Так, как бывают случаи, когда Росреестр выносит отказ в регистрации перехода права собственности, я проанализировал и собрал все ошибки покупателей в один пост.

1. Различие данных в егрн и дкп. Это самая распространенная ошибка.

В егрн долевая/совместная собственность на несколько человек, а в дкп указан только один.

Рекомендация: заказывать егрн заранее и сверять шапку дкп с данными из егрн.

1. Ошибки в документах.

Неправильные данные в документах, такие как опечатки в фамилиях, адресах или описании объекта.

Лучше тысячу раз перепроверить все, а потом уже радоваться покупке.

Даже в моей фамилии умудрялись делать ошибки 😁

1. Неправильная форма заявления.

Хоть и заявления на переход права собственности нам дают сотрудники в МФЦ на подпись, но и их проверять нужно тоже. Сотрудник может тыкнуть не ту кнопку у себя в компьютере, а мы такие доверчивые подписываем не глядя.

1. Проблемы с полномочиями.

Необходимо проверять арбитражного управляющего, еще до торгов, что он все еще состоит в СРО, что именно он ведет данное банкнотное дело, что его не заменили на другого и т.д.

В общем, в полномочиях управляющего нужно убедиться.

1. Обеспечительные меры.

Если на объект недвижимости наложены обеспечительные меры, то в ближайшее время вы вряд ли зарегистрируете право собственности на себя.

Изучаем банкнотное дело, ищем различные ходатайства (особенно от должника) и делать это нужно ДО торгов.

1. Судебные споры.

Да, объект недвижимости может находиться в судебном разбирательстве, по мимо банкнотного дела.

Поэтому открываем сайты судов общей юриспруденции (1 - по месту нахождения недвижимости; 2 - по месту прописки должника, если не совпадает с адресом объекта), вбиваем фамилию должника и смотрим, какие споры есть.

1. Проблемы с идентификацией объекта.

Если объект недвижимости не зарегистрирован в кадастровом учете или данные о нем отсутствуют в реестре или ошибки в егрн - это также может стать препятствием для регистрации.

Все эти ошибки можно предотвратить еще до покупки, не нужно радоваться миллионной марже, до того, как не будет проведет ДОСКОНАЛЬНЫЙ анализ объекта недвижимости.

@zarabotoknadolgah

«А вы точно юрист?!» - таким вопросом задаюсь Я, когда у меня консультации берут 😁****

К сожалению, в нашей юридической системе можно встретить специалистов, которые не обладают достаточной квалификацией и опытом. И это приводит к серьезным последствиям для клиентов, которые доверяют им свои дела.

Я конечно знаю, что есть юристы-аферисты, которые только «доят» своих клиентов затягивая дела или подавая неправильные иски, но в последнее время на консультациях по торгам, к нам подключаются «юристы», которые хотят услышать мою точку зрения, но когда я слышу их вопросы или их позиции, то я ах_ю просто.

Не знаю с чем это связано, но в последнее время, ко мне обращаются по вопросам оформления права собственности через суд. И почему-то их юристы подают административные иски к Росреестру 🤦‍♂️

Возможно, я бы не обратил внимания и это стало бы темой сегодняшнего поста, если бы это был единичный случай, но нет… это уже 6 случай за этот месяц, который я разбираю.

То есть, как минимум 6 «юристов» не понимают, что делают и зачем делают, я так считаю.

Работая с безграмотными юристами, клиенты рискуют не только своими делами, но и репутацией. Ошибки негативно сказываются как на будущем, так и на кошельке.

В заключение, важно помнить, что выбор юриста — это серьезный шаг. Не стоит экономить на профессионализме. Лучше потратить время на поиск квалифицированного специалиста, который сможет грамотно составить и подать иск, чем потом исправлять ошибки безграмотного юриста.

@zarabotoknadolgah

Сегодня подниму такую тему, как сервис при оказании агентских услуг.

Как многие уже догадались, мне было скучновато, я решил написать на Авито тем, кто выставляет объекты и ищет там клиентов.

Вопрос мой был банально прост, хоть и ответ я на него знал заранее: «во сколько обходятся коммунальные услуги?!»

Никто мне не смог ответить, при этом цену своих услуг озвучили мне моментально.

На мое возражение по поводу того, что агент хочет заработать денег, но при этом информацией не обладает, научились мягко говоря какие-то отмазки.

