Не смог пройти мимо Рентал-ПРО, тем более что фонд ожидаемо был мне интересен, а среди многочисленных обзоров не нашел ничего, кроме пересказа пресс-релизов и общих фраз из маркетинговых материалов самой компании.

Немного покопался и попробовал разобраться:

➖ В чем отличия от закрытого ПНК-рентал и какие новые риски появились?
➖ Какая будет доходность и привлекательна ли она сегодня?
➖ Ротация объектов - кому она нужна больше, девелоперу или пайщику?
➖ Точно ли это фонд недвижимости?
➖ Совокупные комиссии меньше 1% от СЧА в год, это много или мало?

👉 Полный обзор как обычно на сайте =>

Все это только для квалифицированных инвесторов, и не случайно. Изучайте материалы фонда самостоятельно и не полагайтесь только на маркетинговые обзоры.

p.s. Не сказать, что я вернулся к регулярным публикациям в блоге, но как минимум в скором времени хочу описать свой опыт жизни на настоящем F.I.R.E., который к этому моменту уже перестал быть модным. (Спойлер - в рекламе F.I.R.E. был лучше😬).

В догонку к прошлому посту про размещение коротких денег, появился вариант для "быстрых рук".

Update: уже все раскупили, пост оставлю для справки

На Финуслугах вышли новые муниципальные народные облигации - Калининградской области с параметрами:

*➖Доходность - 9,5% (8,265% после НДФЛ)
*➖Срок погашения - 15.09.2025
➖Ежедневное начисление НКД (накопленный купонный доход)
➖Право в любой момент продать облигации без потери дохода (по номиналу, то есть нулевая волатильность, что особенно важно при ожидании роста процентных ставок, когда классические облигации могут падать в цене)
➖Объем размещения** - всего 500 млн рублей, и скорее всего он будет выбран очень быстро, так как многие захотят продать ранее купленные Зеленые Облигации Москвы и поменять их на более доходные. Учитывая что московский выпуск в 4 раза больше - всем может не хватить). Распродано уже половина выпуска, а продажи открыты только вчера.

? По кредитному риску все субфедеральные облигации сравнимы, в любом случае рынок ожидает, что выплаты гарантированы государством. Судя по кривой доходности, Калининград торгуется даже дороже (с меньшей доходностью), чем сравнимые по дюрации регионы. Поэтому, при возможности, я бы однозначно поменял Московские с доходностью 8,5% на Калининградские с доходностью 9,5%

⚠️ Для тех, кто будет менять Московские на Калининградские, важный нюанс. Платформа Финуслуги пока допускает только одну активную заявку, поэтому подав заявку на продажу Московских зеленых облигаций сегодня до 16.00, деньги от продажи и возможность купить новые облигации появится только в Понедельник до 15.00. И никаких других заявок подавать будет нельзя до этого момента.

❗️Поэтому подавать нужно сразу одной заявкой на нужный объем. А все дополнительные докупки на новые деньги лучше сделать до подачи заявки на продажу Москвы. Так как покупки, в отличие от продажи, до 16.00 проходят мгновенно. Есть риск продать Московские, но не успеть купить Калининградские.

Сам я этот нюанс не знал, подал на продажу пробный пакет Москвы и с возможностью докупиться на новые деньги - пролетел, так как повисла активная заявка на продажу.Ниже то, что теперь будет преследовать по закону любой пост, где есть реферальные ссылки. Это не значит что за пост кто то заплатил и он рекламный.
Реклама. ПАО «Московская Биржа». ИНН 770207784

Кому средства от погашения пришли на брокерский счет, нужно иметь ввиду, что при выводе денег со счета - будет удержан накопленный в этом году НДФЛ (если Вы успели наторговать в плюс!), и в этом случае могут быть выгоднее фонды ликвидности, или сверхкороткие ОФЗ.
Для тех, кто получит деньги на банковский счет - интереснее кажутся банковские продукты или народные ОФЗ через финуслуги.

Деньги от погашения ПНК-рентал стали приходить на счета инвесторов, и в чате возникло обсуждение серьезной проблемы - куда разместить рубли до момента их реинвестирования? ?**

? Скомпилирую основные варианты парковки средств:*1️⃣ Фонды ликвидности - инвестируют средства в однодневные репо, "безрисковый" инструмент, сравнимый с накопительным счетом в банке с ежедневным начислением процентов. Доходность каждый день меняется, ориентиром служит ставка RUSFAR минус комиссия фонда (~0,5%), то есть сейчас доходность ~6,7%Доход облагаются НДФЛ, то есть в отсутствии убытков прошлых лет и других льгот, итоговая доходность - 5,8%Примеры:
➖ LQDT - фонд от ВТБ, самый популярный и крупный (около 15 млрд рублей СЧА), при покупке через ВТБ-инвестиции избавлен от брокерской комиссии. Немного хуже стал работать маркетмейкер, но в целом лучший для краткосрочной парковки.
➖ SBMM - аналогичный фонд от управляющей компании Сбера, немного выше волатильность, маленькая СЧА (1 млрд рублей) и чуть ниже доходность, но покупается и продается с нулевой комиссией через Сбербанк Инвестиции
➖ AKMM - аналог от Альфа Инвестиций, заявлены самые низкие комиссии, но при этом исторически повторяет доходность LQDT, при покупке через Альфа Инвестиции комиссия взимается, в отличие от двух предыдущих!
❌* RCMM - аналог от Райфайзен Капитал, полностью сломался, поддержка не может прокомментировать что с ним происходит, лучше держаться в стороне

