Сдача квартиры в аренду как бизнес: преимущества и недостатки.Сдача квартиры в аренду квартиры - популярный способ заработка, но он имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества:✅ Регулярный доход: Вы будете получать доход от арендной платы, которую платят Вам арендаторы каждый месяц.

✅ Низкий уровень риска: риски убытков снижаются, когда Вы сдаете квартиру в аренду на длительный срок и имеете надежных арендаторов.

✅ Гибкость. Вы самостоятельно определяете размер арендной платы и условия аренды. Можно сдавать квартиру постоянно или время от времени.

✅ Ликвидный актив. Квартиру достаточно легко и быстро можно сдать в аренду.

Недостатки:? Зависимость от арендатора. Если арендатор перестанет платить, это может быть проблемой.

? Сопряженные проблемы. Может потребоваться выселение арендатора, ремонт после переезда и так далее.

? Налоги. Вы должны платить налоги с полученного дохода.

? Требуется управление. Вам нужно будет регулярно общаться с арендатором, следить за состоянием квартиры, проводить поиск арендаторов, проводить обслуживание недвижимости и т.д.

? Риски повреждения имущества: арендатор может нанести повреждения вашей квартире, что может привести к дополнительным расходам на ремонт и замену оборудования.

? Ограничения по использованию: если вы сдали квартиру в аренду, вы не сможете использовать ее для своих собственных целей, пока договор аренды не истек.

? Необходимость вложения средств: для того чтобы сдать квартиру в аренду, может потребоваться вложение средств в ее ремонт и оборудование, чтобы привлечь арендаторов.

✅ Перед тем, как Вы решите сдать квартиру в аренду, необходимо взвесить все преимущества и недостатки, подготовить квартиру, составить проект договора найма и рекламное объявление.

Стоит также обратить внимание на поиск надежных и ответственных арендаторов, чтобы минимизировать риски и обеспечить стабильный доход.

Признаки мошенников на рынке жилья.Вовсе не обвешанный золотыми цепями амбал. Не хмурый человек в темных очках и в кепке. Нет. А кто?

Это может быть милая улыбчивая барышня, бабулька - одуванчик, ну и так далее.

И что делать?

?? Здесь не Англия, копать надо глубже. Что должно насторожить:

❌ Владелец не предоставляет документы для проверки.

Покупатель: "Покажите документы на квартиру".
Владелец квартиры: "У меня только выписка. У кого покупал не помню, как они покупали не знаю. Спросите у риэлторов". Обычно эти слова сопровождаются недюжинным изображением мыслительного процесса (нахмуренные брови, ступор, напряженный взгляд...).

❌ Первое, что предлагает Владелец / риэлтор вовсе не "Мы предоставим Вам полный набор документов, чтобы вы могли убедиться в чистоте предстоящей сделки".

Нет.

Вместо этого мы слышим: "Внесите аванс".

На вопрос риэлтору: "Какие правоустанавливающие документы на квартиру?" следует гениальный ответ: "Зачем Вам это? Там все нормально... Мы ужо 15 лет на рынке..."

❌ Квартира продавалась или переуступалась несколько раз за короткое время. Предыдущая сделка происходила менее трех лет назад.

Как правило - это «серая схема». Заметают следы. Хотят что-то скрыть: банкротство, уход от налогов, проблемные моменты и риски.

Риск признания в последующем сделки недействительной в этой ситуации ОЧЕНЬ ВЫСОК. В итоге можно лишиться и денег, и квартиры.

❌ Продавцы не предоставляют справку из ПНД и НД.

ПНД/НД – психоневрологический / наркологический диспансер. Богатая судебная практика: множество прецедентов, когда люди после сделки и получения денег говорили, что они были не в себе и их заставили продать жилье. А вот и справочка из ПНД/НД имеется...

Итог: квартира возвращается Продавцу обратно, а вот деньги Покупателю уже не вернуть...

❌ Продавец скрывает свою кредитную историю.

У продавца есть долги. Он намеренно скидывает сейчас недвижимость, чтобы через полгода стать банкротом.

Есть ОГРОМНЫЙ риск того, что все сделки банкрота за последние три года будут рассмотрены под лупой арбитражным управляющим. Если что-то было сделано не так или не было сделано вовсе, то прощай квартира и денежек не видать.

❌ Я - представитель. Продавца нет, есть доверенность. Сделка по доверенности.

Один из вероятных вариантов обмана. Доверенность может быть отозвана прямо перед сделкой.

❌ Продавец утверждает, что супруга нет, согласия на продажу не требуется.

Здесь 50/50. Может оказаться так, что супруг все же появится и потребует компенсации / возврата в исходное состояние. Следы могут заметать качественно, вплоть до получения нового паспорта взамен "якобы утерянного", уже без штампа о браке.

✅ Сколько их, подводных камней при покупке жилья? Много больше, чем перечисленные.

