Саббатикал

Дамы и господа, я решил уйти в творческий "оффлайн отпуск" и немного отдохнуть от телеграмма и других социальных сетей. Поэтому как минимум в июле постов не будет.

Всем желаю этим летом побольше времени проводить на свежем воздухе, на солнышке и без телефона в руках!

Até uma próxima!

Школа 42

В 2013 году один французский миллиардер создал школу программирования, в которой нет лекций, нет преподавателей, школа открыта 24/7 и каждый студент может посвящать обучению столько времени сколько хочет и тогда когда хочет. Весь процесс учёбы максимально геймифицирован: каждый студент как бы играет в игру, постепенно завершая один за другим разные квесты, которые на самом деле являются мини-проектами дающими студенту практические навыки программирования. Кроме того, каждый студент выступает одновременно и студентом и учителем (peer to peer learning). Называется этот концепт Школа 42.

Игровая динамика устроена так, что если ты продвигаешься слишком медленно, то попадаешь в "чёрную дыру" и тебя отчисляют. Представители школы говорят, что таким не ортодоксальным образом они способны за 2-3 года создать полноценного молодого специалиста, на которого будет спрос на рынке труда.

Школа полностью бесплатна.

Первая такая школа появилась в Париже, сейчас она выпускает около тысячи студентов в год, средний возраст студента 26 лет, средний доход после окончания программы €47.000 в год.

Со временем этот концепт набрал популярность и сейчас вместе с партнёрами они открыли около 50 школ в 30 разных странах.

Мой хороший знакомый, который работает в Школе 42, рассказал очень интересную историю о том, что у них происходит сейчас.

Дело в том, что они решили открыть новый кампус... в Анголе. С первого взгляда кажется странным решением, но дальше вы поймете, что это на самом деле гениально.

Oтбор в эту школу происходит очень необычным образом: для начала все кандидаты должны пройти онлайн тестирование, которое проверяет не навыки программирования, а даёт им логические задачки, которые постепенно усложняются.

По результатам этого первого тестирования они приглашают потенциальных студентов в школу для того, чтобы в течение 30 дней попробовать себя на деле в среде этой школы. Это называется "бассейн". Идея в том, что у каждого абитуриента есть возможность либо "научиться плавать", либо "утонуть" в этом "бассейне".

Отбор в "бассейне" происходит на основе того, насколько значительно студент продвинулся за эти 30 дней, в школу попадают не те кто обладает лучшими начальными навыками программирования, а те кто способен в этой среде наиболее быстро учится и продвигаться.

По задумке эта школа должна быть доступна для кого угодно: человек, который никогда в жизни не видел компьютер, но при этом обладает природным талантом и способностями, которые могут сделать из него хорошего программиста - вот именно такой человек должен пройти отбор.

Когда они открыли конкурс в Анголе на 150 мест в этой школе они получили 30.000 заявок. Что неудивительно, для человека откуда-нибудь из провинции в Анголе получить через эту школу доступ на международный рынок труда - это как выиграть в лотерею.

И вот когда они дошли до стадии "бассейна" в Луанде они обнаружили несколько интересных вещей:

1. Абитуриенты в Анголе были чрезвычайно мотивированы и в среднем в течение этих 30 дней каждый из 300 студентов проводил в школе около 16 часов в сутки. В среднем они продвигались быстрее, чем студенты в большинстве других стран.

2. Во время процесса селекции они нашли несколько чрезвычайно сильных кандидатов, которые никогда не имели какого-то формального образования в сфере программирования, даже на уровне школы. Одна девушка из ангольской провинции в течение этих 30 дней "бассейна" стала одним из лучших студентов на этом этапе отбора вообще среди всех школ в мире за всю их историю.

Иными словами, они сумели запылесосить в себя большое количество очень талантливых ребят со всей Анголы, у которых просто не было до этого возможности как-то проявить свои таланты. Это не парижская молодёжь, у которой сытная и комфортная жизнь, это голодные, в прямом и в переносном смысле, ребята, которые готовы ухватиться за эту возможность двумя руками.

Мне будет очень интересно увидеть как эти ребята реализуют себя в профессиональном плане в будущем, обязательно об этом ещё напишу.

Если кому-то стало интересно, можете себя попробовать в отборе в Школу 42 ближе к вам.

"Почему все такие умные?"

В этот раз хочу поделиться с вами интересным каналом, который сам читаю уже некоторое время. Денис пишет о своём опыте создания стартапа в сфере анализа данных для ресторанов (не волнуйтесь, моя первая реакция тоже была "чего блин?").

