержит информацию о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.

? Риски банкротства продавца: получить кредитную историю продавца.

Необходимо в день сделки совместно с продавцом в любом отделении банка запросить и получить кредитную историю и убедиться, что выданные на продавца кредиты не превышают 500 тыс.руб.

Такой документ может впоследствии понадобиться в суде. Документ необходим на случай признания продавца банкротом в качестве доказательной базы того, что на дату продажи комнаты у продавца не было признаков приближающегося банкротства.
*? Рыночная экспертная оценка комнаты / доли специализированной организацией.*

Необходимо получить отчет о рыночной оценке комнаты в специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию.

Такой документ также может впоследствии понадобиться в суде. Документ необходим на случай оспаривания сделки в суде в качестве доказательной базы того, что стоимость продажи комнаты / доли на дату продажи соответствовала рыночным значениям.

*? Проверить паспорт.*

Проверить паспорт продавца на предмет его действительности, его состояния, соответствия фотографии, отсутствии помарок.

*? Проверить сведения о продавце в базах данных судебных и исполнительных производств.*

Проверить продавца по судебным базам необходимо, чтобы оценивать последствия возможной сделки, оценить риски возможного оспаривания сделки.

Telegraph

Какие документы проверить при покупке комнаты в квартире.

Ошибки собственников квартир при сдаче их в найм.

Собственники порой допускают ошибки, которые не позволяют им быстро сдать квартиру в найм.

Какие же это ошибки? Давайте разберем их.

*?? Некачественные самодельные, размытые фотографии.*

Собственники стараются, но у них плохо получается. Потому что снимают вид на окно комнаты квартиры, при этом недостаточное внутреннее освещение показывает темноту внутри квартиры на фоне которого окно - светлое пятно.

Мутные фотографии - признак того, что ремонт в квартире некачественный, трухлявая мебель, истертые полы и ковры с пятнами. Именно это и скрывает за мутной фотографией собственник.

При просмотре квартиры это все быстро выясняется и потенциальные наниматели уходят недовольные.

?? Отсутствие ремонта в квартире.

Это ключевое условие. Оторванные обои, радиаторы с подтеками, пятна на потолке, грибок, падающая штукатурка, скрипящие двери, капающие краны, разбитая плитка.

Все это никак не воодушевит нанимателей на подписание договора найма: разворачиваются и уходят.
*?? Недостаточно бытовой техники в квартире.*

Кроме чайника, телевизора и холодильника нужна микроволновка, нужна стиральная машинка на бОльшой объем белья, нужен утюг.

Это самый минимум набора бытовой техники, который должен присутствовать в квартире. Старая швейная машинка и пыльный самовар нисколько не поспособствуют быстроте сдачи квартиры в найм.

*?? Старая, изъезженная, мебель.*

Мебель из разных столетий, расстроенное пианино, шкаф со скрипящими дверцами равносильны слову "До свидания, наниматель".

Для оперативной сдачи нужна современная, удобная функциональная, работающая мебель. Если этого нет, то нанимателей придется искать очень долго.

*?? Недостаточное внутреннее освещение в квартире.*

Это очень важно: плохие светильники и их недостаточность. Кроме этого некачественная проводка (вылетают пробки), болтающиеся розетки, неработающие выключатели не нужны нанимателям.

Они не будут заниматься доделками и переделками. Им нужно заехать и жить. По этой причине многие отказываются от найма.

*?? Театр начинается с вешалки, а сдача квартиры начинается с парадной.*Наведите порядок в парадной, в общих зонах. Договоритесь с соседями, чтобы они не выставляли свои пустые коробки в коридор.

Позвоните в управляющую компанию и оставьте заявку на дополнительную уборку общих зон, лифта. Чистота общих зон создаст благоприятное впечатление у потенциальных нанимателей и сдача квартиры пойдет быстрее.
*?? Мало спальных мест.*

Даже если сдается только однокомнатная квартира, то мало одного дивана или одной кровати. В идеале должна быть возможность организации второго спального места (кресло-раскладушка, диван на кухне). Это важно для нанимателей.

