Понятное дело, что все хотят найти что-то дешёвое на выросших рынках. Мы с командой активно ищем и создаём подобные решения для наших клиентов, как в случае с The Community и The Central Downtown в Дубае, но, ожидаемо, на динамичных рынках делать это очень сложно.

Одно из решений, которое существует в моменте, — это дистресс-сделки. По каким-либо причинам инвесторы выходят, не закрыв финальные платежи: у одних это ошибочное плечо или трудности перемещения денег, у кого-то потребность в капитале в собственном бизнесе, у других жизненные обстоятельства.

Таких предложений и так крайне мало, и, вероятно, в отсутствии глобальных потрясений их не будет сильно больше. Часть из тех, кто заходил в рисковые сделки и игрался с неподъёмным плечом, уже обожглись и кое-как вышли, зафиксировав убытки вместо прибыли, но точечно сейчас всё же появляются такие объекты, при этом даже в хороших локациях и с понятной экономикой.

В контексте упомянутой сложности движения средств есть вероятность, что на увеличении числа дистресс-сделок скажется регуляторика и усиление AML-политик, но пока об этом рано говорить — практики ограничений платежей носят не такой частый характер.

Сегодня критически важно следить за появляющимися предложениями, держать руку на пульсе и быть готовым принимать решение достаточно быстро.

Чтобы не следить за бесконечными чатами с застройщиками в формате 24/7, рекомендую попросту делегировать поиск таких активов — мы активно делимся решениями, инструментами и предложениями как с нашими партнёрами, так и с клиентами. Часть таких лотов уходит в паблик, но эффективнее всего работает схема с прямым контактом с личным брокером.

Рекомендую написать нашей команде экспертов и аналитиков — коллеги лично презентуют каждый проект и предоставят нужные материалы и инструменты.

Перед стартом нового сезона в Таиланде уже начинают появляться прогнозы турпотока, который драйвит это направление и исторически очень важен для всей экономики страны, — на днях местные власти даже делились опасениями, связанными с укреплением тайского бата к доллару на 10% с июля этого года и возможными последствиями для туризма.

Тем не менее регулярных рейсов и чартеров запланировано достаточно много, визовая политика очень лояльна, и, вероятнее всего, этот сезон не будет уступать предыдущему по количеству туристов и вполне сможет обновить рекордные значения.

На рынок уже вышло достаточное количество готовых метров, что немного снизит пиковые цены в зимний период. Вероятно, они будут высокими, но не перегретыми, как в прошлом году. На мой взгляд, полноценного насыщения рынок достигнет не раньше 2025 года.

Зачем эта информация инвестору?
Турпоток критически важен для местного рынка недвижимости не только с точки зрения аренды, но и с позиции инвестора: покупать «на земле» всегда проще и с большой вероятностью продажи будут коррелировать с количеством туристов в регионе.

Отдельно важный момент про самых смелых инвесторов, кто поверил в регион раньше всех, проигнорировал мнение «экспертов» по поводу неликвидности и зашёл 1,5–2 года назад, как это сделали мы в начале 2023-го, открыв здесь локальный офис. Часть уже получила достроенные объекты или ждёт сдачи метров на финальной стадии отделки — кто-то реализует стратегию выхода, если целью была именно среднесрочная спекуляция, а не стабильная арендная доходность. Будут дистресс-сделки, но, вероятно, не очень много, т. к. стоимости и схемы оплаты не настолько тяжёлые, как, например, в Дубае. Но всё же, полагаю, можно будет найти интересные предложения по рыночной цене, если хорошо поискать.

Для входа в офф-план рынок всё ещё привлекателен, доходности адекватные, особенно на фоне потенциального пика процентных ставок, «ручейки» денег от людей с российским паспортом всё ещё текут, и перспективы роста региона понятны, а тренды выглядят достаточно устойчивыми.