2️⃣ Народные облигации - особый тип государственных или муниципальных облигаций, которые можно продать эмитенту без потери (но и без роста) тела облигации. Обычно они облагаются комиссиями на вход и выход и не годятся для краткосрочного размещения, но сейчас есть хорошее предложение от Финуслуг (это официальный маркетплейс финансовых активов от Мосбиржы)

Народные зеленые облигации Москвы (Эмитент - Правительство Москвы, подробности тут)
➖ставка купона 8,5%
➖ежедневное начисление процентов (НКД)
➖возможность продать в любой момент эмитенту без потери накопленных процентов (НКД) за ту же стоимость, что и было куплено
➖все сделки внутри финуслуг без комиссий
➖лимит приобретения - 15 млн рублей на одного держателя
➖облагается НДФЛ, итоговая доходность после НДФЛ ~7,4%3️⃣ Вклады на Финуслугах, в отличие от прямых банковских вкладов - удобно выбирать, перераспределять вклады между банками, и выводить сразу после окончания - все операции без комиссии, не нужно бегать с чемоданами наличных между банкоматами.

Сейчас доступны вклады до 3 месяцев со ставкой 7,5% в разных банках. Годовой доход по вкладам менее 75 000р в 2023 освобожден от НДФЛ.

При первом открытии вклада, дополнительно начисляют до 4000р, что повышает доходность небольших вкладов:
?Промокод на 4000р: RFQZJJM9S4️⃣ Сверхкороткие ОФЗ - чуть выше доходность чем у фондов ликвидности, и нет комиссии за продажу при удержании до погашения
➖ОФЗ 26223 или 25084 - доходность к погашению 7,7% до НДФЛ, и 6,7% после НДФЛ5️⃣ Накопительные счета с приветственной надбавкой, как правило на 2-3 месяца:
➖ Газпромбанк - 10% годовых на 2 месяца, для новых клиентов, или старых, у кого более 90 дней не было накопительных и срочных вкладов с остатками более 100р. Пополнить счет нужно в день открытия, чтобы не потерять первый месяц повышенных процентов. Лучше открывать вначале месяца, чтобы получить повышенные проценты за 2 полных месяца
➖ Альфа банк - аналогично, 9% на 2 месяца, для новых клиентов, или старых, у кого более 90 дней не было Альфа-Счета. Тут рефка, по которой добавят 500р при первичном получении карты. Если совесть позволяет, то можно прыгать между ГПБ и Альфой по несколько раз, каждый раз получая повышенные 9-10% по копилке. ~~Знаю тех, кто успешно этим занимается :)~~ Тем более Альфа убрала комиссию за все внешние переводы для ВСЕХ клиентов, а не только для премиальных.

Ниже то, что теперь будет преследовать по закону любой пост, где есть реферальные ссылки. Это не значит что за пост кто то заплатил и он рекламный.Реклама. ПАО «Московская Биржа». ИНН 770207784

❌ Как уже многие знают, фонд PNK Rental заканчивает свою работу в связи с отсутствием новых девелоперских проектов на рынке складской недвижимости и потерей смысла для самого девелопера в поддержании его работы.Напомню, что комиссии за управление фондом изначально были около нулевые (около ~0,5% от СЧА, или около 2% от ЧОД - чистого операционного дохода) многократно ниже рыночных (для примера, Активо берет что то около 12,5% от ЧОД +1% от СЧА). То есть изначально фонд создавался не для заработка Управляющей Компании на управлении фондом, а на получении выгоды девелопером от повышения оборачиваемости объектов, которые он строил по схеме Built to Rent - то есть строительство на свои средства с последующей сдачей в аренду заказчику проекта). По словам УК, с новыми девелоперскими проектами после 24 февраля 2022 года возникли трудности, и за год ситуация не улучшилась, в связи с чем смысла в поддержании работы фонда для компании не остается.

Торги ЗПИФ уже остановлены, и запущена процедура ликвидации фонда - то есть активы фонда (3 складских помещения) будут проданы, а вырученные средства, за вычетом комиссий будут распределены между пайщиками фонда. Судя по заявлениям УК, покупатели на активы уже найдены, поэтому и цены и примерные сроки уже известны - около 2000р на пай и конец 2 квартала 2023 года. Если все будет именно так, то активы будут реализованы значительно дороже стоимости, по которой они были приобретены в фонд (что косвенно показывает, что все обвинения в том, что "фонд был нужен, чтобы переливать объекты по завышенным ценам глупой рознице с помощью карманных оценщиков" оказались несостоятельны). И если, все будет согласно озвученному плану, то пайщики получат очень хороший результат, значительно превышающий многие альтернативные инвестиции за тот период, который фонд просуществовал, лично мой результат ~22% среднегодовой доходности, при средней цене покупки 1601р.

Что ж, нам остается рассчитывать, что компания будет добросовестна до конца, и покажет отличный кейс, который поднимет доверие ко всей индустрии, и позволит другим фондам увереннее развиваться, дав нам больше качественных альтернатив для своих вложений в рынок недвижимости.

В чате канала выложил (здесь и здесь) официальные разъяснения от УК, для тех, кто покупал паи на бирже, и не получал эти комментарии на почту.

Press F ?

#pnk #недвижимость #зпифн

? Как вели себя фонды недвижимости в дни распродаж на российском рынке?Устояли ли ЗПИФН и насколько долгосрочными оказались инвесторы в бумажную недвижимость - небольшой обзор здесь

t.me

Как ведут себя ЗПИФ недвижимости в период волатильности?

Последние месяцы российский рынок штормит, несмотря на отличные финансовые результаты. Удар по рынкам пришелся с двух сторон — с одной стороны геополитическая напряженность вынуждает многих участников снижать риск и продавать акции, а с другой — резкий подъем…