Про поиск объектов в бизнес-классе под флиппинг

Опыт в недвижимости у меня с 2007 года, и за это время явно превысил те самые 10 000 часов, которые делают эксперта. Для меня очевидно, стоит ли брать конкретный объект в том или ином ЖК, какой там вход и какой будет выход.

У большинства, кто только начинает заниматься флиппингом в бизнес-классе, возникают сложности именно с выбором объекта. Это и есть главный затык. Ведь от того, какой объект вы выберете, зависит весь исход сделки и ваша доходность.

Своим ученикам на наставничестве я передаю весь свой опыт и насмотренность. Мы подробно разбираем, как искать и оценивать такие объекты.

Одно из занятий длилось больше трех часов, где я шаг за шагом объяснял все нюансы. После теории мы закрепляем знания на практике, выезжая на реальные объекты.

Плюсом отдал ученикам свою таблицу с ЖК, где собрана информация по входу и выходу. Это база, которую я собирал годами, и она помогает быстро ориентироваться и анализировать любой объект.

Какое видение по "Символу" и наша стратегия на продажу

На сегодняшний день квартиры в этом квартале с качественным ремонтом от застройщика стартуют от 500.000₽ за 1м². Без отделки начинаются от 400.000₽ за 1м².

Мы планируем сделать флип в нашем стиле и реализовать объект на уровне 530.000-550.000₽ за м².

Метров у нас 64. Соответственно, в готовом виде попросим 33-35 млн₽. Что на сегодняшний день выгодно по всем параметрам.

Будем делать евро-3 с кухней-гостиной около 17 м², 2-мя гардеробными, 2-мя спальнями и 2-мя сан.узлами.

На сегодняшний день мы купили объект за 22.800.00₽ и внесли 4.800.000₽ своих средств, на оставшиеся у нас ипотека с платежом 300.000₽ в месяц + 3 потерянных месяца на ключи. Сейчас по плану уложиться в 8 месяцев на реализацию всего проекта.
На ремонт затратим в районе 5.000.000₽.

По итогу затраты инвестора составят сумму в районе 12.500.000₽, а заработать планируем от 3.000.000₽ чистыми с учетом всех затрат и налогов.

В случае, если уложимся в 8 месяцев, сохраним доходность по сделки на уровне 30-35% годовых.

На лучший кейс не претендуем, но обещанные % перед инвестором сохраним 😉

Как вам наш план друзья?😎😍🔥

Почему так важно иметь опытного наставника в начале пути на флиппинге в бизнес классе

Когда я только начал свой путь во флиппинге в бизнес классе я допустил много ошибок.

Они были связаны с подбором объектов и ремонтах. Не смотря на то что я более 15 лет работал в недвижимости и имел большую команду я допускал ошибки

Из первых 6 объектах которые я купил для наших инвесторов 3 оказались не успешными. В минус мы не ушли, но доходность сделок на уровне 15%
Что ниже чем сегодняшние вклады.

В последующих 6 объектах не успешный был только 1 , а 4 других выстрелили с доходностью более 40% годовых , а 1 и вовсе закрыли под 110% годовых.

В первые 6 объектов я шагал один как слепой котенок поэтому допустил кучу ошибок , залез в бизнес класс для бедных, переплатил за ремонт и сделал его хуже чем могу делать сейчас.

На этих сделках я потерял более 5-10 млн упущенной выгоды, которую бы мог заработать если бы знал то что знаю сейчас.

В этом месяце у 6 счастливчиков есть возможность научиться тому, что знаю сейчас и приобрести сильного наставника во флиппинге в бизнес классе.

Если кому то интересна эта тема, то здесь оставлю анкету с предзаписью на ваш билет в бизнес класс 💪👇https://forms.yandex.ru/cloud/6731d9f090fa7b0362988bb2/

Чтобы не ошибаться на входе, нужно быть самому на уровне бизнес-класса или как дела по остальным объектам в Энитео? ☹️****

По оставшимся 3-м квартирам грусть-тоска, понимаю, что уже не сделаем доходности выше, чем сегодняшние проценты по вкладам, а это значит, что сильно подведу инвесторов, ну и сам ничего не заработаю.

Комплекс оказался очень сложным для продажи. Смотрело много покупателей, но, к сожалению, выбирали другие комплексы для жизни, да что говорить, сам бы тоже не выбрал бы его для жизни сейчас.