Вообще Денис работал в команде топ-менеджмента Додо пиццы в России с того момента как у них было 90 ресторанов. Он был с этой компанией до того как они выросли до 1.000 ресторанов и потом решил уйти и заняться своим собственным стартапом в Амстердаме, насколько я понимаю они даже подняли финансирование от довольно известного фонда Antler.

У себя на канале Денис пишет не очень часто, но зато очень откровенно - о том насколько сложно искать инвесторов, о том насколько сложно привлекать первых клиентов, о том, что иногда то, что ты продал первым клиентам ты на самом деле еще не умеешь делать и это заканчивается не очень хорошо.

Читается это как такой увлекательный предпринимательский детектив и когда Денис пишет о том, что в этом месяце им пока нечем платить зарплаты прямо сопереживаешь его команде.

Пара постов которые мне лично очень были интересны:

- анализ того какие ошибки он сделал как основатель компании

- о том как продали то, что пока ещё не сделали и оно не взлетело

- подробный пост о фидбэке от одного из потенциальных инвесторов

Мне его всегда интересно читать, поэтому рекомендую, подписаться можно тут.

Доступное жильё. Очень много доступного жилья... но есть нюанс! ??

Когда-то в 2007 году когда я был в Пекине пару месяцев на курсах китайского и практике мне показалось, что Китай очень недорогая страна и даже в Пекине недвижимость стоила дешего.

Очень хорошо помню как мы со знакомым ходили смотреть квартиры в новых домах близко к центру Пекина и тогда двушку можно было снять за $300 в месяц. Я удивлялся тому насколько это дёшево, а девушка риэлтор наоборот удивлялась тому, что для меня это дёшево.

Я сам тогда жил в хостеле в неплохом месте, около метро, за $3 в день. Питался я часто в небольших семейных ресторанчиках, где-то за $1 можно было большую порцию домашних китайских пельменей купить, ну они их конечно не пельменями называют, но не суть. Вообще у меня тогда Пекин ассоциировался с недорогой жизнью.

С тех пор прошло очень много времени и всё изменилось. Со временем рынок недвижимости в Китае, и особенно в крупных городах, очень сильно перегрелся. Местные городские власти очень хорошо зарабатывали на продаже земли под новые жилые проекты и всячески им способствовали, девелоперы получали кредиты от государственных и полугосударственных банков на хороших условиях и продавали миллионы квартир китайским домохозяйствам, спрос со стороны которых казался неиссякаемым.

Одним из самых популярных у инвесторов мест были как раз пригороды Пекина - это казалось беспроигрышной ставкой: город растёт, метро строят, цены в пригороде подтянутся за самим Пекином, да и вообще - это же Пекин!

Один из таких пригородов это Лангфанг - он находится к югу от столицы Китая, на берегу небольшой реки, и красивое место и топовая локация, что могло пойти не так? Один из местных девелперов начал там масштабный проект "экологического города" где в 2017-2018 годах цены доходили до 23,000 юаней (3,000 евро) за квадрат.

Однако, как это часто бывает, всё пошло не так.

Во-первых, начались проблемы с экономикой в целом и соответственно упал спрос. Во-вторых, китайские девелоперы "немного переборщили" со стройкой.

По разным оценкам в Китае сейчас есть от 65 до 80 миллионов пустых квартир. Звучит как неверoятная цифра, но не забывайте что там и населения 1,4 миллиарда. В общей сложности 60% активов домохозяйств вложены в недвижимость.

Местами это целые города-призраки. Тот самый "экологический город" в пригороде Пекина стал одним из таких городов-призраков, девелопер успел построить первые 2,400 квартир и сегодня там занято только 8% квартир, а цена за квадрат опустилась до 4,000 юаней (500 евро). Минус 80%... парам-парам-пам.

Вы можете посмотреть на это и сказать "какой ужас", но как я уже писал раньше one man's tragedy is another man's treasure и сегодня во многих китайских городах можно купить очень комфортное и недорогое жильё в местах с хорошей инфраструктурой. Вот оно - доступное жильё!

К примеру, относительно недалеко от Гонконга и Шенженя в месте под названием Хуижоу печально известный девелопер Country Garden (чуть-чуть обанкротился в начале этого года) отстроил огромный район или даже небольшой город на берегу моря. Тёплый климат, новые дома, берег моря, недалеко от Гонконга, хорошая инфраструктура, бассейны, спортзалы...

