오피스 Review: 재개발 사이클

- 23만평의 마곡 오피스를 소화. 4분기 서울 오피스 공실률은 4.9%로 상승했으나 신축 제외 시 2.7%로 최저 수준 유지

- 대규모 공급으로 우려되었던 마곡지구는 연면적 절반을 LG전자가 임차, 나머지 역시 예상보다 빠르게 채우고 있음. 이에 따라 오피스 규모별 차이 극명. 대형 오피스 공실은 1%대, 소형 오피스는 5% 근접

- 임대료 상승률 둔화 전망. 기업 실적 우려가 커지는 가운데 3대 권역에서 임대료가 싼 기타 지역으로 임차인 이탈 촉진. 한동안 우량 임차인의 장기 임대계약 구조 선호 예상, 단기적으로 임대시장에서 가장 중요한 변수는 가격

- 화두는 재개발: 공급부족에 시달리던 서울 오피스 시장은 2028년부터 CBD 중심의 재개발 물량 공급 시작. 2028~2029년 120만평 공급 예상. 이를 선반영해 변화 예상

- 2028년을 기점으로 노후 오피스의 멸실 가속화 전망. 임대료 약세 예상되나 공급 조절로 임대 리스크가 급격히 확대될 가능성은 낮음. 또한 재개발로 인근 건물의 동반 가치 상승 가능성(일본 오피스 복합개발, 여의도 재건축 사례)

- 투자 시장은 의외의 강세 예상. 담보대출금리 하락(2024년 말 4.2%, 2025년 말 3%대 후반 예상), SI(기업 실수요), 자본력을 확충한 상장리츠, 재개발 목적 등의 거래로 매입 주체 다변화 영향

리포트) bit.ly/4hZ1u90

"최대 규모의 회사채 발행, 조달금리 하락 가속"

금일 SK리츠는 1,500억원 규모의 무보증 회사채 수요예측에서 4.5배 이상의 자금 모집에 성공했습니다. 동일민평등급 대비 4~8bp 낮은 수준에 금리가 형성됐으며 전일 3년물 개별민평 고려 시 예상되는 발행금리는 3.3%입니다. SK리츠는 2,800억원까지 증액발행을 고려하고 있어,  리츠업계 최대 규모의 공모회사채 발행을 경신할 전망입니다.

2024년 10월 1,500억원 규모의 증액발행 당시 금리는 3.4%였으며 이번 발행규모 증가에도 불구, 매력적인 금리의 회사채 발행에 성공했습니다. 회사채 등 효과적인 차입전략 활용으로 예상보다 SK리츠의 조달금리가 빠르게 하락하고 있습니다.

2025년 말 SK리츠의 가중평균 조달금리는 현재의 4.1%에서 3.5%까지 하락할 전망입니다.

SK리츠는 분기당 66원의 DPS 정책을 유지하고 있는데 작년 말 9개의 주유소 매각 계약을 체결하며 2025년 처분이익 배당 유입 및 자본전입 배당 규모를 줄일 수 있을 것으로 예상됩니다.

SK리츠는 대기업 스폰서리츠로 높은 신용등급을 보유하고 있어, 금리 하락기 조달금리 하락을 가장 빠르게 누리고 있음이 강력한 투자포인트입니다.

*컴플라이언스 승인을 득했습니다

<대체투자 위클리>
"전세대출 보증한도 축소, 전세의 월세화 가속"

정부는 전세대출 보증 한도를 기존의 100%에서 90%로 일괄 축소하고 나아가 하반기에는 소득 등, 세입자의 상환 능력에 따라 보증 한도에 차등을 두기로 했습니다. 그간 전세대출 한도에 소득이 고려되지 않아 과도한 전세대출을 받을 수 있었고 전세 및 매매가격 상승을 야기하는 요인으로 지적되었습니다.

전세대출 보증한도가 줄면 금융권은 대출 심사를 까다롭게 하고 대출금리가 상승하는 제약이 생깁니다. 여러 이유로 국내 주택시장은 전세의 월세화 가속이 예상됩니다.