Сам он неплохой, но расположение оказалось очень грустным и те ставки, которые я на него ставил, сравнивая с "Новочеремушкинской 17" от Инграда, не оправдали мои ожидания.

Ошибка была совершена из-за маленькой на тот момент насмотренности по комплексам бизнес- и премиум-класса, застройщик тем временем предложил хорошие условия по рассрочке, а я повелся и сложил большую часть яиц в одну корзину, уговорив положить в нее свои яйца и других инвесторов.

Сейчас понимаю, что я ошибся и принял неверное решение, но уже поздно об этом говорить, сейчас мне нужно до конца года закрыть вопрос и вывести инвесторов хоть в какой-то плюс, пожертвовав своим интересом.

От себя могу еще добавить, что, чтобы принимать максимально правильные решения при инвестициях в бизнес- и премиум-класс, ты должен сам стать таким. Ты должен быть на уровне бизнес-класса и жить бизнес-классом, а когда твой ум и сознание находится на уровне эконом, невозможно принять правильное решение. Скорее оно будет как пальцем в небо.

Только бизнес-класс может думать как бизнес-класс. На тот момент эта компетенция во мне была развита не более, чем на 10%. Вот и завел всех в бизнес-класс для бедных☹️🥲🤨

В такие моменты ты теряешь доверие тех людей, кто раньше верил в тебя. Придется наверстывать упущенную выгоду на более выгодных лотах🥲

Хочу поговорить с вами о красных флагах 🚩****

Сейчас все говорят про красные флаги в отношениях. Я же хочу вам рассказать про красные флаги во флиппинге. Делая ставку на нашу стратегию во флиппинге, я не посоветую своим инвесторам вкладывать деньги в такие объекты:

🙅‍♂️ Квартиры в эконом и комфорт-классе
Именно в этом сегменте основная часть покупателей сильно зависит от экономической ситуации и ключевой ставки.

🙅‍♂️ Студии
Как правило, объекты такого формата не пользуются популярностью в бизнес-сегменте. Покупатели предпочитают большие квартиры на всю семью: евро 2-ки или евро 3-ки.

🙅‍♂️ Квартиры в старом фонде
Свою популярность набирают новые дома бизнес-класса, где всё создано для комфорта жителей, да и сегмент проживающих там сильно отличается от старого фонда, где квартира по наследству может достаться кому угодно.

🙅‍♂️ Новостройки на старте продаж
Ранее писал, что стратегия захода в объекты на старте не выгодна. Цикл сделки очень долгий, а нам важно быстро сделать флиппинг и получить хорошую доходность. М

Я советую своим инвесторам заходить только в новостройки бизнес-класса в уже сданные корпуса, где мы можем гарантированно получить доходность от 30% годовых.

Хотите узнать, в какие ЖК лучше заходить? Ставьте плюс в комментарии, чтобы поучаствовать в наших инвест-проектах.

Почему мы считаем покупку в Архитекторе интересной несмотря на то, что купили по рыночной стоимости?

Сегодня в Архитекторе есть более интересные по цене объекты, чем тот, который мы купили.

Физики готовы продавать свои метры сегодня по 350-360 т.р. за 1м², но думаю это продлится до момента выдачи ключей, далее цена будет держаться на уровне 370-380 т.р. за 1м².

Зачем тогда нам покупать сейчас дороже, чем у физиков по 388.000 за 1м²?

Объясняю. По нашему анализу района и комплекса мы видим цену выхода из флип сделки на уровне 520-550 т.р. за 1м² и те, кто покупают по 360-380 т.р., скорее будут продавать ближе к 550 т.р. с ремонтом, учитывая нашу флиперскую фин.модель и стоимость их денег, так как они будут покупать за наличные и захотят заработать не менее 30-40% годовых.

Мы же будем придерживаться стратегии заработка на каждом метре. Поясню что имею ввиду.

388 т.р. нам обошлась покупка
+80 т.р. ремонт под ключ с мебелью и техникой.
Итого: 468 т.р. стоимость м² в готовой квартире с потенциалом продажи 520-550 т.р. за 1 м².