Резюмирую: не верю в то, что можно очень быстро провернуть спекулятивные сделки, и не рекомендую играться с плечом под быструю продажу через полгода–год после покупки, однако как инвестиция, дача у океана или всё вместе Таиланд всё ещё прекрасно подходит.

Как и всегда, акцентирую внимание на решающей роли аналитики и продуманной стратегии с заделом на несколько лет — без всего этого высоки шансы остаться запертым в неликвидных метрах даже на растущем рынке типа Таиланда.

Хотите прощупать почву и зайти на рынок как инвестор или брокер — пишите нашей команде. За почти 2 года локальной работы мы детально изучили предложение, собрали базу партнёров и качественно нарастили экспертизу, которой теперь мы охотно готовы делиться

Интересная ситуация происходит на Бали. Недавно вышла громкая новость о потенциальном запрете на строительство, который в теории могут ввести власти острова. Если это случится, цены на недвижимость и аренду, скорее всего, существенно вырастут, а текущие одобренные проекты могут стать последними новостроями в перспективе многих лет.

Поделюсь главными мыслями по этому поводу:

Во-первых, местный регулятор очень любит запускать зачастую спорные, откровенно популистские инфоповоды. К примеру, пару лет назад была вирусная новость про то, что не состоящие в браке туристы не смогут проживать совместно.

Однако, если посмотреть на то, какие решения принимаются глобально и системно, в большинстве случаев мы увидим очень разумные и последовательные действия. Балийские власти не предпринимают ничего, что могло бы нанести критический вред туризму и местному рынку недвижимости, скорее наоборот, делают всё возможное, чтобы избежать перегрева. И текущее обсуждение — это, вероятно, сигнал, что работа ведётся, опасения пузыря у правительства есть, и, скорее всего, будут введены какие-то регуляторные меры: изменения в типе земли, специфике покупки и т. д.

Во-вторых, исторически запрет на использование сельхозземель для строительства существует уже достаточно давно, но на практике ни для кого не секрет, как он работает: лёгким движением руки рисовые поля конвертируются в коммерческие земли, на которых возводится новый девелопмент.

Временный мораторий — очень правильное и нужное решение как для острова, так и для игроков рынка. Балийские власти возьмут паузу, доработают законы и внесут ясность в действующую регуляцию, а рынок покажет существенный рост и подсветит действительно востребованные локации. Тем же, кто уже успел зайти в качественные проекты в туристических районах, откроется возможность диктовать свои условия на время этого минимум двухлетнего моратория.

Инертность рынка в целом — очень частое явление, и наблюдается оно далеко не только в Азии. Так уж устроены люди, вникать в нюансы не хочется, а FOMO работает с задержкой, и зачастую человек смотрит на «соседа», который прикупил что-то сильно раньше на абсолютно другом рынке, попал в число удачных или очень удачных сделок. То, что изменился мир и рынок вместе с ним, обычно остаётся за скобками.

Мы в свою очередь с новыми продуктами стараемся более детально смотреть на то, что работало, и пытаемся предугадать спрос и потенциал. Понятно, что предвидеть, что будет через 5–10 лет, не может никто, однако это не повод не анализировать и не думать.

К примеру, все, кто интересуется европейским регионом, знают про недосаплай на рынке жилой недвижимости Кипра. Стоимость квартир непрерывно растёт, спрос стабильно высокий, люди активно переезжают на остров, несмотря ни на что, а остров при этом далеко не резиновый, и ключевые локации уже застроены практически полностью.

В большинстве случаев даже опытные инвесторы не смотрят глубже. Не изучают причину роста спроса и релокации. Кипр — это далеко не только курорт, это в первую очередь один из основных кластеров IT-компаний, которые не перестают сюда переезжать, и доля ВВП IT-сектора уже приблизилась к торговле, основному сегменту экономики.

