Обзор основных законов о недвижимости, которые должен знать каждый покупатель
1. Семейный кодекс: Получение согласия супруга или заявление о том, что не состоит в браке
Согласно Семейному кодексу РФ, если недвижимость была приобретена во время брака, она является совместно нажитым имуществом обоих супругов, независимо от того, на имя кого из супругов она зарегистрирована. При продаже такой недвижимости необходимо получить согласие второго супруга, которое оформляется в письменном виде и заверяется у нотариуса. Если же человек не состоит в браке или имущество было приобретено до брака или в результате наследования или дарения (при условии, что оно не было включено в совместное имущество), то требуется заявление о том, что супруга нет или что имущество не является совместно нажитым.

1. Налоговый кодекс: Занижение стоимости при продаже, чтобы избежать налога
   В соответствии с Налоговым кодексом РФ, при продаже недвижимости, принадлежащей на правах собственности более 5 лет (для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года), налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается. Если собственность продается ранее этого срока, с продажи взимается НДФЛ в размере 13% от дохода. Некоторые продавцы могут пытаться занизить стоимость сделки на бумаге, чтобы уменьшить налоговую базу. Однако такие действия могут рассматриваться налоговыми органами как уклонение от уплаты налогов, что влечет за собой налоговые проверки и штрафы.

2. Проверка обременений через выписку ЕГРН с госуслуг
   Перед покупкой недвижимости крайне важно проверить наличие обременений, таких как залоги, аресты, права третьих лиц и прочее. Это можно сделать, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через официальный портал государственных и муниципальных услуг (госуслуги). Выписка содержит полную информацию о правах на объект, его технические характеристики, а также о всех зарегистрированных обременениях и ограничениях.

3. Проверка ФССП продавца и арбитраж по банкротству

Проверка продавца на наличие задолженностей перед Федеральной службой судебных приставов (ФССП) и возможное банкротство также является важной частью предварительной проверки перед совершением сделки. Это позволяет избежать риска приобретения недвижимости, которая может быть изъята в счет погашения долгов. Проверку можно провести на официальном сайте ФССП, используя данные продавца. Проверка на банкротство проводится через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, что позволяет выявить риски, связанные с возможными процедурами банкротства продавца.

Эти меры предосторожности помогают обезопасить покупателя от потенциальных рисков и обеспечить законность сделки с недвижимостью.

Как повысить свой кредитный рейтинг для одобрения кредита

1. Своевременно оплачивайте счета и кредитные платежи. Платежи, совершенные в срок, оказывают значительное влияние на ваш кредитный рейтинг. Даже один просроченный платеж может сильно испортить ваш кредитный рейтинг.

2. Избегайте займов в МФО:
   Получение займов в микрофинансовых организациях может навредить вашей кредитной истории, даже если вы быстро их погасите.

3. Ограничьте запросы к банкам:
   Частые заявки на кредит, особенно после отказов, могут плохо сказаться на вашей кредитной истории. Поэтому если вы получили более 2 отказов подряд, не подавайте новые заявки сразу.

4. Погашение задолженности:
   Перед новым обращением в банк нужно закрыть все просроченные платежи, чтобы улучшить кредитную историю. При рассмотрении заявки пристальное внимание будет обращено на характер ваших выплат по текущим обязательствам за последние 6 мес. Чуть более лояльно будет рассмотрена кредитная история за последние 2 года. Если у вас вдруг была просрочка более 7 дней, то лучше выждать полгода, прежде чем обращаться за новым кредитом.

5. Не спешите закрывать новые кредиты:
   Если вы подумали, что вам поможет идея взять небольшой кредит (скажем, на 50 тысяч рублей) и через месяц его закрыть для улучшения кредитной истории, то это мнение является ошибочным. Наибольший вес в кредитной истории имеют длительные кредиты, по которым можно оценить характер выплат за 6 и более месяцев.

Как ключевая ставка влияет на инфляцию?
Банк России использует ключевую ставку для влияния на инфляцию. Это происходит через изменение ставок в экономике, которые влияют на потребление товаров и услуг, на их спрос и предложение.

