Ближайшую неделю мой фокус будет смещен с поиска вкусных инвест-сделок, на поиск съедобных блюд на шведском столе в отеле в Египте 😃

Отправились на неделю передохнуть с Дилей (находится по другую сторону объектива) и Леей (на фото рядом).

Впрочем, уже назначенные сделки рассчитываю что состоятся не смотря на наше отсутствие. Подписантам по ним, буду не я, а доверенное лицо.

Я рад, что не смотря на мое недельное отсутствие, мы с партнерами-инвесторами продолжим входить в сделки и размещать капиталы под 28-30% годовых.

🙌

Отчет по срочному выкупу квартиры в Колпино

Покупка: 4.650.000 руб
Продажа: 5.800.000 руб

Затраты:
НДФЛ 149.500 руб
Ремонт 300.000 руб
Расходы на сделку покупки: 35.000 руб
Расходы на сделке по продаже: 10.000 руб
Расходы на показы и КУ: 50.000 руб

Итого прибыль по сделке: 605.000 руб (+12,2% на вложенные за 5 месяцев) или 29,3% годовых.

Рефлексия по полученному опыту:

1. Колпино - это город внутри Санкт-Петербурга, на значительном отдалении от станций метро. Там довольно специфический рынок, большинство интересантов непосредственно из Колпино, таким образом спрос из общегородского сужается до спроса внутри городка. Вывод - больше выкупать объекты в таких отдаленных районах не планирую. И спрос специфический и организовывать показы сложнее.

2. Стоимость продажи спрогнозировал довольно точно, писал о планируемых цифрах сразу после выкупа этого объекта только вот несмотря на продажу по планируемой сумме, доходность получилась в 2 раза меньше планируемой. Я расчитывал заработать 60% в годовых и затем поделить на пополам с инвестором, таким образом обеспечить 30% годовых для инвестора и еще столько же заработать себе. А получилось всего ~30%, из за того что срок проекта вместо планируемых 3-х месяцев растянулся до 5-и месяцев, а затраты на ремонт превысили ожидания. Вывод: забирая объект по срочному выкупу очень важно не только спланировать стоимость продажи, но и просчитать, а что будет если срок продажи растянется в 2-3-5 раз больше чем изначально планируемый.

3. Ремонт - нахер. Мой вывод - я лучше потрачу время на поиск объектов с дисконтом, проверки/перепроверки документов, придумаю как структурировать сделку, но только не буду вовлекаться в мелкую моторику с переклейкой обоев и тп. Потому что ремонт, пускай даже самый маленький, это сроки х3 и бюджет х2. Вообщем все что касается ремонта - это то, от чего я не получаю ровным счетом никакого удовольствия, хоть это менеджерил все не я, а нанятый хоумстейджер.

4. По данному проекту всю доходность принял решение отдать партнеру-инвестору. Таким образом для него это будет изначально планируемые 30% годовых, а для меня хороший опыт (пусть и без гонорара за управление проектом) в срочном выкупе с элементами флиппинга.

Есть еще что дополнить на тему того, какие ошибки были мною совершены в этом проекте, если наберем 50 🔥 под постом, то запишу аудио минут на 5-10 с пояснением, как рассчитываю предельную стоимость выкупа обьекта недвижимости для перепродлажи и какие еще ошибки здесь были совершены мною и какие выводы из них сделал.

Оффер не актуален ❌

Определился с инвестором по этой сделке 🤝

Как показывает практика, тот кто не научился принимать решение о входе в совместную сделку за 12 часов или менее - остаются без возможности присоединиться к выгодным, но довольно горящим проектам в сфере недвижимости 🙂

Инвест-предложение ?

Я редко публикую здесь офферы по сделкам, т.к. обычно все сделки распределяются по моей действующей базе партнеров-инвесторов.

Но бывает так, что у всех или почти всех партнеров-инвесторов капитал распределен, и предложение доходит до публикации здесь.

Сумма займа - 3 млн руб.
Выплаты % - ежемесячно
Заемщик - индивидуальный предприниматель, уже обслуживается у нас.
В залог соотвественно предоставляет еще один объект залога.

Сделка планируется завтра.
Перевод средств заемщику только после регистрации обременения в Росреестре на имя инвестора.

За подробностями - в ЛС.
Доходность - чуть выше чем обычно за срочность.

UPD: спасибо всем, кто проявил интерес и написал мне в лс. С первым откликнувшимся договорились на вход в сделку (благо до этого уже были знакомы и неоднократно виделись).

Сделку о которой писал на прошлой неделе я так и не подписал.

Просмотрев новую порцию правок от партнеров заемщика и сопоставив это с теми моментами которые были запрошены до этого было принято решение отказаться от сделки «по совокупности факторов».

Продолжаем с партнерами отсматривать новые потенциальные инвест-возможности в рынке недвижимости ?