*?? Максимальная цена в объявлении.*

Если Вы установили в объявлении максимальную цену, то откликов и звонков будет существенно, в разы меньше. Также меньше будет просмотров.

Снизив цену всего на пару тысяч рублей в объявлении можно в два раза увеличить количество заинтересованных в найме лиц.
*?? Личные вещи из квартиры необходимо убрать.*Речь о портретах родственников, фотографиях, благодарностях и других предметах, которые что-то значат для Вас.

Для нанимателя они ничего не значат, а смотреть на чужие фотографии никому не интересно. В квартире должен быть такой же антураж, как и в гостиницах.

Немного подумайте о фен-шуй: фото спокойных водоемов не подойдут. Выбирайте пейзажи бурных рек и водопадов. *?? Запах в квартире.*Наличие посторонних запахов в квартире испугает любых нанимателей. Все источники запаха должны быть удалены из квартиры, места вентиляции тщательно проверены на предмет того, что вентиляция работает, высасывая воздух из квартиры, а не подавая посторонние запахи от соседей к Вам в квартиру.

Чтобы сделать просмотр приятным и добиться быстрого положительного ответа от потенциального нанимателя, который смотрит квартиру, заварите перед его приходом молотый кофе. Аромат напитка придаст импульс нанимателю быстрее соглашаться на Ваши условия.

✔️ Предложите нанимателю выпить чашку ароматного кофе, чтобы обсудить нюансы договора найма.

Telegraph

Ошибки собственников квартир при сдаче их в найм.

Каких собственников следует избегать при найме квартиры.

Не все собственники квартир готовы честно сдавать квартиру в найм. Практика показывает, что часть владельцев квартир хитрят и поэтому лучше обойти таких собственников стороной и не заключать с ними договор найма во избежание возникновения проблемных ситуаций.

Что же это за проблемные владельцы квартир?

❌ Владельцы, которые предлагают не заключать договор найма.

Заключенный договор - это Ваша защита. Это четкие права и обязанности сторон. Это некая гарантия и основание правомерности Вашего пребывания в квартире. Договор найма - это гарантия Вашего проживания в квартире.

Если нет договора найма, то к Вам могут появиться вопросы у соседей и правоохранительных органов.

*❌ Владельцы, которые берут страховой депозит в размере, большем, чем один месяц найма.*

Страховой депозит обеспечивает надлежащее исполнение нанимателем обязанностей по договору. Страховой депозит в размере больше, чем один месяц как минимум должен насторожить нанимателя. Почему такой большой депозит?

Какие бы доводы не приводил Владелец квартиры знайте, что общая практика - это страховой депозит в размере одного месяца найма.

❌ Владелец не показывает документы (часть документов) на квартиру перед подписанием договора найма.Как вариант в квартире, где несколько собственников Вам предлагают подписать договор найма квартиры только с одним из собственников, который (якобы) выступает в договоре от всех собственников.

Нежелание показать часть документов может говорить о том, что с документами на квартиру могут быть проблемы или есть риск мошеннических действий.

Если собственников в квартире несколько, то подписывать договор найма с нанимателем должны все собственники. Либо одним из владельцев должна быть представлена доверенность от остальных собственников на действия по сдаче данной конкретной квартиры в найм по такой-то конкретной цене и на действия по подписанию договора найма.

?? Копию такой НОТАРИАЛЬНОЙ доверенности (проверить срок действия) необходимо прикрепить к договору найма как отдельное приложение. Необходимо включить в ШАПКУ договора найма сведения о такой доверенности.

Если же подписать договор найма только с одним из собственников, то есть существенный риск того, что один из владельцев мог вообще не подозревать ничего о том, что квартира будет сдана в найм и потребовать Вашего выселения из квартиры.

