SWOT-анализ
МО, г. Одинцово, ул. Белорусская, д.6.
Арендатор- аптека «Век живи».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор- надежная сетевая аптека, которая арендует помещение уже 3 года.
Долгосрочный договор будет действовать еще 2 года.
Арендная плата не завышенная, скорее чуть заниженная.
В этом году была проиндексирована по соглашению сторон до 120 000 руб в месяц ( с 90 000 руб в месяц).
В ЖК «Одинцовский парк» не хватает коммерческих помещений.
Сейчас нет ни одного свободного.
Аптека сдаёт часть своего помещения в субаренду ателье.
Думаем, что отбивают большую часть арендной платы.

🔴 Слабые стороны.
Не самая лучшая локация в этом ЖК.
Повышение арендной платы возможно только в следующем году.
У арендодателя нет возможности расторгнуть договор по своей инициативе.
Лестница в помещение может отпугнуть часть арендаторов.

🟢 Возможности.
Возможна индексация арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 10%.
Этот ЖК интересен для открытия многим сетевым арендаторам.
Арендную плату при определенных условиях можно «разогнать» до 200 000 руб. в месяц.

🔴 Угрозы.
Это бывшая квартира.
Нужно тщательно изучить все документы по переводу квартиры в нежилое помещение.
Высокая лестница травмоопасна для посетителей.

✅ Выводы.
ГАБ с надежным арендатором, хорошими возможностями и определенными угрозами.

ГАБ с аптекой «Век живи».
В Одинцово.

📌 ГАБ с аптекой, которая не очень известна большинству читателей📌

🟢 МО, г. Одинцово, ул. Белорусская, д.6.
78,5 кв.м.
Арендатор- аптека «Век живи».
Стоимость- 17 млн.руб.
МАП- 120 000 руб.
Окупаемость- 11,8 лет.
Доходность- 8,5%🟢

✅ ГАБ с надежной сетевой аптекой.
Аптека «Век живи» недавно вошла в ГК «Здравсервис» ( более 600 аптек).

✅ «Век живи» уже 3 года арендует это помещение.

📉 Будут и слабые стороны. Это не только долгая окупаемость.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.
Арендатор - «Гемотест».

🟢 Сильные стороны.
Гемотест «чертовски» долго арендует это помещение.
Уже около 10 лет.
То есть открывали это отделение не из-за пандемии коронавируса.
Арендует головная организация , не франшизеры.
Подписан долгосрочный 5-летний договор.
Арендная плата не завышенная, скорее наоборот.
Помещение находится в 400 метрах от метро.
Из сетевых конкурентов - в этом районе только «СМD», но в более лучшем месте.
По нынешним временам 2 медицинские лаборатории на район - это хороший показатель.
В районе практически нет свободных помещений подобной площади.

🔴 Слабые стороны.
Это 2-я линия Ленинского проспекта, вход со двора.
Панельный дом- планировка комнатная.
Очень долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
В договоре предусмотрена односторонняя индексация арендной платы.
Арендную плату в этом месте вполне можно «разогнать» до 230-250 тысяч.
С действующим арендатором или, заменив его.
Возможен небольшой торг.

🔴 Угрозы.
Рядом медицинский центр «Медок»- не думаем, что конкурент.
Но в случае замены арендатора алкогольную лицензию тут не получишь.

✅ Выводы.
Один из немногочисленных ГАБов на рынке, созданный не спекулянтами.
Если вы ищете что-то надежное, но не ГАБ с «Красным и белом», то это хороший вариант.

ГАБ с «Гемотест».
На ул. Новаторов.

📌 Очередной ГАБ с «Гемотест»….
На этот раз арендатор-долгожитель…
Посмотрим📌

🟢 г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.
74 кв.м.
Арендатор- «Гемотест».
Стоимость - 28,5 млн.руб.
МАП- 194 000 руб.
Окупаемость- 12,2 лет.
Доходность- 8,2%🟢

✅ ГАБ с арендатором, который более 10 лет на объекте.

✅ На юго-западе Москвы не так много предложений с таким бюджетом.

