Как написал мой ипотечный гуру: «а это похоже на план» 💯

Рассмотрим, какие же способы приобретения квартиры сейчас можно выбрать тем, у кого есть дети до 6 лет или планируется ребенок в ближайший год.

⬇️Возьмем на примере квартиру в одном ЖК, который мы рассматриваем с одним из клиентов. Двухкомнатная квартира стоимостью 14 000 000 🔥

*1️⃣ *Если у вас есть ребенок до 6 лет (вкл) и 20,1% от стоимости квартиры, то вам сюда:
Семейная ипотека под 6%.

🔵Стоимость квартиры в 14 000 000,
🔴первоначальный взнос 2 814 000, можно использовать материнский капитал,
🔴11 186 000 ипотека с платежом 67 000 на максимальный срок.

2️⃣Если у вас есть ребенок или планируется в ближайший год, но вы не можете до сдачи дома платить большие платежи по ипотеке, можно взять рассрочку с первым взносом 20%, где второй платеж будет через год.

⚪️Стоимость квартиры в 14 000 000,
🔵первоначальный взнос 2 814 000 сейчас, без материнского капитала. Реально добрать потреб кредитом, где платеж будет до 20 000 в месяц.
🔴11 186 000 через год: ипотека с платежом 67 000 на максимальный срок под ставку 6%. Можно вложить материнский капитал.

3️⃣Если у вас не хватает до 20% или ребенок родится в ближайшие год.

Ипотека с первым взносом 15% и ставкой 3% до конца строительства (далее ставка от 18%), но мы рефинансируемся. Получается:

🔴стоимость 14 000 000,
🔵первый взнос 2 114 000 (материнский капитал на усмотрение застройщика)
⚪️платеж под 3% 50 000
🔵далее рефенансируемся в семейную ипотеку

🩷Вариаций множество, можно выбрать сначала объект, а затем условия. А можно наоборот, выбрать самые крутые форматы сделки, и под них подобрать объект.

А вы знаете, какие варианты подходят вам? пишите @yana_virchenko*🌟*

Кто помнит эту историю со сделкой без продавца.

Действительно, ситуация была на грани фантастики. К слову, если бы мы не успели, в июле клиент уже не смог бы купить квартиру по семейной ипотеке. Потому что теперь семейная ипотека теперь не распространяется на уступки.

А Анна - это мой гуру ипотеки, которая ранее работала на управляющих позициях в банках. Ей я доверяю самые сложные случаи. 🙏

Онлайн сделки ❤️

В июне мы провели 4 онлайн сделки.
И даже были клиенты, которые находились в другой стране 😍

Мы не встречались с клиентами, они не ездили ни к застройщику, ни в банк. Сделки зарегистрировали и клиенты ждут получение ключей. Как это произошло?

1️⃣Выбрали объект недвижимости мы по зум/вотсап/телеграм.
2️⃣Отправили бронь застройщику
3️⃣Заказали ДДУ
4️⃣Клиенты проверили ДДУ
5️⃣Застройщик отправил клиентам заявление на выпуск Электронной цифровой подписи
6️⃣Клиенты подписали заявления и отправили сканы.
7️⃣Клиенты открыли Эскроу счета в Сбер онлайн (застройщик подготовил их заранее)
8️⃣Далее клиенты открыли аккредитивы в Сбер онлайн (деньги были на счетах в сбере)
9️⃣Затем ДДУ был подписан в приложении Госключ
1️⃣0️⃣ Договор ушел на регистрацию
1️⃣1️⃣На электронную почту пришел заархивированный файл с зарегистрированным ДДУ и выпиской.

В наше время реально купить недвижимость, не выходя из офиса или из дома, а еще можно отдыхать на море.

Немного о том, как проходят мои рабочие будни 💯

Слишком много официальных слов и текстов, а хочется немного живого… 🙃
Так вот, у меня есть две дочки: Мия (1,5 года) и Василиса (4 месяца).

Когда я была беременна Мией, я практически жила на работе и ушла почти перед родами.
😍Я каталась на технических лифтах, ходила по стройкам, запускала старты продаж, проводила экскурсии для агентов и многое другое. Моя старшая дочь знает, что такое недвижимость.