최근 해외 기관들이 국내 임대주택 시장에 본격 진출하는 것도 이 같은 트렌드의 변화에 기인합니다

■ 전주 요약

- 글로벌 리츠지수는 1.5% 상승, S&P500을 1.8%p 상회

- 섹터별 최상위 성과는 데이터센터, 최하위는 산업용

- 국내 리츠는 0.1% 상승하며 코스피를 0.1%p 하회, 해외자산을 담은 리츠의 부진

■ 국내 뉴스

- SK리츠: 2024년 말 9개 주유소 매각계약, 추가 매각 추진

- 대신/신한/KB자산신탁: 금융계열 신탁사, 4분기 적자 기록

- 삼성물산: 한남4구역 재개발 시공사 선정

- 오피스: 강남NC타워 우선협상대상자는 퍼시픽/과기공

- 오피스: 크레센도빌딩 우협, 마스턴에서 코람코자산신탁으로 변경

■ 글로벌 리츠

“섹터별 실적 명암” 미국 리츠 실적 발표가 마무리인 가운데, 섹터별 편차가 두드러집니다. 턴어라운드 섹터는 물류센터와 오피스로 공급 축소와 팬데믹 이후 수요 반등이 동시에 나타났습니다. 2025년을 기점으로 공급이 조절되며 개선이 예상되는 섹터는 아파트이며 공급 축소까지 장시간이 소요될 섹터는 셀프스토리지입니다. 데이터센터는 DeepSeek의 충격에도 강력한 임차수요가 지속될 전망이나 변수는 밸류에이션입니다.

2025년 미 부동산 시장의 테마는 억눌렸던 수요 회복과 이보다 큰 공급 감소가 될 전망입니다.

■ 가상자산

“리플/솔라나/라이트코인 ETF 승인절차 개시” 이전 게리 겐슬러가 위원장으로 재임 당시, SEC는 솔라나 기반의 ETF 신청을 거부한 바 있으며 관련 서류도 철회하도록 요구한 바 있습니다.

최근 SEC는 리플 및 3개 코인 ETF의 승인 절차를 개시하기로 했습니다. 승인 여부는 2025년 10월 결정 예정이라 시간이 소요되겠으나 암호화폐 ETF시장의 확장 잠재력을 시사합니다.

리포트) https://bit.ly/3WU85cT

<디앤디플랫폼리츠>

유상증자 구주주 청약율 105%로 완료

bit.ly/3ZALL8T

전일 SK리츠는 0.2조 규모의 SK-C타워(충무로 빌딩) 편입을 추진한다고 밝혔습니다. 최근 리모델링된 중형 오피스로 SKC와 SK C&C 등 계열사가 임차인이 됩니다. 편입 이후 SK리츠의 AUM은 장부가 기준 4.4조원, 공정가액 기준 4.9조원으로 증가하고 매입 cap rate는 5.7%로 포트폴리오 cap rate가 기존 대비 소폭 상승합니다. 따라서 2025년 하반기부터 연간 DPS는 약 9원 상승할 전망입니다. (CB 전량 전환 가정).

장기적으로 조달금리 하락이 예상돼 이후 DPS 상승폭이 확대될 전망이며 최근 과도한 유상증자 비율로 DPS가 하락한 일부 사례들과 대조적입니다.

■ 강화된 자금 조달력

- SK-C타워의 편입 재원은 6개 주유소 매각원본과 회사채가 될 것

- SK리츠의 신평등급은 AA-로 전단채와 회사채 모두 3%대 중반에 조달 가능

- 2025년 1분기, 자산재평가 이익을 배당가능이익에서 배제하는 세법 개정안 시행이 예상돼 SK-C타워 편입 이후에도 LTV는 60% 유지 가능

- 유상증자 없이 차입을 통한 자산 편입과 신평등급 유지가 가능함을 의미

■ DPS 상승, 주주가치 제고의 기본

- SK-C타워 편입 효과는 1) 낮은 밸류에이션에 자산 매입, 2) 연이은 저리 회사채 발행으로 가중평균 금리 하락(2024년 4.1%에서 2025년 3.7% 예상)으로 DPS 상승 전망

- 최근 국내 오피스 시장은 기업 실적 우려로 임차인 안정성이 최우선 요건. 스폰서 리츠의 속성으로 계열사 임차는 안정성을 높이는 요소

- 주유소 처분이익 배당은 2025년 상반기 내 유입(DPS 15원), 동시에 SK-C타워에서 배당 기여 시작

- 적기 포트폴리오 교체와 레버리지 활용으로 매년 우상향하는 DPS트렌드, 주주환원에 충실

리포트) https://bit.ly/3VbAiuV

<미국 BDC>
"사모대출 시장 성장으로 부각된 고배당 매력"

