Мое мнение о том, почему ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21% в этом месяце

1. Итак дефицит бюджета в РФ, а если бы подняли ставку до 25%, пришлось бы увеличить налоговый вычет на вклады еще на 40 тыс рублей в этом году, а будет лучше позже это сделать.
2. Слишком большое давление в этом месяце было на главу ЦБ.
3. Все ждали ставку 23-25% то есть ухудшения ситуации (хотя куда уже хуже), но, как я всегда пишу на этом канале, перед новым годом хорошо бы приятно завершить год. Поэтому 21% дает надежду на завтра, что ставка, может быть, упадет в следующем году… (я лично не верю, что упадет)

Но, если ставка начнет падать в будущем году (следующее заседание будет 16 февраля 2025 года), даже на 1%, считаю это тревожным знаком для вкладов, в таком случае лучше не держать деньги на вкладах (накопительные и обычные счета вряд ли будут трогать, иначе как кредиты обслуживать). Я уже практически написал подробные две публикации личного опыта снятия денег со вкладов сразу после событий 24 февраля 2022 года, перед новым годом расскажу про итоги и опубликую.

В целом позитива я не жду от ЦБ и ситуации в целом в экономике РФ, поэтому лучше руку держать на пульсе даже в новогодние праздники))

@Realestate_and_Finance

Дефляция и инфляция реальные расчеты на примерах (недвижимость, автомобили)

Инфляция — это процесс обесценивания денег, падение их покупательной способности и устойчивое повышение общего уровня цен на товары и услуги.

Дефляция — это ситуация при которой покупательская способность денег растет, а цены на товары и услуги падают.

Везде говорят только об инфляции, но ведь есть и дефляция, например, в сфере жилой недвижимости в Московском регионе (особенно если это эконом или комфорт жилье), также на рынке автомобилей.

По моим личным расчетам с учетом, что все время нахожусь внутри сферы недвижимости, цены на жилую недвижимость в Московском регионе устойчиво падают, в среднем от 1 до 2% в месяц. Минимум, считаю, сейчас падение составляет от 12% в год. Конечно, сколько дальше, столько падение будет меньше (когда дойдет до 50%, например), так как собственники не будут отдавать свою недвижимость за бесценок.

Получается, если у человека есть 10 000 000 рублей и цель инвестировать, и он купил, например, за эту цену однушку в Москве, через год стоимость квартиры упадет минимум на 12%, это 1 200 000 рублей и квартира будет стоить 8 800 000 через год, правда можно эту квартиру сдать (имея при этом риски залить соседей, устроить пожар, или же испортить имущество квартиросъемщиками, и не всегда круглый год сдается квартира - нужно время на пересдачу если съехали), и тогда чистыми можно получать 50 000 рублей в месяц в лучшем случае за вычетом коммуналки (даже налоги не закладываю и тем более форсмажор), а это в лучшем случае 600 000 рублей в год, то есть в минусе 600 000 рублей (если при этом не случится форс мажор с квартирой), в любом случае, потеряли бы 6% в год от вложений сдавая купленную квартиру, а если эти 10 000 000 рублей работали бы на вкладе под 22,6% (такие вклады есть), например, то через год на руках будет 12 000 000 (уже за вычетом налога), и получается, вкладывая в жилую недвижимость не выгодно, 6% потеряем в течение года если сдаем квартиру и не заработаем еще минимум 20% на вкладе. Итого от 26% составляют потери, реальные расчеты показывают, что процент гораздо выше.

Та же ситуация и в сфере автомобилей (общался лично на этой неделе с несколькими большими профессионалами из сферы продажи автомобилей, как дешевых так и дорогих).

Поэтому я считаю обсуждение, что вклад лишь покрывает инфляцию не верное, через год можно купить квартиру лучше, а не хуже.

@Realestate_and_Finance

Что выгодней доллар или вклад в 2024-2025 годах?

Если ставка по вкладу, например, 20% в годовых, а сейчас ставки выше и будут, скорее всего, еще выше, то, если мы размещаем на вклад в банке 100 руб - получаем через год 120 руб. И платим налог 13% с заработанных 20 руб. При этом есть возможность налогового вычета в этом году до 210.000 руб точно, но может больше, посмотрим какая будет финальная ставка ЦБ в декабре. Также хотят увеличить с 1.4 млн до 3 млн сумму страхового возмещения от Агентства по страхованию вкладов (АСВ). И можно хранить деньги в разных банках для безопасности. Да, всегда остается риск заморозки вкладов (если деньги в банке – это, по сути, не наши деньги), но, пока ставка высокая, думаю шансы не так велики.

Если мы покупаем наличный доллар, по курсу, например, 100 руб за доллар (представим, что курс в лучшем обменнике сегодня 100 руб), чтобы опередить вклад, нужно, чтобы через год курс доллара вырос выше 120 руб, то есть на те же плюс 20% и тогда мы тоже платим с дохода 13% налога (да, не всегда это видно налоговой, хотя и все фиксируется обменниками), и есть возможность вычета до 250.000 руб в год, а если хранить более 3 лет налога вовсе нет. Но, есть риски хранения доллара (чтобы не украли), и, например, риски покрытия грибком доллара. Также нужно обязательно учитывать, что покупка наличного доллара происходит намного дороже курса ЦБ, а продажа намного дешевле.