Один этот небольшой ресёрч позволяет чуть шире взглянуть на рынок. И оказывается, что по сравнению с жилой недвижимостью, которая сейчас гиперактивно строится и, вероятнее всего, покроет существенную часть дефицита, офисов строится не так много. Текущая ставка доходности офисов, на секундочку, 65 евро на квадрат (для сравнения, в топ-5 городов Германии максимум 50, в Мадриде — 39,5, в Великобритании — от 36 до 137 фунтов). А всем переезжающим на ПМЖ на остров, вероятнее всего, нужно будет где-то работать, компании будут развиваться и занимать офисные помещения.

Нашей команде удалось заранее увидеть этот потенциал, и в ближайшее время мы расскажем в паблике о новом продукте — коммерческой офисной недвижимости на Кипре, в которую после детального изучения мы верим и перспективы которой хорошо понимаем.

Как и всегда со всеми более сложными инвестиционными стратегиями, рекомендую писать нашей кипрской команде экспертов и аналитиков — коллеги лично презентуют проект и всё детально расскажут ещё до выхода оффера в паблик.

Как вы знаете, мы присутствуем на Бали уже достаточно давно, а ещё дольше внимательно следим за регионом, общаемся с партнёрами и девелоперами острова. В начале года мы расширили свою локальную команду, работа которой уже приносит первые ощутимые результаты.

Хочу поделиться некоторыми мыслями по поводу инвестиционных продуктов на местном рынке и в трёх словах рассказать, какие перспективы я там вижу.

Исторически основным инвестиционным продуктом на Бали были виллы: кто-то их строил, кто-то реновировал старое жильё и т. д. При этом даже местные девелоперы и управляющие компании открыто говорят, что качество большинства вилл вызывает много вопросов и нужно очень тщательно выбирать объекты и всё контролировать.

Резко возросший спрос последних лет сначала подтолкнул базовый продукт, и в моменте стоимость вилл улетала куда-то далеко в космос, но их качество никак не коррелировало с ценой. Затем паника утихла, и сейчас начали выходить, на мой взгляд, более понятные и адекватные продукты, в которые мы и целимся параллельно с выявлением действительно качественных вилл.

Суть продукта аналогична тому, что пользуется огромным спросом на Пхукете и в Таиланде в целом: сервисные апартаменты в хороших локациях, управляемые понятным брендом с мировым именем, приносящие хорошие доходности и, важно, имеющие какие-то уникальные особенности помимо бренда, что позволяет рассчитывать на ликвидность и иметь возможность перепродажи и выхода для инвестора.

Рынок при этом инертен и пока не до конца понимает сложившуюся ситуацию. Турпоток активно растёт, полноценная релокация на остров тоже не отстаёт, но номерной фонд существующих отелей явно недостаточен, а девелоперы продолжают делать собственные проекты.

Почему это может быть интересно инвестору?
В первую очередь, брендированные апарт-проекты на Бали интересны низким порогом входа. Но цена — это далеко не главное. Критически важна инфраструктура, которой просто нет у небрендированных проектов подобной категории.

Сейчас первые такие объекты хорошо сдаются, и в большинстве случаев контроль со стороны бренда становится как раз тем самым дополнительным преимуществом, которое добавляет как арендную загрузку, так и вероятность приятного выхода из инвестиции.

Уверенность же в формате вселяет не только опыт Таиланда, но ещё и Дубай, где спрос на брендированные резиденции растёт по 35% в год, а юниты в таких проектах в среднем в два раза превосходят по стоимости аналоги в локации.

В чём главная ошибка среднестатистического покупателя квартиры в Москве? Всё очень просто — консерватизм. Люди выросли в парадигме, что «квартира — это банк в кирпичах».

Им страшно реалистично посмотреть на вещи и признать, что их действия не имеют под собой никакого здравого с точки зрения финансов смысла. Им совсем не хочется тратить много времени на изучение чего-то нового, а страх подкрепляют рассказы, что вокруг одни пузыри.

