Уважаемые подписчики канала! Мы решили перенести это сообщество в Ютьюб. Где собираем уникальный проект! Советы профессионалам в виде коротких видео! Уже снято 50 замёток, а всего на этом канале за год будет опубликовано более 300 полезных экспертам видео. Телеграм-канал формат неудобный для обучения. Видео смотреть здесь сложно! Поэтому канал мы удалим 12 мая! У вас есть неделя подписаться на Ютьюб-канал. https://youtube.com/@school.realtutor

Типовая ошибка руководителей Агентства приводит у ужасным последствиям в работе Агентов. https://youtube.com/shorts/G9yz2iFk9Zo?feature=share

YouTube

Работа с целями собственника

https://youtube.com/shorts/RgwNUZAIx4k?feature=share

YouTube

Ошибки агентов при продаже объекта на падающем рынке!

Запустили уникальный проект!!!
Обучение агентов через короткие видео! Самое концентрированное и быстрое обучение в Новом Канале!! ПОДПИШИСЬ и КИНЬ КОЛЛЕГАМ!

https://youtube.com/shorts/_L4G_K94viQ?feature=share

YouTube

Предпродажная подготовка объекта

Что определяет цену недвижимости, часть II. Главные понятия

Теперь давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Это — на всякий случай — разные понятия. И прежде чем рассуждать о них, нужно дать им определения.

Цена — это сумма денежных средств, которую покупатель передал продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.

Стоимость — это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.

Ценность — это потребительская оценка товара. «Потребительская» здесь означает «осуществляемая покупателем».

Цена недвижимости зависит от рынка. Существует такое выражение: «Покупатель голосует за цену деньгами». И то обстоятельство, что у недвижимости была некая цена в прошлом, вовсе не гарантирует, что та же цена будет иметь место в последующем. По сути, она определяется рынком в моменте.

Стоимость товара под названием «недвижимость» складывается по чуть более сложному принципу. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный миллион рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500 тыс. руб. На страхование и выплаты процентов банку вы потратили ещё 300 тыс. руб. Позже в квартире был сделан ремонт за 300 тыс. руб. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1,6 млн руб. Дальше возникает вопрос:
— А можете ли вы получить цену больше 1,6 млн руб.?

Тут-то и вступает в игру третье понятие — ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2 млн руб., но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если же вы в какой-то момент сделаете вывод, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2 млн руб., вы не продадите товар покупателю.

#цена #недвижимость

@realtutor_ru

(...продолжение)• Показатель M2. При росте депозитных ставок население предпочитает накапливать деньги на счетах. Поэтому в определённый период денежная масса не попадает на рынок недвижимости. Если накоплений становится много, а Центральный банк снижает ключевую ставку, население склоняется к тому, чтобы «переложить» деньги в недвижимость.

• Курс национальной валюты. При падении курса многие предпочитают сберегать деньги в недвижимости. Нестабильность курса рубля подталкивает многих искать весной 2023 года «тихую гавань» в рынке недвижимости.

Если внимательно посмотреть на индикаторы, видно, что в основном к покупке недвижимости людей подталкивают негативные факторы. Страх и инстинкт самосохранения подвигают население многих стран прибегать к приобретению недвижимости в самый неблагоприятный момент.Поэтому, если мы посмотрим на индекс недвижимости — график, который показывает именно направление цен, — то увидим чёткие закономерности. В годы, когда цены на нефть в России падали, девальвировалась национальная валюта и резко снижались ключевые ставки, имел место резкий скачок цен на недвижимость. В начале 2023 года мы снова наблюдаем это явление.

К основным индикаторам рынка недвижимости стоит добавить ещё один интересный показатель — арендную ставку на жилую и коммерческую недвижимость. Как только арендные ставки на жилую недвижимость начинают резко расти, арендаторы «перебегают» в покупку недвижимости в ипотеку.

Поэтому агенту по недвижимости вредно фокусироваться только на определённом рынке. Если агент не изучает, что происходит на рынке аренды, и ограничивается только операциями купли-продажи, то он не может провести грамотную консультацию с клиентом. Настоящий эксперт обязан следить за основными индикаторами рынков и учитывать их в своей работе.

#цена #недвижимость

@realtutor_ru

Что определяет цену недвижимости, часть I. ИндикаторыНе лишним будет кому-то узнать, а кому-то освежить в памяти базовые понятия, касающиеся цены недвижимости. Начнём с индикаторов.

Индикатор показывает сигнал на рынке. Обратите внимание: по индикаторам нельзя оценивать конкретный объект недвижимости. Зато они дают понять, куда будет двигаться цена на рынке.