Серьезно? То есть прежде, чем агент начал шевелиться и предоставлять мне информацию, как потенциальному клиенту, я должен пройти какой-то Фэйс-контроль и еще уговорить агента поработать со мной 🤦‍♂️ ну это край безумства я считаю.

А читаю, какие расходы несет «агент» мне совершенно не интересно.

В моей картине мира, не важны сработайтесь вы в дальнейшем или нет с клиентом, но информацией нужно обладать и ее предоставлять. В первую очередь вы продаете себе, а уж тем более на Авито, где 100500 одинаковых объявлений, то нужно выделяться. Зачем выставлять себя глупым агентом? Зачем плакать клиенту про свои расходы на Авито, агрегаторы и т.д.? Вот к чему все эти сказки? Зачем переходить на личности и говорить, что я могу узнать? 🤦‍♂️🤦‍♂️🤦‍♂️

Что я хотел сказать?
Не будьте как эти «агенты» с Авито. Создавайте сервис для всех. Выделяйтесь из толпы. Думайте о своей репутации. И тогда все у вас будет хорошо.

@zarabotoknadolgah

А риэлторы не перестаю меня удивлять 🤣****

Сидел я тут на Авито, смотрел новые квартиры в интересующем меня районе нашей столицы.

И тут мне попалось объявление без фото, без какой-либо информации, но зато по рыночной цене.

Прям не квартира, а интрига. И решил я написать, что хочу на осмотр.

А мне пришел ответ, что осмотра нет, доступа нет и всё в этом духе.

Офигел я конечно 😁

Утром я позвонил по этому объявлению, и решил узнать детали. Мне не дико выкупать с торгов с такими обстоятельствами, но чтобы это был обычный рынок - я мягко говорю ах…л.

И так, из разговора с риэлтором я понял следующее:
Квартира оформлена на мужа, но…

Супруги развелись, но бывшая жена заехала в квартиру вместе с новым кавалером, и прописала его там.

На мой вопрос: а как же согласие бывшей супруги на продажу?

Риэлтор мне ответил: не будет согласия, ведь согласие ни на что не влияет 🤦‍♂️

Что простите? А то есть потом, мне как покупателю бегать по судам и доказывать, что я не верблюд, когда бывшая жена захочет расторгнуть сделку, так как недвижимость куплена в браке и считается совместно нажитым имуществом 🤦‍♂️

В очередной раз, подтвердилась моя теория, что в риэлторы идут все кому не лень. Пора бы уже узаконить этот институт, чтобы агенты по недвижимости проходили аккредитацию, сдавали экзамены и показывали свою проф пригодность.

@zarabotoknadolgah

Расчехляйте кошельки, ведь не прошло и полгода, как в след за судами, госпошлины поднимает Росреестр.

И так, с 01 января 2025 госпошлины составят:

1. Госпошлина за действия с правами на недвижимость.
   Для физических лиц:
   • 4 тыс. ₽ — если кадастровая стоимость (КС) не превышает 20 млн рублей или не установлена;
   • 0,02% КС (на дату обращения в Росреестр), но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. ₽ — если КС объекта более 20 млн ₽.

2. Госпошлина при одновременном кадастровом учёте и регистрации права
   Для физических лиц:
   • 6 тыс. ₽ — если КС объекта не превышает
   20 млн ₽ или не определена;
   • 2 тыс. ₽ + 0,02% КС, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. ₽ — если КС более 20 млн ₽.

3. Появится новая госпошлина при постановке объекта на кадастровый учёт (сейчас это бесплатно).
   Для физических лиц:
   • 2 тыс. ₽ — при создании (образовании) объекта;
   • 1 тыс. ₽ — при изменении сведений об объекте.

4. В 2 раза увеличатся госпошлины за регистрацию:
   - права на земельный участок для ИЖС и ЛПХ, объект капитального строительства, а также за регистрацию права, ограничений на сельскохозяйственные участки и сделок с ними;
   - договора долевого участия в строительстве;
   - изменений и дополнений в запись об ипотеке;
   - изменений к договору аренды.

Это лишь часть изменений в госпошлинах, остальной список изменений вы можете найти на сайт е Росреестра либо консультант+.

Будет ли эффективнее Росреестр?! Я сомневаюсь. Но готовимся к новой реальности уже сейчас.

@zarabotoknadolgah

После поста в пятницу с предложением инвестировать в машиноместа, в комментариях телеграмм-канала начались прям дебаты.