В нашем случае мы имеем возможность получить 52-82 т.р. с каждого метра 4.680.000-7.380.000 рублей без учета налога, и времени у нас целый год 👍

Надеюсь, понятно все объяснил)

Да, кстати, скоро буду делиться подробной информацией по входам во все ЖК бизнес-класса Москвы и тем, как находить подобные объекты для себя на моем 2-м потоке наставничества, который стартует уже 29 ноября. И хочу сказать, что это будет мой последний поток наставничества, который я буду проводить в ближайшие несколько лет.

Не пропустите такую возможность, если хотите стать флиппером по бизнес-классу в Москве 💪💪💪

Прошлую неделю провели с семьей в отличном месте под солнцем

Перезагрузились от работы и прочей суеты. Отдыхали в отеле Kayo Palazzo — один из лучших отелей, где я бывал. Сервис и условия проживания были просто 🔥🔥🔥

Даже с тарелками за едой не пришлось ходить. Все 7 дней нас обслуживали на высочайшем уровне.

Такое ощущение, что побывал не в Турции, а на каком-то другом курорте типа Сейшел или Мальдив. Ощущали себя настоящими VIP-клиентом премиального класса.

Единственное, подкачал перелет, доплачивали за турецкие авиалинии, а самолёт был как у Победы, с ужасными условиями без комфорта. Возможно турецкие авиалинии купили франшизу у Победы, я так и не понял) Как будто из рая мы оказались в аду на 4.5 часа 😂

Но все, что не происходит в жизни, оно всегда к лучшему, зато появилось больше мотивации. Теперь я сделаю все возможное, чтобы больше никогда не летать в эконом-классе и на подобных самолетах😁

За каждым успешным мужчиной стоит его женщина
Вроде бы легкая и понятная фраза, но я не всегда полностью понимал ее смысл.

Мне казалось, что сильный мужчина может добиться успеха и богатства без женщины.

Пока я думал об этом, я так и продолжал находиться в состоянии бедности, а мой доход зависел от того, повезет мне или не повезет. Моя жадность по отношению к женщине также делала меня нищем, и вроде бы я неплохо зарабатывал, но все рано чувствовал себя нищим.

В какой момент я стал богатеть? Когда начал больше отдавать своей женщине, дарить подарки и исполнять ее мечты.

Я и раньше их делал, но тогда это скорее шло не от чистого сердца, и о многом, что совершал, потом сожалел, подсчитывая свои расходы и убытки.

Если у мужика есть куча недвижимости, машин, квартир, а у его женщины нет ничего или он вовсе одинокий, то он несмотря на это является нищером.

Богат не тот, у кого все есть.
Богат тот, кто умеет делиться 💸
И здоровые отношения, где мужчина может сделать свою супругу самой счастливой на свете, исполняя любое ее желание, и есть главный показатель богатства мужчины.

Начинаю изучать анкеты, которую выложил полторы недели назад

Обещал, что выберу 5 человек, с кем проведу личный созвон, разберу запрос и дам конкретные рекомендации касательно темы флиппинга в новостройках бизнес-класса.

Кто не успел заполнить анкету, либо пропустил это сообщение — можно еще заполнить https://forms.gle/KMKst3Apgaahz2mq8

Такой формат использую редко, второй раз. Кому попадется возможность личного созвона со мной — тот получит море пользы.

Комплекс для бедных или в какие комплексы не поедет бизнес-класс?

Ни для кого не секрет, что рынок эконома сильно сбавил обороты, но и бизнес в некоторых локациях и ЖК буксует. Почему? Ведь у бизнес-класса вроде как и есть деньги, а в чем причина забуксовки?

А причина в том, что есть комплексы, в которых не покупают люди бизнес-класса и их большое множество. Либо комплекс супер, но месторасположение далеко от бизнеса .

Так мы из-за незнаний этой закономерности, вложили часть средств наших инвесторов в комплексы, в которые не хочет ехать бизнес-класс, если едет, то только сильно дешевле.

За этот год получил большое понимание и выделил для себя ряд комплексов, которые назвал бизнес-класс для бедных. В этих комплексах очень плохой спрос, как на бетон, так и на квартиры с отделкой.

Несложно предположить, что в таких комплексах лучше не делать флиппинг, либо делать, но с очень большим дисконтом и скорее экономить на ремонте, чем делать из него премиалку.

Интересно было бы узнать о таких комплексах? Тогда записывайтесь на консультацию, чтобы не потерять миллионы прибыли при входе в такой🤞

Кстати, кто-то из наших подписчиков мог бы назвать пару таких?😜