Всем привет! На связи историк!

Чудо юдо рыба ЕЗП!

Есть такие земельные участки, которые не имеют координат в публичной кадастровой карте.
Что это за исторический атавизм?
На этой недели упустили один из интересных лотов.
Объект ушел чуть выше чем мы с партнёром готовы были вложить.

В лоте указан кадастровый номер, но не сведущему человеку не совсем понятно как его найти на публичной кадастровой карте.
Участок есть в егрн, но его границы не обозначены на карте. Причем участок приличных размеров. Да ещё и в развитом районе города. Похожих участков в заданном квартале и не видно.
Все очень просто статус участка ЕЗП.
Расшифровывается как "единое землепользование"

Состоит этот участок из двух и более участков имеющих свои кадастровые номера и обозначенные на кадастровой карте.

Зачем так сложно и откуда это взялось? История ЕЗП уходит своими корнями во времена формирования егрн. Это такой участок, который не имеет единого контура. Обычно он разделен какими то линейными объектами или природными препятствиями. Например, рекой или железной дорогой.
Впервые я узнал о таком понятии ещё в те времена когда копил на свою первую отдельную квартиру.
Это был объект моего отца и он был разделен железной дорогой.
Очень часто такие объекты встречались на различных предприятия или, например, в сельских угодьях, когда поля были на одном берегу реки, а хранилище на другом.
Фактически с 2008 года такие объекты больше не создаются, но учитываются.
Входящие в состав таких ЕЗП участки, имеющие самостоятельные кадастры не допускаются к самостоятельной продаже.
Оформление перехода прав на ЕЗП отличаются от обычных процедур. Мало кто из специалистов сталкивался или вообще слышал о таком редком и уходящем в историю формате.
Для того чтобы верно провести такую сделку необходимо привлечь ни одного специалистам в области земельных отношений.
Такой особенный объект на торгах возможно посодействовует тому, что на торги придут меньше желающих.

К сожалению это не про интересующий нас лот. Слишком уж "жирный" участок с выездом на одну из главных артерий города.

А вам приходилось сталкиваться с участками у которых отсутствуют координаты или границы на ПКК?

Всем привет! На связи гости из прошлого!

Как купить квартиру на вторичке по ипотеке в Сбербанке под 11,4 процента годовых сейчас в 2024 году?

Все очень просто. Если вы покупаете квартиру которая в залоге у Сбера по ипотеке продавца, то вы имеете возможность оформить ипотеку на прежних условиях при покупке такой квартиры.

Допустим продавец купил квартира в 2022 году по ставке 11,4% годовых. Часть ипотеки погасил а большая часть осталась.

Вы имеете возможность оформить ипотеку на сумму не превышающую сумму обременения.
Ставка, срок и ежемесячный платеж будет такой же кап был у ипотечного продавца.

Процедура это не быстрая. Рассмотрение может занять до 30 дней. Стоимость оформления такой процедуры у сбербанка сейчас составляет 30 тыс. р.

Этот механизм одна из причин почему я стараюсь приобретать квартиры в ипотеку.

Это дополнительная ценность при переуступке ипотечных условий при продаже квартиры. Этот фактор может сказать как на цене так и на ликвидности ипотечного залогового объекта.

Если рассматриваете приобретение квартиры на вторичном рынке, не упускайте  возможность взять ипотеку продавца с условиями когда ставка была в районе 10 годовых!

А вы знали о таком варианте?

Ps. На льготную ипотеку эта схема может не распространяться!!!

Всем привет! На связи инвестор самоучка.

Расскажу немного о себе. Родился я в далёком и маленьком городишке на Дальнем Востоке. Меня с анамально малых лет интересовали зарабатывание денег и то как люди становятся богатыми. Это были советские годы, а такие стремления были общественно порицаемы.  Доступ к информации отсутствовал. Я все черпал из собвенных представлений, фильмов и каких то небольших примеров, когда люди, которых я знаю, создали какой то недосягаемый для меня по своим размерам в то время капитал. Получилось так что первые 10 лет своего инвестиционного пути я делал все сам, на ощуп. Учился на своих ошибках.
Безусловной ошибкой было работать и создавать активы в чуть более крупном но таком же "слабом" городе с точки зрения перспектив и окружения.
Недавно в одном чате, судя по всему достаточно молодой, подписчик задал вопрос "сколько времени потребуется, чтобы создать стартовый для инвестиций капитал."
Мой опыт и представления о инвестициях говорит о том что первый капитал нужно создать прям сейчас (отложить с зарплаты, продать что то ненужное, взять какую то подработку и т. п.). Мои первые деньги которые я инвестировал были в размере 123 доллара. Это было начало 90х и я тогда ещё учился в школе. До этого родители мне открывали сбервклад под 2 процента годовых ( деньги в размере 1500 советских рублей не считая процентов все то на этом вкладе 😂).
Не работает схема по которой
"сначала накоплю денег, а потом буду их инвестировать".
Любой рынок жесток. Сколько бы не составлял первый инвестиционный капитал вероятность его понять существенно выше чем 10 или 100 капитал.