BDC는 중소기업에 대출/우선주 중심으로 투자하고 수익을 배당으로 환원하는 회사입니다. 자금의 70% 이상을 비상장 중견기업에 투자해야 하며 배당가능 이익의 90% 이상 배당 시 법인세가 감면되므로 8~11%의 높은 배당수익률을 보입니다. 전통 은행에 강화되는 규제로 사모대출 시장이 성장했고 이에 투자하는 상장BDC 역시 새로이 조명받고 있습니다. 사모대출 시장은 금융위기를 기점으로 성장해 이후 위기 시마다 레벨업의 기회가 되었습니다.

사모대출은 전통금융 대비 신속하고 유연한 대출의 장점으로 차주들의 수요는 꾸준히 증가할 전망이며, BDC는 대출시장 다양화에 기여할 것입니다. 미국의 상위 BDC 4개를 살펴보았습니다. 전통 대출이 아닌 만큼 투자기업의 부실 가능성이 리스크이기에 BDC 투자 시 최우선 기준은 1) 오랜 운용 역사와 트랙레코드, 2) 손실률, 3) 배당 지속성입니다. 높아지는 시장 불확실성과 고령화 트렌드 속 yield형 대체투자 상품에 대한 관심은 증가할 전망이며 BDC는 그중 하나입니다.

■ BDC, 잦은 주기의 배당과 고배당 속성

- 사모대출의 대표 섹터인 Direct lending(직접대출)에 투자. 신용등급이 낮거나 없는 비상장 중견기업이 차주이므로 높은 이자율

- 배당가능 이익의 90% 이상을 배당하고 법인세를 감면받기 때문에 배당성향 70%대에 불과한 미국 리츠 대비 오히려 배당주의 속성에 충실

- BDC의 배당주기는 일반적으로 분기지만 월배당 BDC도 있고 특별이익 발생 시 정규배당 외에 추가배당을 하므로 연 배당 회수가 월배당을 초과하기도

■ 리스크 고려 시 BDC의 트랙레코드 중요

- 비상장 중견기업에 투자하는 만큼 경기 침체 시 투자대상의 극단적 이벤트 리스크 잠재

- 따라서 BDC의 스크리닝과 포트폴리오 관리 능력이 중요

- AUM이 클수록 포트폴리오 분산, 자금조달 역량 제고, 우량한 딜 소싱 능력을 보임

- 경기 침체 시 투자리스크도 높아지지만 중견기업의 대출 수요도 늘어나기에 포트폴리오 관리만 적정하다면 경기 방어적 산업

- 트럼프 당선 이후 예상되는 감세 정책이 중소 기업에게 유리하다는 점, yield형 자산에 관심은 추세적이기에 미국 BDC의 매력은 점차 부각될 전망

■ 관련 종목

- 아레스캐피탈(ARCC): 1위 BDC, 잘 분산된 포트폴리오, 계열 PE와 협력해 우량딜 확보, 시총 142억 달러, 배당수익률 8.7%

- 블랙스톤 시큐어드랜딩펀드(BXSL): AUM의 99% 이상을 선순위 담보대출에 투자하는 보수적 운용 전략, 부실채권율 최저, 배당수익률 9.7%

- 블루아울 캐피탈(OBDC): 정규 배당 외에도 꾸준한 추가 배당, 2025년 1월 계열사인 OBDE와 합병 후 업계 2위로 부상 예정, 배당수익률 10.8%

- 메인스트리트 캐피탈(MAIN): 중소 기업과 개인대출에 집중해 리스크도 크지만 2009년 상장 이후 쉬지 않고 월배당 지급, 배당 삭감 사례 없음, 배당수익률 7.6%

리포트) https://bit.ly/3OnpCFB

<대체투자 위클리>
"원활히 진행되는 리츠 유상증자"

가장 먼저 유상증자 계획을 공시했던 삼성FN리츠를 시작으로 유상증자를 추진 중인 리츠들의 신주 발행가액은 예상대비 양호한 수준에 결정될 전망입니다. 삼성FN리츠의 확정 발행가액은 4,670원으로 예상 발행가를 2.7% 하회하는데 그쳤습니다. 이지스레지던스리츠의 1차 발행가액은 3,760원으로 결정됐으나 현 주가 추세를 볼 때 확정 발행가액은 3,800원대로 예상됩니다.