Вообще, что такое недвижимость? Это не что иное, как инструмент сбережения денежной массы. Чаще всего избыточная денежная масса или доступность «дешёвых» денег (например, низкая ипотечная ставка) являются опережающими индикаторами спроса на недвижимость.

Показатель накопления денежной массы официально публикуется всеми центральными банками стран. В России такой показатель маркируется как M2.

Скажем, на интервале 2020–2021 гг. прирост накоплений у физлиц достиг максимума к середине 2020 года. Население, обеспокоенное снижением ставок в банках, падением цен на нефть (в России это ассоциируется с большим кризисом) и проседанием курса национальной валюты, побежало перекладывать деньги в недвижимость. Если анализировать показатель M2 по состоянию на весну 2023 года, то он снова рекордный. На текущий момент население занимает выжидательно-накопительную позицию. Поэтому деньги, оседающие у людей, могут вылиться на рынок в 2024–2025 годах, что способно повлечь за собой повторный скачок цен.

Вот вам и целая группа индикаторов, которые указывают на возможные изменения цен на рынке недвижимости.

• Ключевая ставка Центрального банка. Она определяет размер процентной ставки по депозитам и доходность от покупки облигаций, косвенно влияет на размер ипотечной ставки. Как правило, рост ключевой ставки приводит к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, темпа роста цен, а в некоторых случаях и к их падению. Стабильность ключевой ставки последние семь месяцев постепенно стабилизирует спрос на недвижимость, переводя его из разряда «истеричный» в разряд «стабильный».

• Ставка ипотечного кредитования. Снижение ставок ипотечного кредитования ведёт к увеличению спроса на недвижимость и, соответственно, росту цен. Повышение ставок даёт обратный эффект. Ключевая ставка в конце 2022 — начале 2023 года позволила отрегулировать ставки по ипотеке. Однако перекосы в ипотечных ставках между рынком новостроек и вторичкой влияют на рынок жилья отрицательно.

• Цены на нефть. В такой стране, как Россия, индикатором благополучия экономики до сих пор считается цена на нефть. При резком (!) падении цен на нефть россияне опасаются проблем с экономикой и торопятся переложить денежные сбережения в недвижимость. Снижение цен на нефть с введением потолка на покупку российской нефти привело к ослаблению курса рубля.

(О других индикаторах и их влиянии на цену недвижимости — в следующей части поста.)

ПОДАРОК 5000 рублей! Только для подписчика канала REALTUTOR!

Вы заплатите 5000 рублей с помощью одного из 10 промокодов. Берете один из ПРОМОКОДОВ и записываетесь на курс с 10 мая!!

ПОДКЛЮЧИТЬ КУРС: clck.ru/3484Wc

ПРОМОКОДЫ:

HW32
5EBD
OHV2
2V7C
CY1J
NAU5
6AVF
579N
2DH2
B9DL

Для чего мы инвестируем в недвижимость, часть IV

Давайте декомпозируем еще одну цель инвестиций в недвижимость на конкретном кейсе.

Ко мне пришла женщина 65 лет и сказала, что у нее есть 3 млн руб. на инвестиции. Она хотела купить на них новостройку.

— В чем цель вашей инвестиции?
— Чтобы у меня стало больше денег.
— Что вы хотите?
— Получить доплату к пенсии.
— Ваши деньги будут лежать в новостройке. Вам подходит такой тип инвестирования, который не принесет вам денег?
— Нет.
— Почему бы вам просто не купить квартиру за 3 млн в городе средней полосы, в Твери или Нижнем Новгороде, и не сдавать ее за 15 тыс. руб. в месяц?
— А как я буду контролировать жильцов?
— Сели на «Сапсан», доехали за час до Твери или за три часа до Нижнего Новгорода. Какая вам разница, откуда вы получаете доходность? Зачем вам именно Москва? Вы считаете, что вам непременно должен нравится город, где у вас будет квартира. Но инвестиции — это не то, что нравится. Инвестиции — это то, что эффективно.

Подведем итог. Как ведет себя большинство инвесторов? Ставит перед собой призрачную и размытую цель, пишет (в лучшем случае!) план ее достижения и не соблюдает свой же план. Так что — повторим: нужно следовать той цели, которую вы выбрали, не меняя ее. И цель, и дата ее достижения должны соблюдаться неукоснительно.

И еще раз:

• Деньги лишь средство достижения цели.
• Цель определяется ценой и датой достижения.
• Дата достижения цели определяет срок инвестиций.
• Цена цели определяет размер инвестиций.