📉 Доходность этого ГАБа явно не конкурент сегодняшним ставкам по банковским депозитам.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ с «Дикси».
В строящемся корпусе ЖК «Римский».

💰 Продан💰

Рецепт быстрой продажи- активная реклама, 1 этаж нового ЖК, близость к Москве.

https://t.me/publicGaB/289

https://t.me/publicGaB/290

ГАБ с «Красным и Белым».
В Лефортово.
P.S.

Решили, что недостаточно раскрыли еще одну грань этого ГАБа.

Продавец очень жалеет, что дом, в котором находится ГАБ, не попал в программу реновации.

По причине высокой кадастровой стоимости, он рассчитывает получить компенсацию ( в случае сноса), за которую сейчас его продает.

Вот такой интересный возможный зигзаг судьбы - ваш ГАБ покупает государство.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Крюковская, д.23.
Арендатор- «Красное и Белое».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с надежным федеральным арендатором, который по своей инициативе съезжает крайне редко.
«Красное и Белое» практически не ошибаются с выбором места под свои магазины.
Заключён договор аренды на 15 лет.
Отличная окупаемость для ГАБа с «КИБ».
После 4-х месяцев работы магазин со слов продавца показывает хорошую динамику по прибыли.
У помещения высокая кадастровая стоимость - в случае сноса жилого дома вложения в покупку компенсирует государство.

🔴 Слабые стороны.
Расположение помещения оставляет желать лучшего.
Рядом несколько пятиэтажных домов, напротив кладбище, но не вход в него, а ограда.
Это цоколь пятиэтажного дома.
Договор на 15 лет:
это с одной стороны -надежность,
с другой- индексация арендной платы маловероятна.

🟢 Возможности.
Два пятиэтажных дома рядом попали в программу реновации.
Стоит ожидать появления на их месте высотных домов.
Неожиданно, но, находящиеся по соседству два особняка тоже продаются.
С текущей тенденцией они могут превратиться в многоэтажные дома.
А район вокруг этого ГАБа полностью преобразится.
Сейчас «КИБ» использует не всю площадь.
При увеличении потока покупателей возможно сделают второй зал.

🔴 Угрозы.
Дом 1961 года постройки.
Не вошел в программу реновации.
Однако в 30-40-х годах возможна новая программа сноса старых домов.
Капитальный ремонт дома запланирован через 8 лет и может принести большие неудобства арендатору.

✅ Выводы.
У этого ГАБа достаточно много граней.
Мы постарались рассмотреть каждую.
Несмотря ни на что, думаем, что быстро продадут.

ГАБ с «Красным и белым».
В Лефортово.

📌 Сегодня рассмотрим очень противоречивый ГАБ.
С множеством граней- все, как мы любим📌

🟢 г. Москва, ул. Крюковская, д.23.
Цоколь.
193,7 кв.м.
Арендатор- «Красное и Белое».
Стоимость- 14,6 млн.руб.
МАП- 140 000 руб.
Окупаемость- 8,7 лет.
Доходность- 11,5%🟢

✅ С такой окупаемостью ГАБы с «Красным и Белым» нам не попадались.
В самых спорных окупаемость- от 10 лет.

✅ Даже если рассматривать его как пустое помещение, цена за квадратный метр очень привлекательна.

📉 Это цоколь пятиэтажного дома. С видом на «немецкое» ( Введенское) кладбище.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ с несетевым арендатором.
В Москве.

?Продан?

Этот ГАБ , как заметил один из подписчиков, «висел» в продаже около года.

Возможно не всем были заметны его сильные стороны и возможности.

Но после публикации нашего разбора реализован за 2 месяца.

https://t.me/publicGaB/266

https://t.me/publicGaB/267

Telegram

Доходные ГАБы

ГАБ с несетевым арендатором. В Москве. ***📌*** Мы не получили от вас интересные варианты ГАБов с несетевыми арендаторами. Поэтому выбрали самый интересный для нас***📌*** ***🟢*** г. Москва, ул. Детская, д. 19. 1 этаж. 163 кв.м. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». Стоимость…