Тщательно проверяйте документы на квартиру и документы Продавца. Обращайте внимание на перечисленные нюансы, тогда риски будут снижаться. Неплохо найти юриста, который проверит документы на квартиру и будет сопровождать сделку.

Ползет, ползет ... белый и пушистый....Как всегда все начинается в Питере: за первые 4 месяца в Петербурге и Ленобласти из 73,3 тыс. договоров ипотеки лишь 23,6 тыс. пришлись на рынок строящегося жилья.

Такие вот цифры нам раскрыл Росреестр. То есть на одну сделку на первичном рынке приходится две на вторичном. Ещё недавно всё было наоборот.

Первичный рынок с его аппетитами застройщиков просто становится неинтересен покупателю.

Ай-ай-яй. А что такое?

Да все просто: ценник вздут. Большая разница между строящейся квартирой и готовой.

Так, по данным БН средняя стоимость "квадрата" на первичном рынке 222,8 тыс. рублей, в то время как на вторичном 192 тыс. При этом за год вторичка подешевела на 4,5%, а жильё в новостройках подорожало на 7,9%.

Продажи строящейся недвижимости в Петербурге и Ленинградской области: апрель хуже по продажам, чем март.По информации Dataflat апрель хуже по продажам, чем март. В Петербурге зарегистрировано на 13%, а в Ленобласти на 16% меньше ДДУ, чем в марте.

По оценке аналитиков "Пульс продаж новостроек" средняя цена "квадрата" в Северной столице снизилась на 0,5% за месяц и составила 229,6 тыс. рублей. В Ленобласти цена подросла на 0,3% и составила 141,9 тыс.

Средние цены за “квадрат” в массовом сегменте в Петербурге составили 216 тыс. рублей.

В апреле снижение спроса примерно на 10% относительно марта. Покупатели новостроя замерли в ожидании новых условий ипотечных программ, которые могут поменяться после 1 июня 2023г. Обсуждается снижение ставки по кредитам на многокомнатные квартиры на 1–2%.

Доля покупателей вторички из Херсона в Москве достигла 7%.

По информации «НДВ Супермаркет Недвижимости» в Москве зафиксирован рост числа сделок на вторичном рынке жилья, он обусловлен появлением покупателей из Херсона, у которых есть жилищный сертификат.

Среди общего числа клиентов доля покупателей по херсонскому сертификату составляет 7%.

чаще всего заявления на единовременные выплаты и жилищные сертификаты приехавшие из Херсонской области подают в Краснодарском крае, Крыму и Подмосковье.

Районы Петербурга с самыми дешевыми «трешками» на вторичном рынке.Специалисты BN сообщили о районах Петербурга, где предлагаются самые недорогие трехкомнатные квартиры на вторичном рынке жилой недвижимости.

Наиболее доступные по цене «трешки» на рынке вторичного жилья Северной столицы продаются в Красносельском районе, где средняя стоимость квадратного метра этого типа жилья стоит 153,76 тыс. рублей.

Немного дороже стоят такие квартиры в Кировском, Красногвардейском и Калининском районах города.

Средняя стоимость «квадрата» трехкомнатной квартиры в Кировском районе сейчас составляет 156 тыс. рублей, а в Красногвардейском – 159,27 тыс. рублей. В Калининском районе средний «квадрат» жилья в этом сегменте стоит 170,98 тыс. рублей.

При этом самые дорогие трехкомнатные квартиры на вторичном рынке сейчас предлагаются в Петроградском и Центральном районах. Средняя цена квадратного метра «трешек» здесь варьируется от 250 тыс. до 288 тыс. рублей.

В I квартале цены на новостройки в России снизились.За три месяца 2023г. стоимость 1 кв. м первичного жилья в России стала ниже в среднем на 0,6% и составила 127,2 тыс. рублей. Вторичное жилье за это же время подорожало в среднем на 1,2%, до 90,9 тыс. руб./кв. м. В годовом выражении новостройки стали дороже на 11%, «вторичка» на 8%.

В I квартале столичные новостройки подешевели в среднем на 2%, до 292,8 тыс. руб./кв. м.

Новостройки Санкт-Петербурга снизились в 1 квартале на 4% до 212,5 тыс. руб./кв. м., в Ленинградской области снизились на 3% до 163,8 тыс. руб./кв. м.

Стоимость вторичного жилья Москвы в I квартале снизилась на 2% и составила 304,5 тыс. рублей. Стоимость вторичного жилья в Петербурге за этот же период снизилась на 6% до 174,6 тыс. руб./кв. м.

В годовом выражении стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы и Петербурга снизилась на 1% и 4% соответственно.