#цели #инвестиции_в_недвижимость

@realtutor_ru

Для чего мы инвестируем в недвижимость, часть III

Почему при инвестировании в недвижимость вы не достигаете своих целей?

• Неверно рассчитан срок.
• Неверно рассчитан размер инвестиций.
• Инвестиции не постоянные и не системные (постоянство и системность инвестиций бьют любую доходность).

Если ко мне приходит человек и говорит, что готов инвестировать 1 млн руб., чтобы через полтора года получить 3 млн руб., я отвечаю ему, что у него неверно рассчитан срок инвестирования. В недвижимости невозможно утроить 1 млн руб. за два-три года. Поэтому либо вы увеличиваете срок инвестирования, либо увеличиваете размер инвестиций.

Зная цель и конечную расчетную дату ее достижения, ставя себе конечные показатели и цену цели, мы декомпозируем цель и добиваемся желаемого.

Декомпозирование цели — это когда мы понимаем, в какую точку хотим прийти, и знаем, с помощью каких шагов в какой последовательности.

Еще один кейс. Ко мне на консультацию пришел мужчина. Рассказывает:
— Я военный пенсионер, был военным врачом. Сейчас работаю в фармкомпании. У меня в Петербурге есть квартира, я сдаю ее по 28 тыс. руб. в месяц. Еще я инвестировал свои накопления в квартиру в Москве, в «Саларьево парке», она пока строится. Живу в Москве в арендной квартире, плачу за нее 60 тыс. руб. в месяц. Мой доход — 160 тысяч рублей.
— В чем цель инвестирования?
— Мне нужно разобраться. Я слышал, что у вас более высокая доходность, есть коммерческая недвижимость. Я понимаю, что с моей доходностью что-то не так.

Здесь нужно сделать важную оговорку. Доходность — это никогда не цель инвестиций. Доходность — это способ достижения цели. Мы понимаем, что, чтобы прийти из точки А в точку Б с нашим размером инвестиций за некий срок, нам нужна более высокая доходность. И тогда мы спрашиваем себя, можем ли получить такую доходность в недвижимости.

— Давайте разберемся, что вас беспокоит.
— Я понимаю, что уже не молод. Сейчас живу в арендной квартире. Дочь уже взрослая и обеспеченная.
— Вас беспокоит то, что рано или поздно вы потеряете доход в виде зарплаты 160 тыс. руб.?
— Верно. Хотя, чтобы у меня был дополнительный доход хотя бы в 100 тыс. руб.
— Сколько вы готовы еще работать?
— Лет семь.
— Значит, через семь лет вы должны прийти в точку, в которой доходность от размещенного в недвижимости капитала должна будет приносить вам ежемесячно 100 тыс. руб. минимум. Теперь посмотрим, какие у нас исходные параметры.
— Квартира в «Саларьево парке» и 3 млн руб.
— Из квартиры в «Саларьево парке» можно вытащить 8 млн руб. Плюс 3 млн руб. накоплений. Но есть еще квартира в Санкт-Петербурге. Она может быть продана за 5 млн руб. Получаем в сумме 16 млн руб. инвестиций.
— Но если я продам квартиру в Питере, мне придется ту доплату, которая у меня сейчас есть, тратить на аренду жильё
— У вас сейчас ваш прямой доход — 200 тыс. руб. Сколько из этих денег вы можете откладывать?
— 90 тыс.
— У нас с вами есть сейчас возможность купить коммерческую недвижимость миллионов на четырнадцать, и она начнет приносить вам ежемесячную доходность 100 тыс. руб. в месяц. У вас останется минимум 2 млн руб. стартового капитала. А вот те деньги, которые будут приходить от сдачи коммерческой недвижимости, плюс какие-то ваши накопления, вы будете откладывать. Капитал вы разместили в дивидендную недвижимость, а дивиденды реинвестируете, например, с доходностью 8% в облигации, и докладываете еще по 50 тыс. Через семь лет у вас будет объект, дающий доходность 100 тыс. руб., и капитал. Дополнительные 16 млн руб.
— О! Так мне хватит на покупку дома!

Чего же боится на деле большинство людей? Потерять тот уровень дохода, к которому они шли ранее. Поэтому цель инвестирования в таком случае должна быть подстроена под то, что если у них начинает проседать доход, то он должен компенсироваться за счет дохода от арендных платежей за недвижимость, в которую они инвестировали.

#цели #инвестиции_в_недвижимость

@realtutor_ru