Сегодня я буду разрушителем легенд.

Легенда, которую буду разрушать, звучит в наших головах примерно так:
"Эх, вот если бы я смог послать себе сообщение в 2020 год, в ещё допандемийное время, то приказал бы себе тогда порваться, но купить квартиру! Вот бы сейчас озолотился, ведь цены на недвижку с тех пор улетели в космос!"

А давайте посмотрим на цифрах, на сколько бы сейчас "озолотились" те прозорливые люди, что купили квартиру в Москве в уже далёком 2020 году в январе.
Для этого я использовал (см. картинку слева) всем известный аналитический сайт irn, где есть возможность увидеть, насколько подорожала средняя московская квартира за любой выбранный период времени.
Я выбрал период с января 2020г по август 2024г. И, как мы можем убедиться, средняя московская квартира за этот период подорожала на 51,6%.

Солидно, НО!
А что происходило с инфляцией за этот период?
Не сожрала ли она всю прибыль этого прозорливого счастливчика?

А для этого воспользуемся калькулятором инфляции (см. картинку справа).
И, как мы видим, инфляция в период с января 2020г по август 2024г составила... 43,63%!

То есть этот счастливчик озолотился за 4 года (за вычетом инфляции) на менее, чем 8% В РУБЛЯХ!

Этот расчёт ещё раз доказывает, что недвижимость - это не средство заработка, а средство сохранения денег @dva_procenta

Продолжение сериала, где я показываю "на цифрах" весь кошмар, который сейчас творится на вторичке из-за ипотечной ставки 21%.

В "первой серии" я показал (подробности здесь), что даже при мене жилья, где люди меняют, например, однушку на двушку с минимальной доплатой (в моём примере это чуть более 5млн рублей) и получают при этом ежемесячный платёж более 90тыс в месяц и, ...???..., в итоге отдадут банку 33млн рублей!

Во "второй серии" этого хоррора я показал (подробности здесь), что через 5 лет платежей по 90тыс в месяц, этот отчаянный герой-ипотечник уменьшит основное тело долга всего на 20 000 рублей?!

Сегодня настало время "третьей серии" этого кошмара.
Немного вводных данных для контекста.
Как мы выяснили ранее, чтобы поменять среднюю однушку на среднюю двушку в Москве среднему москвичу понадобится где-то найти чуть более 5млн рублей.
Обычно он находит их в банке в виде ипотеки, где ему сейчас выкатят ежемесячный платёж более 90тыс рублей длиною в 30 лет.

А теперь начинается самое интересное.
Допустим у этого "среднего" москвича есть возможность платить эти 90тыс в месяц.
Вопрос:
А за сколько времени этот москвич сможет накопить эти 5 с небольшим млн рублей, если он будет каждый месяц откладывать на депозит эти 90тыс под 15%?
Вбиваем эти цифры в калькулятор депозита (см. картинку) и видим... что ему понадобится на это всего 43 месяца!
Или 3 с половиной года! Вместо 30(!!!) лет ипотеки банку!

Вот как думаете, дорогие друзья, что выберет средний москвич: платить банку 30 лет или копить 3,5 года, но поютиться в однушке это время?
Вопрос, на мой взгляд, риторический @dva_procenta

Краснодар в очередной раз "отличился".
Теперь он возглавил антирейтинг ценового пузыря!

Согласно исследованию «Яндекс Недвижимости» в Краснодаре разница в цене между новостройками и вторичным жильем составляет сумасшедшие 48%!!!

А теперь самое интересное.
Это не просто ценовой пузырь, а ценовой пузырь в ценовом пузыре!
Ведь цены на вторичном рынке в Краснодаре неадекватные тоже, так как сформировались в предыдущем цикле крайне низких ставок по ипотеке.
А сейчас, как уже стало понятно всем без исключения, наступил новый длительный цикл высоких ставок на вторичке и он, этот новый цикл, неминуемо скорректирует цены вниз.

Что можно сказать по поводу этого "пузыря в квадрате" в новостройках в Краснодаре, дорогие друзья...
Если кто-то влез там, в Краснодаре, в покупку новостройки, то ни в коем случае не гасите ипотеку по ней досрочно!
Это чревато потерей катастрофически гигантского количества денег.
Ведь Вы переплатили за пузырь в недвижимости в принципе ПЛЮС дополнительно ещё переплатили застройщикам 48%!

Выход для Вас теперь только один.
Тяните эту ипотечную лямку до конца.
Только так можно будет немного нивелировать Ваши потери благодаря низкой льготной ставке по ипотеке на новостройки @dva_procenta

К сожалению, сбывается мой печальный прошлогодний прогноз по поводу того, что заградительные рыночные ставки по ипотеке с нами надолго?

ЦБ сегодня заявил, что теперь нынешняя высокая ключевая ставка с нами на "длительный период".
Шах и мат всем "экспертам", которые наивно надеялись, что уже этим летом ключ начнёт падать.