Опыт приходит с опытом.

Второй нюанс который имеет существенное значение это окружение.
Развиваться в вакууме и учиться на своих ошибках это не самый эффективный и не очень быстрый путь.
Сейчас другое время. Интернет и соцсети изменили мир. Но по прежнему нужно тщательно фильтровать информацию.

Сегодня исполняется 1 год одному очень полезному каналу.
Олег Аркадьевич собрал в чате очень разных и очень опытных участников. https://t.me/+bcDlaqukKxVkNjdi
По поводу юбилея автор канала разыгрывает 5 тыс рублей. Я участвую в этом челлендже. Если число подписчиков пришедших в "Секреты инвестора" из моего канала будет больше чем от других авторских каналов, то я разыграю этот выигрыш среди своих подписчиков.
Возможно эта небольшая сумма будет для кого то первой инвестицией.

Ps. В следующем посте я опишу странную и абсурдную историю когда целый квартал в несколько тысяч человек является заложниками не имея доступа к своему жилью кроме как через частный земельный участок.

Привет всем. На связи первоклассник!
Регулярно возникает ощущение, что сталкиваюсь с тем, что
'ни чего не понятно, но очень интересно".
Прям как первый раз в первый класс.

Две недели были очень богаты на разные события.

Посмотрел несколько коммерческих объектов. Впечатление удручающие. Объекты на половину пустуют. Ещё раз убедился, что самое важное - место, место и ещё раз место.

По мимо новых знакомств и общения с несколькими флипперами, где мы поделились своим видением, болями, планами и кейсам, мне довелось окунуться в совершенно незнакомые направления.

Предложили в качестве обеспечения взять в залог торговую марку. Весьма необычный для меня залог. Ни разу не сталкивался. Пока изучаю на сколько это ликвидно в случае реализации риска и необходимости реализовать такой залог.

Нечто, а именно ни что под названием not вышел на биржу.
Честно говоря я впервые воочию наблюдаю как рождается криптомонета. Мне про notcoin рассказал мой знакомый. Профессиональный инвестор с большим количеством разнообразных кейсов. С ним я познакомился несколько лет назад, а позже мы пересеклись на просторах телеграм. Если не авторитет этого игвестора, то я бы посчитал nitcoin очередным спамом и бредом. Поставил бота, показал детям и почти забыл эпизодически играя в монетки с младшим ребёнком. Но когда появилась возможность выпустить ваучер и его продать, я понял что это не просто примитивная игрушка. Сел и разобрался. Объяснил ребенку как работает математика игровых денег. И вот на прошлой неделе notcoin был выпущен на биржу. Большинство натапканых монет я застейкал. Побаловался шортом на фьючах.
Вообще удивительно как тыкая пальцем по золотому кругляшку на экране может на пустом месте прилипнуть 900 долларов. Ребенку 5 лет и он радуется как ребенок что заработал себе на телефон.
Я верю в телеграмм и его проекты, поэтому и not и ton буду держать в долгосрок.

Сейчас появилось множество последователей ноткоина. Хомяки, коты зомби и прочее игровые персонажи.
Кому не чем заняться можете для примера посмотреть на что тратят свое время десятки миллионов людей по всему миру, в ожидании что за это получат криптомонеты.

https://t.me/hamster_kombat_Bot/start?startapp=kentId6686667387

Позапрошлое воскресенье провели многочасовую встречу где обсуждали участие синдикатом в проекте с залогом ценных бумаг. Организовал синдикат тот самый инвестор который познакомил меня с ноткоином. Он ведёт свой канал про инвестиции. Присоединяйтесь, там много про реальные кейсы.
https://t.me/secreti_investora
Вот как проводят воскресенье более тридцати инвесторов с совокупными активами в несколько миллиардов. Подробный анализ и разбор бизнеса. И это лишь часть времени по поиску и участию а проектах. На поиск и анализ уходят десятки и сотни часов времени.

В одном из комьюнити обсуждали как люди попадают на мошенников. Получают предложения с левого аккаунта а телеграмм и в ожидании ?% в неделю переводят аферистам деньги на карту.

Зачем анализ, изучение бизнеса, сопоставление рисков, коллективный разбор? Зачем вот вам эти юристы и нотариусы когда можно просто отправить деньги в неизвестном направлении в ожидании гигантских процентов? Вопросы конечно риторические. Всегда нужно включать критическое мышление.
Одно из основных качеств инвестора это как раз скрупулезность в анализе и оценке рисков. Если обычный человек забывает про безопасность в поисках халявы, то инвестор прикладывает максимум усилий что халявы избежать.

‼️Будьте бдительными. Всегда помните, что важно не просто заработать, а более важно не потерять свой капитал!