금리인하 기조가 공고해지고 리츠들의 자산 편입 내용이 긍정적이라, 예년의 유상증자와 달리 주가 변동폭은 낮고 예상 수준에서 무리 없이 유상증자가 완료될 전망입니다.

■ 국내 뉴스

- ESR켄달스퀘어리츠: 로지포트 이천 물류센터 취득 예정

- 삼성FN리츠: 유상증자 확정 발행가액 4,670원으로 기존 예정가액을 3% 하회

- 부동산: 신생아 특례대출, 출시 6개월만에 7.2조 신청, 정부는 신생아론은 대출 규제에 불포함

- 부동산: 전세사기 주범이던 빌라시장의 매매와 거래 회복 신호

- PF: 정부, PF사업구조 개편 종합방안 발표 예정

- 인프라: 기업은행과 IBK자산은 2,300억원의 신재생펀드 출시

■ 해외 뉴스

“미국 상업용 부동산 가격 바닥 근접” 금리 인하 기조가 공고해지며 부동산 가격도 바닥을 확인하는 것으로 보입니다. 미국의 Green street advisors 데이터에 따르면 미국 사모 부동산 가격 지수는 고점 대비 20% 이상 하락했지만 최근 안정화되기 시작해 2024년 연초 대비 1.7% 상승했습니다.

■ 금주 전망

1조원대 리츠 유상증자가 예고되었음에도 리츠는 견조한 상승을 이어가고 있습니다. 금리 인하 기조, 양질의 자산 취득, 주식시장에 주도 섹터의 부재 등으로 대안주 성격으로도 부각된 영향입니다.

리츠 시장에 새로운 자금이 유입되는 시기에 리츠의 유상증자가 진행됨은 긍정적입니다. 2025년 상반기에는 자산재평가 이익의 배당가능이익 배제 등 리츠 관련 개정안들도 시행될 계획이라 한동안 우호적 환경이 예상됩니다.

리포트) https://bit.ly/3z0dIh7

<리츠>
"K-REITs corporate day: 금리인하가 온다"

지난 9/4~5일, 삼성증권은 10개 리츠가 참여해 K-REITs corporate day를 개최했습니다. 기대감만 높던 금리 인하 시점이 눈앞에 다가오며 리츠들은 외적 성장을 재개하는 상황입니다. 리츠의 가중평균 금리는 2022년부터 상승하기 시작해 2023년 급등했고 2024년 상승폭이 완화되기 시작해 2025년 하반기부터 하락이 예상됩니다. 리츠는 주식과 실물 부동산 시장을 선행하고 금리의 변곡점에 최대의 수익을 냅니다. 즉, 금리인하 이전인 지금이 극심했던 리츠 할인율 해소의 적기입니다. 금리 인하기에는 외적 성장이 용이한 기업 스폰서 리츠에 주목할 필요가 있으며 top picks는 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠로 목표주가를 상향합니다. 롯데리츠는 투자의견을 BUY로 상향합니다.

■ 금리 인하 전, 이미 리츠의 조달금리 하락세 

- 리파이낸싱 시기가 가장 빨랐던 롯데리츠가 시장을 대변
- 롯데리츠의 가중평균 금리는 2020년 2.5%, 2023년 5.3%로 급등. 2024년 4.7%, 2025년 4.2%로 하락 예상
- 최근 리츠들은 리파이낸싱 금리 하락 입증 후 낙폭과대 해소, 이어 신규자산 편입으로 주가 레벨업의 패턴

■ Inorganic growth(외적 성장)

- 하반기 7개 리츠가 유상증자 추진, 자본조달 규모는 1조원대
- 과거와 달리 그룹의 상징적 자산 혹은 핵심지역 자산을 편입한다는 차이점
- 자금조달이 용이한 리츠의 vehicle의 특성으로 매입 경쟁력 강화
- 지난 1년간 오피스 시장에서 상장리츠의 거래 비중은 20%로 급증

■ 기업 스폰서 리츠의 변신 

- 기업스폰서 리츠에 주목, 그룹의 상징적 자산을 편입하며 위상 강화
- 주요 그룹들도 거세지는 주주가치 제고 요구, 미래 성장을 위한 투자 재원 마련으로 부동산 유동화에 적극적, 리츠는 이에 수혜
- 기존과 달리 스폰서와 리츠간 균형적 관계 수립