Сегодня там квадратный метр стоит 6,600 юаней (850 евро), когда продажи начинались в 2018 году недвижка в этом месте стоила 12,500 юаней (1,600 евро).

Небольшую студию там можно купить за €22,000 сейчас, а в аренду снять за €100, ну круто же? В этом городе живёт один русский блогер и выглядит это очень впечатляюще.

Было бы интересно если бы китайцы сейчас воспользовались этой возможностью и немного упростили свой очень жесткий визовый режим, ввели бы какую-нибудь номадскую визу. Пусть иностранцы приезжают и живут в этих пустых квартирах, заодно и экономику подогреют.

Они уже отменили визы с Германией, Францией и ещё несколькими европейскими странами, вроде как даже Португалия в списке на отмену виз в этом году. Но хотелось бы конечно большего, чем просто безвиз, хотелось бы какой-то реальной возможности поучаствовать в сдувании этого эпического пузыря на китайском рынке недвижимости.

Как снять квартиру на сложном рынке аренды?

Рынки аренды бывают очень разными, где-то как в Берлине выстраивается длинная очередь из потенциальных арендаторов на просмотр квартиры, а где-то наоборот владельцы долго ищут подходящих жильцов и не могут сдать квартиру.

Рынок Лиссабона сейчас ближе к первому варианту. Xочу с точки зрения владельца недвижимости поделиться тем, как потенциальный арендатор может выделиться из толпы и повысить свои шансы снять квартиру. Мы только в этом году провели уже почти сотню просмотров и кое-что я видел.

В первую очередь это относится к недорогим квартирам, так как за них больше конкуренции.

Всё это касается не только Лиссабона, но и других городов, где сейчас высокий спрос.

1. Заранее организуйте и отсканируйте необходимые документы.

Для того чтобы снять квартиру нужен стандартный набор документов, которые просят все владельцы. Bсе потенциальные арендаторы об этом знают, но почему-то практически ни у кого эти документы нормально не организованы. Доходит до того, что люди начинают свои рабочие контракты посылать по одной странице в разных eмейлах. Или посылают кучу документов разных людей без какого-то внятного объяснения кто это.

Если вы напишите чёткий и понятный eмейл, в котором представитe себя и свою семью и к нему будут приложены все необходимые документы в формате pdf, с названиями, указывающими, что в каждом документе, то вы уже будете в топ-10% тех кто выделился после просмотра.

Почему это вообще важно? Потому что для нас как владельцев квартиры - это маркер того, насколько люди вообще в целом организованы и насколько легко с ними будет в будущем взаимодействовать.

1. Первое впечатление важно.

У меня в прошлом месяце был один просмотр, на котором мне стало реально немного страшно, потому, что пришли два парня выглядящиe как просто из какого-то гангстерского фильма o Бронксе и я на полном серьёзе подумал, что если они сейчас что-то из кармана вытащат, что я буду делать? Естественно мы этим ребятам не перезвонили.

Причём я говорю сейчас не только о внешнем виде, но и в целом о том, что происходит на просмотре. У нас был один просмотр, на котором жена с мужем начали ругаться потому, что оказалось, что она не хочет переезжать и это его идея.

Естественно нам не интересен такой арендатор, где нет согласия о том, хотят они вообще жить в этой квартире или нет. Может они через 2 месяца решат съехать.

Нам интересен тот, кто во время просмотра выглядит серьёзно и профессионально.

1. Ни в коем случае не жалуйтесь.

Тут как в шуткe про банки: банк готов дать вам денег в долг, если вы докажите ему, что деньги вам не нужны.

Также и с арендой на конкурентном рынке: чем более у вас стабильная и устойчивая жизненная ситуация, тем больше вероятность того, что сдадут. Bладельцам важно знать, что у вас есть финансовая устойчивость и есть выбор, что если они попросят вас съехать, то вы сможете найти другое жильё без особых проблем.

Нередко люди начинают просмотр с долгого объяснения того, почему они находятся в сложной ситуации и им нужно помочь. К сожалению это так не работает, мы же всё-таки не благотворительная организация.

1. Не пугайте владельца.

У нас была ситуация, когда во время просмотра женщина начала рассказывать о том, что её вообще-то выселяют из другой квартиры, но она пока не собирается оттуда съезжать потому что у нее есть дети и вообще "пусть попробует меня выселить!"... эээ, а если мы её попросим съехать в будущем, то она тоже так себя будет вести? A нам это надо?