Не забываем проверить риск возможного будущего банкротства Продавца при покупке квартиры на вторичном рынке.При покупке недвижимости есть очень много составляющих, которые необходимо проверять. Хорошие документы на квартиру в настоящее время это большая редкость. По опыту и результатам опросов из пяти квартир только у одного продавца будут хорошие с юридической точки зрения документы. В этой связи чрезвычайно важно узнать является ли продавец банкротом или у него уже есть признаки будущего банкротства.

Как это проверить:?? необходимо совместно с продавцом обратиться в банк и получить справку из бюро кредитных историй. Делать это необходимо именно совместно с Продавцом. Покупателю такая информация не может быть представлена (персональные данные), поэтому необходим продавец, который взяв такую справку предоставит ее покупателю. Не надо полагаться на готовый документ, который уже есть у продавца. Во-первых, его можно подделать, а во-вторых документ может быть уже не актуален.

Брать справку необходимо как можно ближе к дате сделки. Так, если вы получите справку заранее (например, за неделю), то знайте, что за день до сделки продавец может взять кредит и тогда это будет уже совсем другая кредитная история.

Итак, вы взяли совместно с продавцом справку. Если сведений о выданных кредитах нет - это очень хорошо, но это огромная редкость. Как правило кредиты есть у значительного количества людей. Ваша задача увидеть насколько большие кредиты взяты продавцом.

Если сумма долга продавца больше 500 тыс.руб., то это повод задуматься и возможно отказаться от сделки. Дело о банкротстве в отношении продавца могут начать, если он должен кому-то больше 500 тыс.руб. и отдавать уже пора.

?? если продавец признан банкротом или находится в процессе признания банкротом, то сделку заключать нельзя. Почему? Это может привести к оспариванию сделки заинтересованными лицами. Суд может признать сделку недействительной, а покупатель впоследствии может лишиться квартиры.

Необходимо проверить в открытых источниках наличие судебных производств в отношении продавца. Если продавец выступает ответчиком по судебному делу с имущественными последствиями, то это может привести его к банкротству. Проверить можно на сайтах судов по месту регистрации продавца или по адресу предмета сделки.

Проверить информацию можно на сайте картотеки арбитражных дел (для этого понадобиться ФИО или ИНН продавца).

Ссылки на официальные сайты (суды и банкротство):

https://kad.arbitr.ru/
https://bankrot.fedresurs.ru/

?? Важно проверить гражданина на предмет его участия в юридических лицах в качестве учредителя, руководителя или акционера. Ведь его теоретически могут привлечь к субсидиарной ответственности, что впоследствии может привести к банкротству продавца и оспариванию сделок, совершенных им в отношении личного имущества.

Необходимо проверить наличие арбитражных дел. В случае, если продавец ИП, по закону он отвечает по долгам всем своим имуществом.

Если на момент продажи в отношении продавца было возбуждено арбитражное или гражданское судопроизводство, то в подобных случаях суды могут трактовать, что покупатель «не проявил должной степени осмотрительности, так как на момент совершения сделки продавец не отвечал признакам платежеспособности».

✅ Именно на покупателя возлагается обязанность проверки финансового состояния продавца и доказывания в суде своей осмотрительности.

*? ??‍? Как правильно отвечать на вопросы покупателей при продаже квартиры, чтобы заинтересовать покупателей и не отпугнуть их.*При продаже квартиры, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей и не отпугнуть их, рекомендуется следующее:

⏺ Быть открытым: отвечать на вопросы покупателей правдиво, не скрывая недостатков квартиры. Покупатели ценят честность и открытость, и если они увидят, что вы скрываете какую-то информацию, это может вызвать у них подозрения.

⏺ Подготовиться заранее: перед показом квартиры подготовьте ответы на наиболее часто задаваемые вопросы покупателей. Это поможет вам быть уверенным в своих ответах и не допустить ошибок.

⏺ Объяснять в доступной форме: старайтесь объяснять все в доступной форме, не использовать сложных терминов и технических терминов, которые могут сбить с толку покупателей.

⏺ Сосредоточиться на преимуществах: вместо того, чтобы фокусироваться на недостатках квартиры, сосредоточьтесь на ее преимуществах. Расскажите о прекрасном виде из окна, удобном расположении, интересном дизайне и т.д. Это поможет создать положительное впечатление о квартире и заинтересовать покупателей.

⏺ Поддерживать диалог: не забывайте, что важно не только отвечать на вопросы покупателей, но и поддерживать диалог. Старайтесь задавать вопросы сами, чтобы понимать, что именно интересует покупателей, и давать им возможность высказаться.

⏺ Быть вежливым и дружелюбным: не забывайте, что при продаже квартиры важно быть вежливым и дружелюбным. Покупатели хотят чувствовать себя комфортно, и если они увидят, что вы относитесь к ним с уважением, это может повлиять на их решение о покупке квартиры.

? Главное при ответе на вопросы покупателей - быть честным, открытым и дружелюбным. Это поможет создать доверие и заинтересовать покупателей.