Так как настоящий доллар (не криптодоллар) покупают в РФ в текущих реалиях для инвестиций в наличной форме, то это превращается в квест: сначала нужно поймать лучший курс, по приезде курс обычно уже плохой (бронь обычно до 30 минут, а чаще бронь и вовсе отсутствует), также нужно стараться найти новый доллар, обычно продают старый. Также, у банков бывают комиссии, во многих обменниках за проверку и принятие старого доллара берут 1000 руб за долларовую купюру, потом еще надо хранить где-то доллар, рисковать, что он может покрыться грибком, потом еще тратить время на поиски лучшего курса для продажи (двойной квест).

Также. если продать/купить доллары больше суммы 15 млн руб в год, можно попасть под мониторинг.

Получается, если смотреть историю, конечно доллар бывает, что взлетает резко и быстро на 100% и выше, но, скорее всего, доллар вряд ли в ближайшие 5 лет со 100 руб дойдет до 200 руб (то есть 100%), а в случае со вкладом за 5 лет можно заработать пока больше 100%, особенно правительство показывает реакцию при долларе 110 руб и принимает меры для снижения курса. Коридор курса скорее всего будет в ближайшем будущем 100-120 руб держаться, ну выборы прошли в РФ в мае, память у людей в текущем информационном мире до 6 месяцев, пора бы и смело уйти в трехзначный доллар, так как это всегда выгодно правительству, и, конечно, нужно учитывать, что рубль всегда будет падать относительно доллара если смотреть историю доллара к рублю.

В результате, в 2025 году вероятнее всего вклады победят доходность доллара, а, по моим личным расчетам, в 2024 году вклады победили доллар, и считаю, что вклады пока выгодней чем доллар.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендаций.

P.S. Многие спросят, а как же инфляция? А я спрошу, а дефляция в сфере жилой недвижимости? И об этом следующая публикация.

@Realestate_and_Finance

Ситуация на рынке недвижимости сегодня

🔴 В моей записной книжке больше 7000 контактов, но я только недавно начал замечать через истории в телеграме и ватзапе, что очень многие агенты недвижимости и кадастровые инженера ушли в другие сферы работать: сельское хозяйство, салоны красоты, инфобизнес, сфера отдыха, и т.д. и я начал спрашивать у всех думаю может глюк какой-то, но нет, не глюк действительно ушли в другие сферы (написано агент, а рекламирует не недвижимость). В целом агенты редко уходят в другие сферы, считаю это говорит о том, что они не справились с ситуациями на рынке наступившие после 2022 года. Еще очень многим агентам недвижимости впереди считаю точно придется найти новую работу или запустить новый бизнес не связанный с недвижимостью, даже те которые занимались только арендой недвижимости, и там дефицит объектов из-за спроса, люди предпочитают снимать, а не покупать в ипотеку, поэтому мало объектов у агентов и значит мало доходов (даже не смотря на увеличение цены аренды и значит комиссии, все равно мало).

🔴 Сбер видимо уже настолько в безвыходном положении, что при ипотечных сделках навязывает с июля 2024 года юридические услуги иначе поднимает еще выше ставку ипотеки, ипотечных сделок минимум у банков, и надо хоть как-то выкрутится.

🔴 Рынок недвижимости (продажа, Москва и область, вторичный рынок, квартиры и апартаменты, в том числе загородная недвижимость) падает достаточно стабильными темпами. По моим расчетам сейчас среднее падение цены (продажа) 1% в месяц.

🟢 Собственники недвижимости которые сдают свою недвижимость все чаще и чаще спрашивают насколько стоит поднять цену аренды и большая часть из них подняли 2 раза цену за этот год.

@Realestate_and_Finance

Ситуация с ценами и спросом на рынке недвижимости (продажа/аренда)

? Сохраняется тенденция падения цен на недвижимость в Москве и Московской области (квартиры и апартаменты на вторичном рынке).

? По нашим подсчетам (наши сделки), до 5% сделок ипотечные, остальные либо что-то уже продали и покупают за собственные средства без ипотеки, либо продают и сразу покупают без ипотеки (альтернатива).

? Сегодня 108147 объявлений квартир в продаже по статистике ЦИАНа (продажа, Москва и область, вторичный рынок, квартиры и апартаменты), 28 апреля 2024 было 106572 - объектов стало еще больше и это плохо.

? С арендой все по прежнему прекрасно, спрос очень высокий, цены продолжают рост. Сегодня на ЦИАНе по запросу: «аренда Москва и область квартиры и апартаменты» - 14145 объявлений, а 28 апреля 2024 было 19430 объявлений, продолжается острый дефицит объектов на рынке.

@Realestate_and_Finance