😍А сейчас мне приходится иногда брать с собой Мию на работу, будь то встречи с клиентами, просмотры объектов или даже сделки.
Мия обычно наводит суету, но не сильно мешает работать.

Вчера Мия была со мной на просмотре в одном Жилом комплексе с клиентами. А сегодня посетила банк.
Как видите, на стульчике она не сидела 😁

Между тем, в Сбере до сих пор самая большая доля ипотечных кредитов. И получить одобрение можно за пару минут в приложении. 🥰

Рабочие моменты 🥰

Сегодня спонтанно оказались с Мией на просмотре в ЖК Кантемировская 11.

Находится проект у метро Лесная.

Из плюсов:

1️⃣Метро пешком 5 минут
2️⃣Центр (петроградка) пешком 15 минут
3️⃣Низкая конкуренция по аренде, можно сдать дорого.
4️⃣Квартиры с отделкой
5️⃣Цены доступные
6️⃣Сроки сдачи не слишком дальние.

Что меня удивило…

1️⃣В первой очереди стояковая разводка труб в квартирах. В новой очереди они вроде как сделали коллекторную, но все равно это странно. Для дорого проекта - устаревший формат.
2️⃣ Детские площадки без особого разнообразия. А сейчас столько разных вариаций.

Остальное в целом неплохо, достойный проект. Есть видовые квартиры, что круто!

Фотообзор сделать не смогли, так как Мия думала, видимо, что я ее хочу там оставить, и не слезала с рук.

Минфин опубликовало:

**Решение от 28.06.2024 № 24-67381-01460-Р о порядке предоставления субсидии

Семейная ипотека 💸**

Что изменилось:

1️⃣ По семейной ипотеке больше не купить квартиру по переуступке. Возможно только ДДУ и ИЖС

2️⃣ По семейной ипотеке запрещена выдача траншами. То есть о траншевой ипотеке можно забыть.

3️⃣ Разрешена покупка квартир, построенных по реновации в Москве

4️⃣ Ранее взятую ипотеку можно рефинансировать с семейную. То есть, если вы брали ипотеку по обычной ставке и планируете ребенка или ребенок уже родился, вы можете рефинансировать свою ипотеку под 6%

5️⃣ Одна ипотека в одни руки. Если вы выступаете созаемщиком/поручителем, то считайте, что право на ипотеку вы истратили.

6️⃣ Вы можете взять еще одну семейную ипотеку, если предыдущая была взята до 23.12.2023

7️⃣ Исключены квартиры в готовых домах, которые находятся не в собственности застройщика.

Коммерция 🚀

Сейчас занимаюсь одним интересным проектом.
И во всем есть свои нюансы.

У нас было куплено коммерческое помещение у застройщика, где я работала до декрета. Сейчас дом сдан, но помещение еще не передано. Ожидаем )

1️⃣Будьте готовы, покупая коммерческое помещение, что площадь по ПИБ может измениться.
У меня получилось + 3 метра, а значит я должна доплатить (стоимость метра по ДДУ * 3). Без доплаты помещение не передадут.
Подробно про доплаты по обмерам ПИБ я писала тут.

2️⃣Начинайте искать арендатора заранее. Мы начали еще 3 месяца назад, и уже нашли. Теперь выбираем.

3️⃣ Всегда есть возможность поговорить с соседями и объединиться двумя помещениями для сдачи в аренду более крупной площади. Что мы и сделали.

4️⃣ Даже самый жесткий договор можно переделать под себя. Арендаторы, особенно сетки, защищают свои права. Им все должны, а они никому ничего не должны. Это поправимо.

5️⃣ Арендаторы сетевики более благонадежны и стабильны. С ними договоры подписываются обычно более чем на 5 лет.

6️⃣Мелкие арендаторы могут быстро съехать в случае кризиса, что собственнику не выгодно.

7️⃣ Подписывать договор лучше не как физ лицо, а как ИП. Меньше налоги и все официально.

8️⃣ А про покупке коммерции очень важно расположение, численность населения дома, окупаемость и дорожные развязки с другой инфраструктурой.

А сейчас мы начинаем присматривать новые помещения на стартах продаж. Многие застройщики предлагают интересные рассрочки *😮‍💨*

Если вам интересно инвестировать в коммерцию и затем сдавать ее в аренду, пишите @yana_virchenko.