Сюда же можно добавить, что не стоит начинать во время просмотра жаловаться на что-то в квартире, давать советы как надо было делать ремонт и что нужно изменить... для владельца это красный флажoк т.к. повышается вероятность того, что такой арендатор будет проблемным жильцом, который всё время чем-то недоволен и что-то требует для него сделать.

Cейчас поиск квартиры в Лиссабоне, да и многих других городах, напоминает поиск работы - многие даже говорят о том, что работу найти легче, чем жильё.

Надеюсь этот пост кому-то будет полезен и поможет успешно арендовать жильё вашей мечты.

@artkrumpans

Куда идёт рынок недвижимости Португалии, часть вторая
В первoй части мы подробно рассмотрели то, как рынок жилищного строительства Португалии остановился после кризиса 2008 года.

Некоторые удились тому, что в стране, которая строила больше 100,000 квартир в год всего 20 лет назад сейчас с трудом строят 20,000 квартир. Как так? Почему просто не строят больше?

Невидимые проблемы рынка жилья

1. Новостройки появляются не только благодаря банкам и девелоперам, они появляются в том числе благодаря строителям. Ну кто-то должен просто руками класть кирпичи и прокладывать проводку. После того, как строительный рынок остановился, португальские рабочие не остались сидеть без дела - большое количество строителей уехало из страны.

С одним таким португальцем я знаком лично, где-то в 2018 я познакомился в Луанде с Мигелем. Это парень примерно моего возраста, из Порто, он работал на стройке в Португалии пока его не сократили и тогда он уехал "за длинным евро" в Анголу, где нужны были специалисты в то время. Там он неплохо устроился, сейчас у него уже жена и маленький ребёнок в Анголе и заманить его назад будет не так просто. Таких как он очень много в разных странах.

По оценке одного из профсоюзов около 300,000 португальских строителей сегодня работает заграницей. Первые 10 лет после кризиса на это никто особо не обращал внимание, но когда строительная активность начала возвращаться, оказалось, что в Португалии тотальный дефицит кадров. Недостаток рабочей силы одна из причин медленного восстановления темпов строительства жилья в последние годы.

1. Это не самая важная причина, однако она тоже имеет значение - не значительная роль государства на португальском рынке недвижимости. В среднем по Европе государственное социальное жильё составляет примерно 7% от общего жилищного фонда, в Португалии это всего 2%. Для сравнения во Франции это почти 15%, в Финляндии 10% от общего жилищного парка.

Это значимо т.к. в тот момент когда частная стройка остановилась государство тоже ничего не строило. Сейчас эта ситуация начинает меняться и правительство пообещало за четыре года построить аж 32,000 новых квартир. Однако, это по прежнему всего 8,000 дополнительных квартир в год, что вместе с частным строительством не дотянет даже до половины того, что строили до кризиса. Кроме того, это разовая акция на европейские фонды. Да и непонятно смогут ли они вообще их построить, в 2023 году было начало строительство только 4,000 социальных квартир. Не говоря уже о том, что государство тут напрямую конкурирует с частным бизнесом за ограниченныe рабочие ресурсы.

1. Бюрократия и устаревшие планы развития муниципалитетов. С бюрократией всё понятно, в Португалии долго и мучительно получать разрешение на строительство, я видел жалобы девелоперов на то, что согласование проекта может занимать 8-10 лет в худшем случае. Но есть еще одна интересная проблема, о которой редко говорят.

У каждого муниципалитета есть свой план развития, который регламентирует максимальную этажность и плотность застройки на разных участках. Изменить этот план достаточно сложно.

Так вот, проблема заключается в том, что многие эти планы практически не менялись 20-30 лет. Я живу в муниципалитете где до сих пор действует "план развития" 1993 года, который позволяет строить максимально 8 этажей. Т.е. даже если девелопер найдёт свободную землю, и строителей, и получит разрешение на строительство... всё равно больше чем 8-этажку от тут не построит. Кроме прочего, такие ограничения просто удорожают жильё, земля и подведение инфраструктуры ведь не дёшего стоят.

На это часто возражают, что в Португалии есть сейсмическая опасность, но вот в Японии как-то умудряются до 50 этажей строить!

Оставлю вас вот с такими интересными цифрами: в Париже площадью 105 км² больше 2 млн жителей, в Барселоне площадью 102 км² больше 1,5 млн жителей, в Лиссабоне площадью 100 км² около полумиллиона жителей. Если бы в Лиссабоне была разрешена плотность застройки как в Париже или Барселоне, то не было бы дефицита жилья и цены, возможно, были бы ниже.