Чем ниже ставка, тем меньше затрат на обслуживание заемных средств
Из-за этого растёт спрос, а рост спроса в свою очередь создаёт благоприятную среду для бизнеса (предпринимателю легко найти клиента на свой товар/услугу).

Для замедления инфляции ЦБ использует повышение ключевой ставки. Но это делает кредиты дорогими и замедляет экономику. Однако доходность инструментов с фиксированной доходностью (облигации и депозиты) возрастает, что стимулирует спрос на них.

Изменение ключевой ставки в полной мере транслируется в динамику совокупного спроса и инфляции не одномоментно, а в среднем в течение трех — шести кварталов. Из за этого трудно оценить влияние тех или иных мер принятых Центробанком сегодня.

❗️ С марта ужесточили требования к выдаче ипотеки

По данным ЦБ доля кредитов, предоставленных заёмщикам с высокой кредитной нагрузкой сейчас более 80%, значение выросло в 2 раза

Это значит, что люди с высокой кредитной нагрузкой, сейчас очень много берут кредитов. И ЦБ ужесточил требования по нормам резервов по таким ипотечным кредитам

Почему так происходит?

Банку нужно поддерживать резерв, то есть откладывать какие-то средства под этот кредит на случай невозврата, чтобы много таких невозвратов не «схлопнули» банк

Так вот, эта норма резервирования будет выше, соответственно взять кредиты будет сложнее, потому что банки менее охотно будут их выдавать

Изменится алгоритм выборки. Кому можно выдавать кредит, кому нельзя с учётом возможностей банка
Кстати, не всегда выдача / не выдача кредита зависит от кредитной истории. Очень часто это зависит от возможностей банка в конкретный момент. Например сегодня могут не дать кредит, а через пол года с теми же условиями одобрят

Получается, это регулируется не только ставкой ЦБ, но и такими, более сложными мерами. Менее понятными для обычного человека

Что происходит на рынке недвижимости в Москве?
Ситуация с ценами на жилье в Москве вызывает вопросы у многих граждан. Рынок недвижимости в течение многих лет рос, но в 2023 году из-за определенных событий началась стагнация, которую мы продолжаем наблюдать.

Покупатели привыкли к постоянному росту цен, а продавцы ожидают продаж по высоким ценам без торга. Однако высокие ставки по ипотеке приводят к отсрочке покупки жилья. Давайте разберемся, какие перспективы ждут нас весной.

Показатели продаж квартир 2023 года установили рекорд, превысив число за 2022 и 2021, но под конец года началась стагнация. В настоящее время мы видим следующее:

1️⃣ Снижение спроса. Это связано с сезонным спадом активности и с высокими ставками по ипотеке.

2️⃣ Покупка за наличные или с использованием ранее одобренной ипотеки по низкой ставке.

3️⃣ Ипотеку на рыночных условиях оформляют те, кто готов погасить задолженность за короткий срок (1-2 года).

4️⃣ Продавцы приняли выжидательную позицию и не спешат снижать цены, надеясь на активизацию спроса.

5️⃣ Покупатели активно торгуются, снижая цены на 5-7%.

Высокая ключевая ставка Центробанка РФ оказывает влияние на рынок недвижимости. Ее значение - 16% делает кредиты дорогими, что снижает спрос.

Что ждать весной?
1️⃣ Сезонный подъем спроса весной.

2️⃣ Возможное снижение ключевой ставки ЦБ. Многие аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки в 2024 году, но этот прогноз может относиться к лету, а не к мартовскому заседанию.

3️⃣ Оживление рынка не обязательно приведет к росту цен.

Говоря о рынке недвижимости, стоит помнить, что это очень инертная среда, который не сразу реагирует на изменение воздействующих факторов. Факторы, действующие сегодня, оказывают влияние на цену, которая будет через полгода. Примерно такой период инерции на рынке недвижимости.

*? *Сложный процент — это инструмент, с которого начинается инвестирование.
Многие ошибочно думают, что инвестиции сложны на начальном этапе. На самом деле, проявив интерес, можно легко разобраться, как это работает.