Во избежание претензий со стороны других сособственников необходимо сопоставить адрес квартиры и цену в доверенности и в договоре найма.

Telegraph

Каких собственников следует избегать при найме квартиры.

Клининговые роботы. Интересные технологии, инновации, которые увеличат прибыль.

На рынке появились клининговые роботы, предназначенные для уборки средних и больших помещений (от 1 до 10 тыс.кв.м.). Рынок огромный, есть трудности с персоналом (где людей набирать?). Обеление отрасли клининговых услуг сделало услугу дороже и увеличило фонд оплаты труда.

Ритейлеры платят за обычный клининг значительные суммы, а магазины (да и склады) остаются пыльными. Клининговый персонал научился проезжать на уборочных машинах под камерами и не убирать там, где камер нет.

В договоре по клинингу стоит 2–3-разовая уборка помещения, а в реальности она проходит 1,5 раза. Робот, конечно же, такого не допустит. Если его запрограммировали на 2 тыс. кв.м. площади, задали цикл трехразовой уборки, то задача будет выполнена полностью. И это отобразится в мобильном приложении, а также в облачной CRM-системе, собирающей статистику.

Между тем по информации производителя клининговый робот обходится дешевле, чем человек, убирает более качественно и при этом в десятки раз экономичнее, чем стандартная поломоечная машина. При выполнении тех же задач тратится в десятки раз меньше ресурсов (электричества, воды и моющих средств).

Как показали подсчеты в год ручная поломоечная машина тратит на уборку объектов 432 тонны воды, а робот потратит при таком же цикле уборки 32 тонны воды. Карл, это в 13,5 раз меньше!

У каждого робота есть CRM-система с полной статистикой по всем важным показателям (пробег, выполнение задач). Все роботы оперативно направят отчеты по процессам сразу после выполнения задачи.

Telegraph

Клининговые роботы. Интересные технологии, инновации, которые увеличат прибыль.

Риск-ориентированный подход к предотвращению аварийных ситуаций на объектах.

Для того, чтобы предотвратить аварийные ситуации, необходимо перенастроить управление.

➡️ Один из топ-менеджеров компании должен быть назначен ответственным управленчески (его квартальная и годовая премия, а также дальнейшая работа в компании должна быть замотивирована на отсутствие аварийных ситуаций). Это должен быть управленец с наличием технического образования.

✔️ Необходимо подготовить матрицу с перечнем рисков возникновения аварийных ситуаций.

Выделите в матрице риски возникновения аварийных ситуаций, а также выделите факторы, влияющие на пресечение аварийных ситуаций.

✔️ Каждому риску и фактору присваивается балльная оценка.

Оценки по зданиям и объектам суммируются. Таким образом в результате получается итоговая оценка рисков здания/объекта. Итоговая оценка рисков здания/объекта является инструментом для разработки стратегии защиты здания/объекта, а также для разработки мероприятий и бюджета на следующий период.

✔️ К каждому риску и фактору должно быть разработано нивелирующее или профилактическое мероприятие, произведена оценка стоимости затрат.

✔️ Итоговый результат представляется руководству компании в составе стратегического плана для принятия решения о выделении бюджета на нивелирование рисков и профилактику аварийных ситуаций.

✔️ После утверждения стратегии и бюджета этап выполнения мероприятий, который в том числе включает в себя поиск наиболее эффективных технических решений и проведение тендеров (для оптимизации затрат).

?? Матрица (карта) рисков должна обновляться ежегодно и учитывать как нормативные требования, так и изменения технического состояния зданий/объектов.

Кроме этого должны учитываться мероприятия по обеспечению жизни и здоровью людей (в случае возникновения аварии), требования по хранению товаров (например, лако-красочная продукция требует определенных условий хранения).

Telegraph

Риск-ориентированный подход к предотвращению аварийных ситуаций на объектах.

Торговая недвижимость. Как понять эффективность.