■ 투자 수익률을 극대화할 수 있는 진입 시점

- 리츠는 주식과 실물 부동산 시장을 선행하고 금리의 변곡점에 최대의 수익
- 매크로 변화 뿐 아니라 지난 2년간 고금리를 거치며 주주가치 제고, 현금흐름 관리 역량 개선
- 방어적 배당전략보다 외형 성장의 효용성이 더 큰 시기
- 파이프라인이 풍부한 기업 스폰서리츠 중심의 투자 권유

리포트) https://bit.ly/4dKJKfY

<8회 K-REITs corporate day takeaways>
"금리인하가 온다"

지난 4-5일 개최된 corporate day에 참여한 10개 리츠의 주요내용입니다.

Top picks: SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠 유지, 목표주가 상향
롯데리츠 BUY의견으로 상향

리포트링크) bit.ly/4dKJKfY

<대체투자 위클리>
"PF연착륙 가능성 증대"

지난 주 금융당국은 PF연착륙 대책 점검회의를 개최했습니다. 1차 사업성 평가 결과 4단계 중 C,D(3~4단계)에 해당하는 여신은 21조, 총 PF익스포저(217조)의 10%에 해당되는 것으로 집계됐습니다. PF고정이하 여신비율이 전년말 대비 6.1%p 상승했으나 올 들어 PF구조조정 방침 하에 엄격한 사업성 평가가 이뤄진 영향일 것입니다.

캠코, 금융지주, 은행, 보험, 저축은행, 여전업권 등 다양한 업권에서 NPL펀드를 조성하고 유동성을 투입함에 따라 예고된 경공매 및 재구조화 과정은 충격을 줄이며 진행될 전망입니다. 무엇보다 최근 금리가 하락세라는 점이 당초 예상대비 PF 연착륙 가능성을 높이는 요인이 되고 있습니다.

■ 전주 요약 

- 글로벌 리츠지수는 1.3% 상승, S&P 500을 0.9%p 상회, 금리 인하 기대감 확산

- 섹터별 최상위 성과는 오피스, 최하위 산업용. 가장 부진했던 오피스의 바닥 가능성

- 국가별로 홍콩리츠가 5% 상승하며 가장 outperform

- 국내 리츠는 1.4% 상승하며 코스피를 2.5%p 상회

■ 국내 뉴스

- 신한알파리츠: 2천억원 규모의 유상증자 결정 공시, 상장 후 5번째 증자

- 코람코라이프인프라: 유상증자 1차 발행가액 4,585원으로 소폭 상승

- 발해인프라펀드: 신대구부산고속도로 잔여지분 인수, 9월 말 증권신고서 제출 후 상장 추진

- 부동산: 7월 서울 아파트 매매거래, 4년 만의 최대

- PF: 건설공제조합, 성수 오피스 개발에 첫 책준 보증 발급

■ 해외 뉴스

“연준 목표에 근접하는 물가”  기대감만 높던 금리인하 시점이 눈앞에 다가왔습니다. 7월 PCE 지수가 컨센서스에 부합하는 수준으로 억제되며 9월 금리인하는 현실화되었습니다. 이로 인해 금리에 민감한 부동산 관련주는 빠르게 회복세입니다. 

특히 임대료 인상여력은 제한적이고 이자비용에 수익 의존도가 높던 넷리스와 임대주택 리츠의 실적 개선이 예상됩니다. 일례로 리얼티 인컴의 경우 10여년 이상의 장기 임대계약 구조로 인플레이션과 금리상승에 가장 취약했으나 upside가 열리기 시작했습니다. 리얼티 인컴은 유럽 익스포저도 높은데 영국이 코로나19 이후 처음으로 금리인하를 단행했다는 점도 긍정적입니다.

■ 금주 전망 

9월 미 금리 인하, 10월 한은 금리 인하의 가능성이 공고해지며 국내외 리츠 모두 랠리했습니다. 마침 국내 리츠들은 대규모 유상증자와 우량 자산 편입으로 레벨업의 기회를 맞이하고 있습니다. 주식시장 변동성이 커지는 가운데 조달금리 하락과 배당 성장성이 높아지는 리츠는 좋은 대안으로 부상할 전망입니다.

리포트) https://bit.ly/3ZqVr7t