*? ВЫВОД:*

? АО СЗ Инград осуществляет строительство ЖК INJOY со значительным отставанием от графика. По состоянию на конец августа выполнено меньше 7% необходимого объёма, при том, что по графику к этому времени должно было быть выполнено не меньше 24-25% всех работ.
? Наблюдается отсутствие финансирования со стороны Сбербанка, который на сентябрь не выделил вообще никаких средств, несмотря на наличие подписанного с застройщиком кредитного договора на 20,5 млрд.
?Застройщик получил финансирование из других источников в размере 8,2 млрд. Однако этих средств: а). недостаточно; б). неизвестно, будут ли получены из этого, или других источников, дополнительные средства, помимо уже полученных.
?Обращает на себя внимание слишком слабое выполнение в 1-м полугодии 2024 г., - около 900 млн. руб. Темпы в 3 раза меньше необходимых, чтобы закончить объект к 1-му кварталу 2027 г.
При сохранении динамики, к этой дате будет освоено не больше 8,3 млрд., при том, что сметная стоимость объекта составляет 19,5 млрд.руб.
?Налицо:
• Значительное отставание от графика.
• Проблемы с финансированием строительства.

Если застройщик не начнёт менять ситуацию, переноса сроков сдачи объекта не избежать.

⤵️
©️ Проверьте свою новостройку на риски
©️ Полную информацию по этой и другим новостройкам можно посмотреть здесь
*▫️*?Навигация на канале.
▫️

*⭕️ АНАЛИЗ:*

♨️ Рассмотрим фактическое выполнение по удельным весам укрупнённых видов работ. Воспользуемся методикой Союза инженеров сметчиков.
На конец августа ведутся работы ниже «нуля». Для здания свыше 16 этажей площадью более 18 тыс. м2 (наш случай) законченный «ноль» (всё что ниже 1-го этажа здания) составляют 7% от общего объёма строительства. Соответственно, фактическое выполнение меньше 7%, а не 24-25%, как показывает застройщик в отчётности на ЕИСЖС.
Налицо заметное отставание.
♨️ Рассмотрим фактическое выполнение в денежном выражении.
Сметная стоимость объекта составляет 19,528 млрд.
Согласно данным баланса, по состоянию на 2-й квартал 2024 года на строительстве было освоено 3,726 млрд., или 19% от сметы.
Это соответствует 20% выполнения согласно графику.
Однако обращает на себя внимание слишком маленький объём затрат, которые понёс застройщик в 1-м полугодии. Он составляет всего лишь 0,918 млрд. (потрачено на стройку на 31 декабря - 2,808 млрд., на 30 июня - 3,726 млрд.).
Если исходить из сметной стоимости в 19,5 млрд., того, что на 2-й квартал 2024 г. освоено 3,7 млрд, сдача объекта намечена на 1-й квартал 2027 г., то есть через 2 года и 9 месяцев от 2-го квартала 2024 г., за оставшееся время необходимо понести затрат ещё на 15,8 млрд.
Между тем, темпами затрат в размере 0,9 млрд. за 6 месяцев, какими они были в 1-м полугодии, невозможно освоить за это время больше 5 млрд. Таким образом текущие затраты: а). в 3 раза меньше необходимых для своевременной сдачи объекта, б) при сохранении динамики к 1 кв. 2027 г. невозможно освоить больше 8,3 млрд. (3,3 млрд. которые есть + 5 млрд. в оставшееся время), вместо 19,5 млрд. по смете.
Каковы причины?
Рассмотрим ситуацию с финансированием.
♨️Проектное финансирование должен осуществлять Сбербанк, который подписал с застройщиком кредитный договор на 20,469 млрд. Однако согласно проектной декларации от 6 сентября 2024 г., какое-либо финансирование со стороны банка полностью отсутствует.
♨️В этом году застройщиком получены заемные средства из других источников, помимо банковского ПФ, в размере 8,222 млрд. (возможно, от структур, связанных с головным ГК Инград).
Так как это не проектное финансирование, полностью покрывающее затраты на реализацию проекта, а дополнительный заём, утверждать определённо, что застройщик будет и дальше получать финансирование из этого источника в полном объёме (19,5 млрд.) невозможно, тем более, это не отражено в проектной декларации.
Полученной же суммы в размере 8,2 млрд. явно недостаточно для окончания строительства.
По-прежнему необходимо проектное финансирование банка, которого нет. Это обстоятельство вызывает некоторые сомнения в надёжности проекта.