Вы сняли в аренду помещение и организовали торговлю. Как понять: что происходит и будет ли расти прибыль.
✅ Средний чек.

Определите средний чек покупки в Вашем магазине. Сравните с данными продаж у конкурентов. Ведите учет показателя по месяцам.
✅ Проанализируйте трафик.

Сколько человек проходит мимо магазина. Сколько человек заходит в магазин. Сколько человек делают покупки. Делайте анализ раз в квартал.
✅ Оформление магазина.

Магазин не должен быть серым прилавком. Витрина, освещение, ненавязчивая музыка – все это должно привлечь покупателей. Сравните как это у конкурентов. Возьмите лучшее и сделайте. Ведь кроме Вас никто другой не примет такое решение. Не жалейте денег на разовые инвестиции. Жалеть деньги надо, урезая постоянные расходы.
✅ Ассортимент.

Проанализируйте ассортимент магазина/кафе. Возможно его требуется расширить. Включите как дешевые позиции, так и дорогие позиции. Если больше покупают дорогие позиции, то наращивайте этот ассортимент (ну или наоборот).
✅ Маркетинговые акции.

Изучите маркетинговые акции конкурентов и рекламу. Найдите чем Вы отличаетесь от конкурентов (цена товара, качество, сервис) и сделайте упор в своей маркетинговой акции / рекламе именно на этом. Возможно потребуются промоутеры.
✅ Сервис.

Не делайте сервис навязчивым. Уже всех достало, когда продавцы обращаются: Вам чем-нибудь помочь? Ответ: Да, помогите мне выиграть в лотерею миллион рублей.

Если клиент зашел, не мучайте его вопросами и не ходите за ним по пятам. Это сильно напрягает. Если боитесь, что украдет – ставьте видео. Если долго не может выбрать товар, тогда самое время и помочь Продавцу.
✅ Анализируй это.
Анализируйте результаты изменений, рекламы, маркетинга и как это влияет на рост выручки. Может быть простой приглушенный свет в кафе даст больше продаж, чем десятки объявлений? Пробуйте. Вкусы и предпочтения меняются, меняйтесь и Вы.

Риски потерь в случае покупки юридического лица, а не собственности.

В последнее время продавцы объектов и нежилых помещений стали предлагать купить вместо объекта недвижимости юридическое лицо, на которое оформлена собственность по зданиям. Объяснение продавца простое: юридическое лицо чистое, сделка пройдет быстро и легко. В реальности в случае согласия покупателя на такую сделку все может оказаться не так радужно.

Тщательная проверка может показать серьезные проблемы закредитованности, задолженности, нарушения заключенных договоров и, как следствие, иски по заключенным данным юридическим лицом договорам.

Необходимо понимать то, что в случае покупки юридического лица покупатель приобретает вместе со зданием или объектом бизнес с его историей, возможными претензиями третьих лиц, долги по налогам, долги и обязанности по заработной плате, коммунальным услугам, невыплаченные кредиты. Такая сделка крайне рискованна для покупателя.

И все же если вы решились на такую сделку, то наберитесь терпения и проверяйте тщательно документы. Кроме правоустанавливающих документов запросите учредительные и уставные документы ООО, бухгалтерские документы, отчетность, сведения по уплате НДС, сведения по заключенным коммерческим договорам.

Предстоит провести полный аудит ООО, как юридический, так и финансовый, проанализировать вероятность наличия требований третьих лиц к ООО (это может быть компания, с которой был заключен договор, который не был исполнен со стороны проверяемого юридического лица).

Проверить необходимо также и риски банкротства, сведения из открытых источников по судебным искам и делопроизводствам, проанализировать финансовую состоятельность владельцев юридического лица и наличие аналогичных историй продажи ими юридических лиц в прошлом.

? Проведение такой проверки можно осуществить и собственными силами, но лучше подключить к этому вопросу специалистов – независимых аудиторов.

Telegraph

Риски потерь в случае покупки юридического лица, а не собственности.