Вот, пожалуйста, заявление Зампреда Банка России Алексея Заботкина:
"Данные, которые поступили с момента последнего совета директоров, в том числе данные по инфляционным ожиданиям, в целом усиливают аргументы в пользу того, чтобы степень жесткости денежно-кредитной политики поддерживать на высоком уровне в течение продолжительного времени"

Что можно сказать, дорогие друзья...
Мне, как инвестору в недвижимость, печально слышать такие новости, так как это означает, что заградительные ипотечные ставки окончательно введут вторичку в глубочайший кризис.
Ведь уже сейчас вторичка в коме и без огромной скидки продать квартиру практически невозможно (пруфы здесь), а через полгода-год так и вовсе будет нереально @dva_procenta

Меня часто спрашивают, как дела с моей чудо-квартирой в самом сердце Питера, которую я очень удачно ухватил 3 года назад (подробно о ней я делал отдельное видео в Ютубе).

Отвечаю: 
С ней всё в порядке, наконец тяжёлый ремонт закончен (см. видео)!
Вся мебель 19-го века отреставрирована, стены и потолки не просто заново отштукатурены, но и надёжно укреплены (очень важно для безопасности).
Особенная гордость: восстановлен световой фонарь, что оказалось настоящим испытанием.
А так же сделано ещё много-много всего остального, так как восстановление знаменитой мастерской художников было капитальным!

А теперь самое важное для любого инвестора в недвижимость.
Эта чудо-квартира после ремонта и реставрации настолько всем понравилась, что меня убедили сдавать её посуточно.
Выбрал для этого я компанию LetYourFlat, поэтому все гости Питера могут теперь её легко забронировать на сайте:
https://letyourflat.com/ru/portfolio-item/castle/

Жду с нетерпением Ваше мнение, как Вам моя чудо-квартира после ремонта ✊ @dva_procenta

Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора, который специализируется на вторичном рынке недвижимости.

"Дела идут, контора пашет. Рынок вторички конечно просел, но не ушёл в ступор. Работаем", - вот дословно, что мне он сообщил.

Если более детально, то оказалось, что в ступор рынок не уходит только благодаря продавцам, которые готовы серьезно снизить цену.
В качестве примера, вот один из его показательных последних кейсов:
"Как приблизишься к реалистичной цене, то уходит [объект]. У заказчика год стоял участок в Ленобласти за 4300 [тысяч], снизил до 3300 продали за 2 недели".
Передаю дословно, поэтому в скобках мои уточнения.

Другими словами, вторичка сейчас в поисках справедливой цены. Ведь нынешние цены, как я говорил ранее, были сформированы с учётом крайне низких ипотечных ставок в предыдущие несколько лет, а сейчас реальные ставки на вторичке достигли 20%.
Так же, по словам моего знакомого риелтора, "в основном за наличку сейчас идут сделки", что очень даже логично, так как влезать в ипотеку под 20% - это надо быть очень "смелым".

А теперь самое интересное!
В СМИ, как обычно, мы видим более оптимистичную информацию о реальной ситуации на вторичке.
Вот, для примера, что сообщает Константин Апрелев, основатель Российской гильдии риелторов (см. картинку):
"Я вас уверяю, что цены реальных сделок смогут сегодня даже отличаться и вполне себе до 5% от цены предложения".

Нет, дорогой Константин!
Реальные скидки сейчас НЕ "составляют", а НАЧИНАЮТСЯ от 5%!
А по факту достигают 20-25%! @dva_procenta

Уникальная возможность получить турецкое гражданство вместе с DAP YAPI - крупнейшей компанией на рынке недвижимости Турции!

В самом сердце делового и финансового центра Стамбула предлагаются роскошные апартаменты всего от 450 000 евро с выгодной 24-месячной рассрочкой на оплату в евро.

Левент - это грандиозный проект малоэтажных домов, раскинувшийся на площади 105 000 кв.м, из которых 50 000 кв.м отведены под зеленые зоны. Жителям предоставляется эксклюзивный частный проезд с автомагистрали прямо к жилому комплексу.

Расположенный всего в нескольких минутах ходьбы от известнейших торговых центров Стамбула, Левент сочетает в себе роскошь, удобство и престиж. Более того, этот проект с государственной поддержкой не требует дополнительной экспертизы!

Не упустите шанс обрести собственное жилье в Турции и получить гражданство этой прекрасной страны вместе с DAP YAPI. Станьте частью элитного сообщества и наслаждайтесь жизнью в одном из самых динамичных городов мира!

Пишите нам! @DapYapiRussia
+7(926) 441-41-86

Реклама.
erid: LjN8KPbUR

Прелесть разноглассий между близкими секторами экономики в том, что в порыве споров вылезают наружу удивительные факты.
И в данный момент нас радует удивительными фактами ЦБ, который недоволен банкирами, которые в свою очередь сейчас отказываются выдавать льготные ипотеки без дополнительной комиссии от застройщиков.

Как в сердцах признался директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов:
"Чтобы вы понимали уровень хотелок, доходность этих программ до ужесточения со стороны правительства была сильно выше 20% годовых. По отдельным - в районе 50%"

Вот это заработок, вот это я понимаю!
О том, что банкиры очень хорошо зарабатывали на льготных ипотеках за счёт субсидий от государства, все и так знали.
НО!
То, что у них доходность превышала ключевую ставку на сотни(!) процентов - это прямо сказать неожиданность.

По крайней мере это оказалось неожиданностью для меня, так как мои расчёты (вот здесь их можно увидеть) показывали доходность банкиров от выдачи льготных ипотек гораааздо скромнее @dva_procenta

P S. Дорогие друзья, если вдруг кто в теме, поделитесь в комментариях, пожалуйста, каким образом у банкиров получалось зарабатывать такую огромную доходность до 50% в год на льготных ипотеках??