Поэтому я решил высказаться, по мимо тех комментариев, что я оставил под постом, почему использование машиномест под 18% годовых может быть выгоднее, чем открытие вклада под 23% годовых.

Это лишь моя точка зрения, и она может не совпадать с вашей.

И так:
1. Вклад может иметь ограничения на снятие средств, что может затруднить доступ к деньгам в случае необходимости. Машиноместа могут приносить доход немедленно и обеспечивать более высокую ликвидность.

1. Инвестиции в машиноместа, имеют потенциал для роста стоимости со временем. Если стоимость машиномест увеличивается, это может привести к значительной прибыли при их продаже.

2. Машиноместа могут приносить стабильный доход от аренды, что может превышать процентную ставку вклада. Например, если вы арендуете машиноместо, вы можете получать регулярные платежи, которые могут быть выше 23% годовых в эквиваленте.

3. Проценты по вкладам (процентный доход по вкладам в размере от 150 000 рублей) облагаются налогами, что снижает фактический доход.

4. Инвестиции в недвижимость часто лучше защищают от инфляции, поскольку стоимость недвижимости и арендные ставки могут расти вместе с инфляцией. Вклад с фиксированной процентной ставкой может терять свою покупательную способность в условиях растущей инфляции.

5. Да, вклады в банке считаются менее рискованными, но также имеют свои ограничения и риски, связанные с экономической ситуацией. А также не стоит забывать, что сумма застрахованной суммы вклада составляет до 1,4 млн руб. Инвестиции в машиноместа более стабильны в определенных условиях, особенно в густонаселенных районах.

6. Инвестирование в машиноместа может помочь диверсифицировать ваш инвестиционный портфель, что снижает общий риск ваших активов.

Таким образом, выбор между вкладом и машиноместами каждый делает сам.

@zarabotoknadolgah

Помните я рассказывал, что на нас открыли охоту из-за того, что мы хотели выкупить объект недвижимости, который приносит 1 млн в месяц?!

Так мы капнули дальше, и узнали столько всего интересного, что сегодня поделюсь с вами.

Немного предистории.

Несколько лет назад, а если быть точнее, то в 2011 году, один застройщик возвел жилой комплекс и объект нежилых помещений.

Квартиры быстро раскупили, а вот нежилые помещения покупали неохотно. Тогда застройщик решил заложить их в банк, и получил 145 млн руб.

И пока они были в залоге, он их сдавал в аренду.

В принципе схема рабочая 😁

Но потом, устал застройщик деньги отдавать за кредит, да и 145 млн с процентами возвращать не хотелось и решил он обанкротиться. Все по классике.

Банкротство началось и на торгах появились эти нежилые помещения.

Первый аукцион прошел - никто не купил, второй прошел и ситуация такая же, и вот начались торги на понижение.

Решили мы денег собрать под их выкуп и собрали меньше, чем за месяц - 80 млн. Ждали когда цена опуститься до 60 млн, чтобы выкупить, и чтобы деньги остались на ремонт, налоги и прочие расходы.

А кормушка была лакомая, как я уже писал ранее, что чеченцы туда залезли и неофициально все сдавали и 1 млн руб в месяц получали.

А язык у кого-то такой длинный оказался из тех, кто в наш пул вступил, что чеченцы узнали о наших планах, о собранной сумме, ну и выкупили этот объект.

Стали мы пробивать победителя и выяснилось, что он связан с застройщиком, ниточки стали дальше тянуть, а на нем ничего нет из имущества.

И вот наша гипотеза, что года через 3 мы вновь увидим эти нежилые помещения на торгах, только в рамках банкротства этого покупателя.

А что? Схема то рабочая 😁 за 85 млн купи, за 145 заложи, на выходе 60 млн чистыми получи. А кредит можно и деньгами платить теми, что с аренды идут, да и к тому же они аренду сразу же подняли в 2 раза.

Правы наши мысли или нет, узнаем через несколько лет.

@zarabotoknadolgah

30 прогулочным шагом по Ленинградскому проспекту до площадки, где проходят презентации проекта «бизнес наставники» и мы на месте 😁****

Из 8 федеральных округов, съехались по 3 лучших наставника.

Напомню, а тем кто не знал расскажу, что изначально выбирали одного наставника из региона, лично у меня была конкуренция с 10 наставниками, далее из округа выбирали трех, которые и доехали до конца.

