В 2024 г. будет сдано рекордное количество складов

В этом году складской сегмент коммерческой недвижимости России прирастет на 4,5 млн кв. м новых площадей. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. В 2023 году был сдано лишь 3,2 млн кв. м складских новостроек. Один из ключевых трендов последних лет – рост доли региональных игроков: в 2024 году 66% новых складов открылось в регионах, в 2023-м этот показатель составлял 58%. Это связано с развитием онлайн-торговли, а также с активным импортом продукции из азиатских стран: региональные склады сегодня строятся, прежде всего, на пути внешнеэкономических транспортных маршрутов в Сибири, на Дальнем Востоке и Урале.

Кроме того, нестабильность политической и экономической обстановки также стимулирует спрос на хранилища. В 2025 году прогназируется дальнейшее увеличение объемов складского строительства – до 5,5 млн кв. м. Поскольку в основном логистические объекты возводятся под конкретных заказчиков, то рост объемов строительства не приводит к увеличению предложения на рынке. Наоборот, доля незанятых складов минимальна – менее 1% в среднем по РФ.

Большинство таких складских проектов формата built-to-suit – инвестиционные. Причем если 5–7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселенных регионах. Дефицит предложения приводит к росту арендных ставок, за год они увеличились на 40–45%.

Подробнее: PROбанкротство

Аренда складов подорожала на 55% за год

Рост ставок на аренду складов обгоняет инфляцию. Средняя ставка аренды складских площадей в стране колеблется в коридоре 9,5–12 тыс. рублей за 1 кв. м. В регионах она составляет около 10 тыс. рублей за «квадрат». За год ставки выросли в 1,55 раза. И это не предел, расценки продолжат расти, так как девелоперам нужно окупать увеличивающиеся затраты на строительство объектов. В частности, стройматериалы подорожали на 18% к году, до 39,1 тыс. рублей за кв. м. Стоимость работ поднялась на 19%, до 26,1 тыс. рублей за «квадрат».

Дисбаланс спроса и предложения, рост себестоимости строительства, ключевой ставки и издержек по финансированию – причины увеличения стоимости покупки и аренды складов. Кредиты сегодня практически недоступны, так как банки предлагают фактически заградительные ставки: на уровне 30% годовых. Снижение доступности кредитов в текущем году отразилась на объеме сделок в складском сегменте, он составил 6,1 млн кв. м против рекордного уровня 2023 года – 6,6 млн.

При этом дефицит складских площадей нарастает: в среднем по России доля незанятых помещений стремится к нулю. Большинство складских новостроек реализуются для конкретных заказчиков. Арендодатели практикуют ведение списков очередников – претендентов на освобождающиеся лоты, а также устраивают аукционы между такими соискателями. Это означает, что как только Центробанк России снизит ключевую ставку и кредиты станут более доступными, будет реализован отложенный спрос на строительство складов и покупку.

Подробнее: PROбанкротство

Минстрой предлагает ввести мораторий на банкротство девелоперов

Эта мера включена в план мероприятий властей, направленных на поддержку строительной отрасли. Авторы инициативы видят новый мораторий как аналогию того, что уже был введен властями в период пандемии коронавируса в 2020 году, а также в 2022-м на фоне западных антироссийских санкций. Суть меры в том, чтобы не возбуждать дела о несостоятельности стройкомпаний в течение определенного периода, если в это время кредитор потребует признать работающего в строительстве должника несостоятельным.

Аргументы, которые приводят эксперты из сферы строительства, таковы. После фактической отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и последовательного повышения ключевой ставки Центробанка ипотечные кредиты для большинства граждан стали недоступными. Это привело к резкому падению спроса на покупку жилья. Для самих строительных компаний кредиты тоже стали слишком дороги: банки предлагают заемные деньги под 30% годовых.

Если вводить мораторий на банкротство, то эту меру нужно тщательно проработать, чтобы не навредить рынку. Банкротство девелопера – это катастрофа для дольщиков, и нужно не допустить этого явления в массовом порядке. Но если при этом девелопер не сможет завершить начатые проекты, а из-за запрета банкротства дольщики не смогут претендовать на получение перечисленных застройщику денег, то возникнет не менее серьезная проблема. Вводя подобные меры, следует подумать, как все-таки помочь застройщикам завершить уже начатые проекты.

Подробнее: PROбанкротство

Элитные квартиры дорожают на фоне растущего спроса

За год предложение в сегменте элитной недвижимости Москвы выросло на 28,7%, до 905 лотов, в классе делюкс – на 4,1%, до 553 объектов. За три квартала девелоперы открыли продажи в 12 жилых комплексах высокобюджетной жилой недвижимости. При этом, в отличие от массового жилья, где в этом году продажи упали на 30–40%, дорогие квартиры и апартаменты, наоборот, только набирают популярность. Так, за первое полугодие в Москве было совершено 222 сделки в премиальных новостройках, что на 77,6% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

Интересно, что чем выше категория, тем больше растет спрос. Так, число сделок с элитными лотами увеличилось на 64,9%, а с объектами делюкс – на 85,2% год к году. Причин такой динамики несколько. В первой половине года наблюдалось смещение интереса покупателей от зарубежной недвижимости к российским активам: изменения рыночной конъюнктуры и в экономической политике сделали высокобюджетные объекты в Москве более привлекательными. Стимулирует интерес покупателей и выход новых проектов, а также различные механизмы финансирования сделок, внедряемые девелоперами. Кроме того, высокобюджетная недвижимость пользуется значительным спросом и из-за переезда региональных клиентов в Москву, которые выбирают большие квартиры.

Следствием растущего спроса стало существенное подорожание высокобюджетных квартир. За год цены выросли в среднем на 12,3%, до 773,2 тыс. рублей за кв. м. Однако точную динамику удается привести не всегда, так как наиболее дорогие объекты находятся в закрытых продажах, не выставляются в общий листинг. В проектах делюкс-класса средняя цена «квадрата» превышает 2 млн рублей.

Подробнее: PROбанкротство

Офисов в Москве построят вдвое больше, но места в них сокращаются

В 2025 году в Москве будет введено в строй 966 тыс. кв. м в бизнес-центрах. По итогам текущего года этот показатель составит 550 тыс. «квадратов». В 2023-м было сдано около 277 тыс. кв. м. В результате объем предложения качественных офисов в следующем году составит 21,4 млн кв. м против нынешнего уровня 20,5 млн. Однако несмотря на почти двукратный ежегодный рост новых объектов, уровень вакансий в БЦ все время сокращается, так как спрос пока не удается удовлетворить. Количество доступных в аренду офисных блоков класса А площадью до 500 кв. м с начала 2023 года сократилось в три раза.

Большая часть площадей в БЦ со вводом до 2028 года уже либо проданы, либо арендованы пользователями, а тот объем площадей, которые инвесторы могут вывести на рынок аренду, не удовлетворит существующий на рынке отложенный спрос. В этом году поглощение составит около 2 млн кв. м, в 2025-м – примерно 1,7 млн. В целом ситуация с доступными к аренде площадями остается сложной.

Подробнее: PROбанкротство