ВС РФ: выделение в составе территориальной зоны земельного участка территорий общего пользования не свидетельствует о расположении участка в границах двух территориальных зон

Собственник земельного участка обратился в суд с требованием о признании частично недействительными правил землепользования и застройки в связи с расположением принадлежащего ему участка одновременно в границах территориальной зоны жилой застройки и в границах территорий общего пользования.

Мнения судов разошлись – суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие неопределенности в правовом статусе земельного участка.

Однако суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию истца.

ВС РФ, в свою очередь, согласился с подходом суда первой инстанции.

Подробнее – в нашем обзоре ниже.

Опубликован федеральный закон о снижении лимитов ответственности застройщиков по требованиям участников долевого строительства
8 августа 2024 года опубликован Федеральный закон № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым:

▪️ принят дифференцированный подход к определению размера неустойки за нарушение застройщиком сроков устранения недостатков объекта долевого строительства – в случае, если недостатки являются несущественными, неустойка рассчитывается от стоимости устранения недостатков, а в случае, если недостатки являются существенными (т.е. делают объект непригодным для проживания) – от цены договора;

▪️ размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства не может превышать стоимость устранения таких дефектов;

▪️ Федеральным законом об участии в долевом строительстве устанавливается закрытый перечень мер ответственности, применяемых к застройщику, и с застройщика не могут быть взысканы какие-либо неустойки, штрафы, пени, не предусмотренные данным законом;

▪️ размер штрафа, взыскиваемого с застройщика в случае отказа от удовлетворения требований участника долевого строительства в добровольном порядке, снижен с 50% до 5%;

▪️ установлено, что размер морального вреда, возмещаемого участнику долевого строительства, не зависит от размера имущественного возмещения;

▪️ гарантийный период для объекта долевого строительства снижен с 5 до 3 лет.

Изменения вступят в силу с 1 сентября 2024 года.

При этом в отношении договоров долевого участия в строительстве, заключенных до вступления в силу указанного федерального закона, новые правила определения размера неустоек будут применяться лишь за период после 1 сентября 2024 года (неустойки за период до указанной даты будут рассчитываться по старым правилам).

Подписан закон о внесудебном обжаловании решений Росреестра о приостановке регистрационных действий

22 июля 2024 года Президент России подписал федеральный закон, которым, среди прочего, устанавливается возможность внесудебного обжалования решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав (законопроект № 556069-8).

Законом предусмотрено создание в Росреестре центральной и региональных (межрегиональных) апелляционных комиссий. По общему правилу, комиссии формируются из трех представителей Росреестра и трех представителей национального объединения СРО кадастровых инженеров.

Заинтересованное лицо вправе подать заявление об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав в такие апелляционные комиссии, которые должны рассмотреть заявление в течение пятнадцати рабочих дней с даты его поступления. Отмечаем, что комиссии не ограничены проверкой только тех оснований для приостановления регистрационных действий, которые были указаны государственным регистратором в уведомлении о приостановлении, а должны проверить предоставленные документы на наличие всех оснований для приостановления, установленных законом.

Соответствующие положения федерального закона вступают в силу с 1 января 2026 года.

ВС РФ: налоговые платежи подлежат учету в расчетах между сторонами при возврате всего полученного по недействительным сделкам

В результате признания недействительным договора об ипотеке залогодержатель возвратил обществу объекты недвижимости, которые были предметом ипотеки и впоследствии были переданы в собственность залогодержателю. Общество потребовало, чтобы залогодержатель возместил доход от сдачи этой недвижимости в аренду. В свою очередь, залогодержатель потребовал уменьшить размер своих доходов, среди прочего, на размер налога на имущество и земельного налога, уплаченного залогодержателем за период, когда его право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.

Суды трех инстанций отклонили доводы залогодержателя, однако ВС РФ занял иную позицию.

Подробнее – в нашем обзоре ниже.

Cергей Трахтенберг занял второе место в рейтинге самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости CRE 100 2024

Партнер практики корпоративного права и M&A и руководитель практики недвижимости и строительства Nextons Сергей Трахтенберг занял второе место в рейтинге самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости в России в номинации «Юридическая практика» CRE 100. Данный рейтинг составлен на основе отзывов ведущих экспертов российского рынка коммерческой недвижимости.

Сергей Трахтенберг возглавляет практику недвижимости и строительства Nextons (ранее Dentons) с 2014 года. Профессиональный опыт Сергея составляет более 20 лет, в течение которых он успешно реализовал сотни сделок по приобретению и продаже всех видов коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры, складские комплексы, промышленные объекты), многие из которых являются знаковыми для российского рынка.

В частности, Сергей сопровождал Ingka в рамках сделки по продаже группе Газпромбанк розничного портфеля, состоящего из 14 торговых центров МЕГА. Общая площадь торговых центров составила около 2.3 млн кв. м. Данная сделка является крупнейшей в истории российского рынка коммерческой недвижимости.

Клиенты и коллеги постоянно рекомендуют Сергея как ведущего юриста и характеризуют его как «истинного лидера команды», «надежного консультанта, который знает бизнес и ставит интересы своих клиентов превыше всего», «выдающегося юриста, который доступен для помощи клиентам 24/7» (The Legal 500); «исключительно компетентного специалиста, который выделяется своим пониманием коммерческой стороны вопросов» (Chambers and Partners).

Сергей Трахтенберг признан в числе лучших юристов в области недвижимости, строительства и корпоративного права / M&A российскими и международными рейтингами, такими как Право.ру-300, Коммерсантъ, Российская газета, The Legal 500, Chambers Europe, Best Lawyers, IFLR1000.

ВС РФ: негаторные требования о запрете проезда через участок не должны ограничивать право на установление сервитута

Общество исторически осуществляло проезд к принадлежащему ему земельному участку через земельный участок предпринимателя.

Посчитав, что таким образом общество создает препятствия в пользовании земельным участком предпринимателя, последний обратился в суд с требованием в числе прочего запретить обществу осуществлять проезд через принадлежащий ему участок.

Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования, однако ВС РФ не согласился с позицией нижестоящих судов.

Подробнее – в нашем обзоре ниже.