Рассмотрим основные понятия, связанные со сложным процентом:
- как формируется сложный процент
- на что стоит обратить внимание при открытии вклада
- какие плюсы и минусы есть у такого способа накопления средств

Что такое сложный процент?
Это механизм, при котором проценты начисляются не только на первоначальную сумму, но и на уже накопленные проценты за предыдущие периоды. Это называется капитализация процентов. Основное преимущество такого инвестирования проявляется на длительном сроке. При этом, чем больше срок, тем сильнее разница.

Силу сложного процента можно понять на примере острова Манхэттен. Ведь он был куплен у индейцев за 24 доллара США В 1626 году. Приблизительная стоимость острова с постройками сегодня составляет 50 млрд долларов. Но, если мы посчитаем, то сможем узнать, сколько % составило подорожание.

Итак 2024 - 1626 = 398 лет прошло со сделки. Если использовать сложный процент с капитализацией раз в месяц, то за это время 24 доллара превратятся в 50 млрд. При ставке. 5.4034% годовых. Да, меньше 5.5% годовых дают такой рост.

Как формируется сложный процент?

Он зависит от двух ключевых факторов: процентной ставки и частоты начисления процентов. Процентная ставка определяет, сколько процентов в год будет начисляться на вложенные средства, а период начисления процентов указывает на то, как часто происходят начисления.

Для наглядности приведем пример:

При вложении под 10% годовых и использовании простого процента инвестор получает доход, равный первоначальной сумме вложения, каждые 10 лет. Таким образом, через 30 лет итоговая сумма капитала будет в 4 раза больше, чем начальное вложение.

При использовании сложного процента и ежемесячной капитализации сумма вложений вырастет в 19.8 раз за тот же период!

Какие моменты следует учесть при выборе вклада со сложным процентом?

- Процентная ставка: обычно процент по банковским вкладам в России близок к ключевой ставке и сейчас составляет около 16% годовых.

- Срок вклада: банки часто меняют условия в зависимости от срока вложений. Так при низкой ключевой ставке банк будет стараться привлечь вклад на максимально длительный срок (например 3 года) и ставка будет выше при долгосрочном вложении.
В текущей рыночной ситуации, мы видим обратное. Банк готов дать высокую ставку только на полгода. Потому что ситуация на рынке может поменяться и будет рискованно привлечь сейчас вклад на 3 года под 16%. Вдруг через пол года нормальная ставка будет 10%.

- Капитализация процентов: обычно банки готовы предложить капитализацию процентов. Но если вы хотите ежемесячно снимать деньги, то откажитесь от этой опции.

- Возможность пополнения: большинство вкладов допускают возможность пополнить счет. Это нужно чтобы проценты начислялись на как можно большую сумму.

- Сумма: не забывайте, что вклады в банках застрахованы на 1 400 000 рублей. Если вы вложили больше, а банк закрылся, то велик риск, что вам не выплатят ничего, кроме застрахованной суммы.

Преимущества и недостатки сложного процента

Преимущества:
- Возможность получить больший доход на долгосрочных вкладах

- Проценты начисляются не только на первоначальную сумму вклада, но и на уже заработанные проценты

- Позволяет безопасно инвестировать средства без необходимости специальных знаний об инвестициях. Вы можете зарабатывать, практически ничего не делая

Недостатки:
- При необходимости досрочного снятия денег с вклада могут списать заработанные проценты, как частично, так и полностью. Уточняйте условия снятия в вашем банке.

Итоги

Капитализация процентов на банковских вкладах может быть неплохим инструментом для новичков в инвестировании. Тщательный выбор вклада с учетом всех факторов и регулярное пополнение обеспечат вам надежный и прибыльный инвестиционный инструмент

Банк России попросил банки не кредитовать коррумпированных чиновников. Если госслужащий берёт кредит под залог недвижимости, приобретённой на доходы, законность которых не доказана, то имущество должно перейти из залога банка в собственность государства.

При этом, каким образом чиновник проводит сделки с недвижимостью, вместо отбывания наказания - регулятор не сообщил.

СЦФ ?