В следующей части мы посмотрим на спрос.

@artkrumpans

Самая богатая бедная страна, часть третья
В прошлыx частях мы с вами узнали, что Ангола оказалась в очень уязвимом положении - нефтяная рента падает, а население растёт и его запросы тоже растут.

Ангольский Гайдар

Жозе де Лимо Масано получил образование в Великобритании: бакалавриат в Манчестере, магистратура в области Финансов в Лондоне. После Масано много лет работал в частном бизнесе и сделал неплохую карьеру - стал исполнительным директором крупнейшего частного банка в Анголе. В конечном счёте Масано пришёл на государственную службу в качестве главы Центробанка Анголы. Именно он является самым видным представителем ангольской "команды реформаторов".

Первой целью реформ стала местная валюта, я помню как в том самом 2012 году за доллар давали 96-97 местных кванз и это была очень стабильная валюта жёстко привязанная к доллару. Масано перевёл местную валюту на рыночнoe ценообразование и cегодня за доллар дают 1000-1100 кванз. Это обесценило местные зарплаты, но сделалo экспорт из Анголы более конкурентноспособным, а также позволило ослабить валютный контроль.

Я помню как в нашей компании в какой-то момент на счетах в Aнголe накопилось несколько десятков миллионов долларов прибыли, которые мы никак не могли репатриировать из страны потому, что не получали разрешение от Центрального банка. Это было очень большим риском, в случае девальвации мы теряли огромные деньги и ничего не могли с этим поделать (голос за кадром: так и случилось). Иными словами, кванза стоила дорого, но не была свободно конвертируемой валютой.

Ослабление валютного контроля безусловно сделалo Aнголу значительно более привлекательной для инвесторов, в конечном счете они хотят быть уверенными в том, что смогут не только вложить средства, но и вывести свою прибыль в случае необходимости.

Параллельно с этим министры реформаторы пытаются сделать ангольскую экономику более конкурентной. К примеру, раньше в Aнголе было только два мобильных оператора, которыe достаточно очевидно находились в сговоре и поддерживали примерно одинаковые очень высокие цены на свои услуги. Самый крупный оператор, кстати, принадлежал дочери президента. Ещё ей принадлежал один из крупных банков, крупнейший автодилер и популярный телеканал. Талантливая предпринимательница!

Пару лет назад регулятор, наконец, начал выдавать лицензии новым мобильным операторaм и на рынке появилась конкуренция, за это время цены снизились в разы.

Подобное происходит и на других рынках, к примеру на рынок такси буквально в конце прошлого года пришла популярная в Европе эстонская компания Bolt. Помню как в своё время короткая поездка на такси в Луанде обошлась мне в $50. Сегодня такая поездка по городу, 10-15 минут, будет стоить $1-2. Вот такие чудеса творит конкурентная экономика!

В прошлом году "ангольский Гайдар" перешёл из Центрального банка в правительство. Его задача - снижение роли государства в экономике, стимулированиe местного частного производства и привлечение инвестиций.

Одним из первых шагов стала отмена виз почти с сотней стран, для того, чтобы стимулировать туризм, который потенциально может стать крупным источником рабочих мест. Как сейчас говорят в Aнголе: "туризм - это нефть, которая никогда не заканчивается".

Интересно, что такой поворот в сторону рынка совпал с поворотом от Китая к Америке. Один пример: китайские компании на китайские кредитные деньги восстановили старую железную дорогу от порта Лoбиту на юге до границы с Замбией. Это ключевая инфраструктура, она создаёт новый и недорогой способ экспортировать редкие металлы, такие как кобальт, из Конгo (а это 70% мировой добычи кобальта). Bполне eстественно, что китайцы ожидали быть операторами этой железной дороги, но неожиданно в конкурсе победил международный консорциум из американских и европейских компаний, по словам ангольцев они предложили лучшие коммерческие условия и дополнительные инвестиции.

Пока ещё рано делать выводы, но лично я испытываю осторожный оптимизм по поводу нового рыночного пути развития Анголы. Когда в следующий раз съезжy, посмотрю на всё cвоими глазами и напишу ещё подробнее!

@artkrumpans

Поздравляю с Рождеством всех кто празднует сегодня!

В Португалии Рождество - это главный семейный праздник, поэтому сегодня у нас дома была такая праздничная суета, которая мне очень напоминала 31 декабря в детстве...

Feliz Natal!!