Как вы поняли, согласно рейтингов, на итоговом мероприятии собрались наставники номер один, каждый в своем регион, и входящие в топ-3 бизнес-наставников округа. 😎

Скажу честно все ребята реально крутые. У каждого крутые результаты и опыт. С кем-то мне удалось общаться с начала программы, с кем-то познакомился позже, а с некоторыми общение началось только уже под конец проекта. Мы все друг у друга чему-то да научились.

На итоговых презентациях, мы рассказали, о своем опыте, о кейсах за проект, о результатах наставляемых на программе, о изменениях в их бизнесе, какие мы извлекли уроки и как прокачались. Вообщем - подвели итоги.

Открою немного тайны, так как это все равно пойдет в моей кейс, как наставника.

У моего наставляемого за программу были следующий результаты: увеличили выручку на 18,3%, увеличили клиентов практически на 20%. Это результат за 2,5 месяца. Изначально стоял запрос увеличения выручки и клиентов на 20%, еще бы нам пару недель и мы бы сидели это.

А после питчинга, мы провели мастермайнд, на котором в безопасной среде обсудили вопросы взаимодействия власти и бизнеса.

А в субботу у нас сначала прошли тренинги для наставников, а позже мы отправились на Всероссийский фестиваль молодежного предпринимательства, но котором прошли не только выступления Михаила Гребенюка и Артемия Лебедева, но и подвели результаты всех конкурсов и программ.

Вот так вот плодотворно и эмоционально прошли эти два дня, что в воскресенье я просто отсыпался 😁

P.S. На скрине результаты нашей связки, которые описал трекер, который делился своими впечатлениями о программе.

@zarabotoknadolgah

Суета закончилась 😁****

Это я так назвал свои дни в пятницу и субботу.

Сегодня, ну и наверное еще завтра, а может и в среду плюсом 😅 я поделюсь с вами, что же происходило в эти два дня.

Напомню, что в пятницу у меня было сразу два мероприятия, это презентация в рамках супер-финала Всероссийского конкурса «Молодой предприниматель России 2024», а также презентация работы в проекте «Бизнес наставники».

Мероприятие проходило на двух площадках, расстояние между которыми я преодолевал за 30 минут спокойным шагом, туда - сюда - обратно 😁

Сегодня я вам расскажу, про конкурс «Молодой предприниматель России».

7000 человек подали свои заявки на участие в конкурсе со всей страны, до супер-финала дошли только 180.

На протяжении нескольких месяцев мы выполняли различные задания, показывали свои знания, навыки и компетенции, представляли свои бизнес-проекты. Как вы понимаете, до конца дошли не все, а всего лишь 2,5%. Это успешные, целеустремленные предприниматели и молодежь с идеями.

Каждая номинация делилась на лиги:
• Молодежь с идеями, это те, кто еще не имеет собственного бизнеса, но готов начать.
• Молодой предприниматель - опыт в бизнесе до 3 лет.
• Продвинутый предприниматель - опыт в бизнесе от 3 лет и более.

А раз я в бизнесе с 2012 года, то естественно я был в лиге продвинутых предпринимателей.

На конкурсе я презентовал свое детище, которое развиваю с 2017 года, и которому посвящен данный канал - это инвестиции в недвижимость с использованием такого инструмента как торги по банкротству.

Для экспертов и конкурсантов, которые присутствовали в моем зале для защиты в пятницу, я раскрыл практически всю подноготную бизнес-проекта.

Эксперты узнали наши финансовые показатели, каналы продвижения и целевую аудиторию. Так же я раскрыл, чем мы отличаемся от аналогичных компаний и наши преимущества. По мимо этого я поделился планами по масштабированию на ближайшее время и что уже делается для этого. Вообщем выложил все, что можно и нельзя говорить 😁

Участие в конкурсе помогло мне взглянуть на некоторые бизнес-процессы с другой стороны, так как на различных этапах конкурса, мы получили обратную связь совершенно от разных экспертов. За это отдельное спасибо каждому из них.

А в субботу был подведен итог:
я призер Всероссийского конкурса «Молодой предприниматель России 2024».

Кстати, церемония награждения проходила в прямом эфире, поэтому меня увидели, не только зрители в зале, но и в других уголках нашей необъятной страны.

@zarabotoknadolgah

Всем привет!

В начале недели решил выложить 2 поста из опыта.

Один кейс - Мега успешный успех.

А второй кейс, наоборот.

Интрига создана ?

Ждем понедельник.

А как вам вообще такие кейсы?
Дайте обратную связь ?

@zarabotoknadolgah