Смотрим на факты:
• реальные доходности московской недвижимости — 3–5% годовых в рублях;
• стоимость недвижимости в долларах за последние 5 лет выросла на 13%, а за 10 лет упала почти на 40% (!!); Проверьте это по графику
• ликвидность вторички и, соответственно, её цена на выходе напрямую зависит от льготной ипотеки, которую активно поддерживает государство.

То есть «инвестор» вкладывает кредитные деньги (по разным оценкам, от 46 до 80% квартир в РФ продаётся в ипотеку) в объекты, которые приносят доходности в разы ниже инфляции, не имеют ликвидности, да ещё и берёт на себя колоссальные валютные риски, которые уже проверены десятилетиями. При этом надёжные ОФЗ и банки дают возможность получать до 16% годовых на ликвидных инструментах и хотя бы идти в ногу с инфляцией.

Разумно ли это? Я считаю, что нет.

Конечно же, стоит оговориться о тех, у кого эта ипотека льготная. Тут может быть разумное зерно, ведь у них получается дешёвое плечо при дешевеющем кредите. Однако вопросы валютных рисков и ликвидности остаются на повестке. Да и лимиты льготной ипотеки ограничены, как мы можем наблюдать на IT-направлении.

Почему так происходит? Вместо того чтобы посчитать, изучить и принять более верное, рациональное решение, покупатель живёт в иллюзии надёжности близких и известных инструментов.

За пару месяцев, проведённых в Москве, отсняли с командой несколько крайне интересных подкастов с очень сильными и опытными московскими риелторами. Скоро я поделюсь ими на канале Tranio, но перед этим хочу сделать краткое саммари ключевых смыслов.

В идеальном мире люди совершают действия, в которых присутствует здравый смысл, спрос порождается потенциальным доходом, а предложение — совокупностью интересов продавца и покупателя.

Однако, глядя на нынешний московский рынок, приходишь к очевидному выводу, что он иррационален и работа в условно закрытом контуре сыграла злую шутку с обеими сторонами.

Но, как обычно, и тут не без нюансов. Кажется, что за последние два года пришла какая-то трезвость. Очень многие попутешествовали и по самой России, и по-новому взглянули на остальной мир помимо Европы. Это дало более глубокое понимание разницы цен, условий, комплаенса и, конечно же, налогов между европейскими странами, Дубаем и Юго-Восточной Азией.

Для тех, кто много времени проводил в той же Испании или Франции, тоже стало сюрпризом, что даже если ты сам не проводишь шесть месяцев в конкретной стране, но твои дети ходят в европейскую школу, всё равно есть высокие шансы стать налоговым резидентом, а это ставки вплоть до 55%.

В Дубае или Таиланде, оказывается, такого нет, налоги гораздо проще структурировать, капитал свободен, а сервис зачастую в разы лучше. Вот уж действительно, мир полон удивительных открытий.

При этом никто не отменял возможности использовать ВНЖ финансово независимого, digital nomad визы и т. п. в качестве своего рода «заглушки», чтобы получить тревел-документ и доступ к банкам. Но стоит прикидывать, что будет через пару лет, когда появятся риски и встанет выбор между продлением документа и ценой этого продления в виде налогов.

В свою очередь, используя «золотые визы», вы получаете более дорогой, но и более надёжный инструмент: нет требований по проживанию (а значит, и признанию налоговым резидентом), есть реальный адрес и квитанции квартплаты для прохождения комплаенса в банках.

Не поймите меня неправильно, речь не о том, что что-то лучше, что-то хуже. Просто в очередной раз я предлагаю смотреть чуть глубже, думать и здраво оценивать свои цели, перспективы и задачи.

Всё очень индивидуально, и текущая ситуация, при всём её хаосе, заставляет нас рассчитывать чуть-чуть наперёд. Собственно, в этом я и вижу цель работы компании — помогать оценивать перспективы и принимать правильные решения в конкретных кейсах инвесторов, а не просто что-то кому-то продавать и уходить с комиссией в закат.