Всем привет. На связи залогодержатель.

Если инвестор выдает займ на проект под залог недвижимости, то это некая гарантия безопасности вложений. Если реализатор проекта не справиться и уйдет в дефолт или банкротство, то инвестор имея у себя в залоге объект недвижимость получит свои деньги после реализации залога.
Однако должник может и зачастую имеет и другие задолженности.
Ранее залог гарантировал, что большиная часть вырученных при продаже залога средств пойдет залогодержателю.
Однако с 09/04/2024 правила игры поменялись.
Согласно решения конституционного суда ФНС теперь является приоритетным кредитором. Это означает что залогодержатель более не сможет быть уверенным, что он получит средства после реализации залогового объекта.

Ещё один риск в копилку.

Обязательно проверяйте контрагентов на предмет различных проблем долгов. А так же обращайте внимание на репутацию.

Ps. Буквально вчера группа инвесторов получила предложение инвестировать в сеть апартаментов. Однако как выяснилось, основатель проекта совершенно недавно прошел процедуру банкротства. При этом прорект позиционируется как прибыльный с самого начала, а именно с 2021г.
Мой резонный вопрос "каким образом оформлен проект и как банкрот прятал этот актив от кредиторов" фактически поставил точку в обсуждении этого предложения. Однако не сомневаюсь, что необеспеченный займ и далее пойдет искать своего "несчастного инвестора".

KSRFDecision748909.pdf

Всем привет!
Как и обещал, развею некотрые мифы относительно торгов по банкротству.

Рассмотрим конкретный лот.
Так случилось что я его анализировал для себя ещё год назад.
А сейчас ко мне пришли на консультации именно по этому объекту. За это время прошли аукционные торги на повышение и лот попал на публичные торги с постепенным понижением цены.
Объект представляет собой 250 кв.м. в центре Краснодара по ул. Гоголя в историческом здании.
Начальная цена реализации уже была интересной и составляла почти 6,5 ? .

Как я уже писал в предыдущем сообщении "с лотом что то не так", но об этом попозже .

На первых же публичных торгах пришли 5 участников и подняли цену до 7,7?. Однако победитель торгов не заключил ДКП и потерял задаток. Почти четверть миллиона пошла на покрытие задолжности банкрота. Ситуация повторилась ещё раз. На этот раз победитель предложил 2? рублей за лакомые квадраты. Цена квадратного метра составила чуть более 8 тыс рублей. Уникальная возможность.
Однако победитель не стал заключать договор и потерял задаток в 200 тыс рублей.
Таким образом полученные задатки уже покрыли 3% требований кредиторов.
И вот объект вновь идёт на публичные торги. Начальная цена предложения составляет всего 1,569 млн р.
В этот момент столь низкая цена привлекает внимание моего знакомого. Узнал он об столь шикарном варианте из объявление на сайте Авито. Разместила объявление достаточно известная компания - агент по торгам по банкротству.
Они объяснили человеку, что за комиссионные они решат все организационные мероприятия. Ему потребуется перевести задаток для участия и подписать агентский договор. Ни регистрации на торговой площадке, ни выпуск электронного ключа не потребуется. Все просто и без лишних беспокойств.

В последний момент мой знакомый засомневался. С его слов "дрогнула рука перед нажатием кнопки отправить платежное поручение". Накатили сметение и паника. Он решил перестраховаться и получить анализ из альтернативного источника.
Именно это спасло его от потери 150 тыс на задатке.
В чем же подвох!?
Дело в том что 4 кадастровых номера реализуемые в этом лоте образовались в результате реконструкции здания. И шикарные 250 кв.м. представляют из себя 4 коридора. Места общего пользования. ??
Понятно, что ни продать, ни сдать в аренду их невозможно.

Не стоит верить всему что говорят агенты и конкурсный управляющий. Они представляют свои интересы, и вряд ли эти интересы совпадают с Вашими. Необходимо всегда запрашивать документы, собирать информацию  и анализируйте.
Ошибки при первичном анализе объекта могут привести к потерям средств.

Ситуация в сфере торгов усугубляется многочисленными курсами от псевдоэкспертов, на которых обязательно расскажут как купить квартиру с видом на Кремль и Мерседес S класса по цене доширака.

Всем привет! На связи аукционер!

На днях ко мне обращаются за небольшой консультацией. Есть интересный лот на торгах по банкротству.
Находится в историческом центре Краснодара. Торги на понижение и цена очень "вкусная".
Данный объект человек увидел на одном из классифайдеров. Объявление разместило агенство, которое специализируется на участие в торгах от имени инвестора, на этом и зарабатывает.
В последний момент мой знакомый засомневался и позвонил мне. И не зря.
Адрес мне оказался очень знаком.
Завтра постараюсь подробно рассказать как несколько участников уже потеряли деньги на этом лоте и почему важно самостоятельно и критически относиться к любой информации.