Уровня в 21% ставки по ипотеке достигли впервые как минимум с 2018 года. Летом была завершена массовая льготная программа на новостройки со ставкой 8%, в итоге выдачи ипотеки резко снизились

Средневзвешенная ставка по ипотечным программам в России превысила 21%, приводит данные АО «Дом.РФ» «Коммерсантъ». Подсчет проведен по 20 крупнейшим банкам, выдающим ипотеку, по состоянию на 20 сентября.

«Ъ» отмечает, что это самый высокий показатель с начала 2020 года, когда был начат мониторинг, а также его можно считать абсолютным рекордом с 2018-го — исходя из ретроспективно представленных Центробанком средневзвешенных ставок.

На первичном рынке средний размер ставки составляет 21,28% годовых, на вторичном — 21,3% годовых. В прошлом году он был на 7 п.п. меньше (14,21 и 14,45% соответственно).
13 сентября ЦБ повысил ключевую ставку до 19 с 18%. За последние десять лет она была выше только один раз: в конце февраля — марте 2022-го, когда составляла 20%. Банк России допустил дальнейшее повышение ставки на фоне высокого инфляционного давления.

В июле сократилось количество льготных ипотечных программ: прекратила действовать ипотека на покупку жилья в новостройке под 8% годовых. Остались семейная ипотека и IТ-ипотека (ставки 6%), дальневосточная (2%), сельская (3%) и некоторые другие.
Однако их условия в некоторых случаях ужесточились: например, ВТБ с 20 сентября увеличил размер первоначального взноса в рамках семейной ипотеки до 50,1% от стоимости недвижимости (для незарплатных клиентов и тех, кто не комбинирует ее с рыночной ипотекой). Банк объяснил решение сокращением лимитов по этой госпрограмме.

Из программы IТ-ипотеки с июля исключены Москва и Санкт-Петербург: специалисты, работающие на компании из этих городов, не смогут стать заемщиками (даже если живут в регионах, но это не касается филиалов компаний) или купить жилье в этих городах.

После летних перемен на ипотечном рынке в июле российские банки оформили клиентам-физлицам 76,7 тыс. ипотечных кредитов на 348,5 млрд руб., данные приводила аналитическая компания Frank RG. По сравнению с июнем выдачи упали на 57% в количественном и на 55% в денежном выражении.

«Ъ» отмечает, что на фоне этой ситуации некоторые банки отказываются от ипотечного бизнеса. Например, перестал выдавать нельготную ипотеку Россельхозбанк, Азиатско-Тихоокеанский банк не выдает нельготную ипотеку на новостройки (только готовое жилье).

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых в условиях растущих инфляционных ожиданий бизнеса, повышенных ценовых прогнозов бизнеса и резкого роста прогноза Минэкономразвития по реальному ВВП

Совет директоров Банка России повысил ключевую ставку с 18% до 19% годовых, следует из сообщения регулятора. Это второе подряд повышение ставки, в июле она была увеличена на 2 п.п., с 16 до 18%.

Участники консенсус-прогноза РБК (30 аналитиков крупных российский банков и инвестиционных компаний) говорили о возможности очередного ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ. Однако в пользу такого решения высказывалось меньшинство: повышения ставки до 19% годовых ждали семь человек, до 20% — четверо. Большинство — 17 экспертов — прогнозировали сохранение ставки на уровне 18%.

Решение о повышении ставки было принято в условиях роста инфляционных ожиданий населения и бизнеса. Ожидания граждан на ближайший год по итогам опроса «инФОМ» (проводится по заказу ЦБ) в августе выросли с 12,4 до 12,9%, у предприятий они также увеличились, следует из мониторинга ЦБ.

Месячная инфляция в августе замедлилась до 0,2% против 1,14% в июле, свидетельствуют данные Росстата. Но эксперты неоднозначно оценивают этот показатель, так как исторически в августе всегда наблюдается дефляция. Годовая инфляция в августе замедлилась до 9,05% после 9,13% в июле, но это все еще выше показателей июня (8,6%) и весенних месяцев (тогда инфляция была в диапазоне 7,5-7,8%). Цель ЦБ по инфляции — 4%, ее планируется достичь в 2025 году. В 2024 году инфляция составит 6,5-7%, прогнозирует регулятор.

В преддверии заседания аналитики ЦБ указывали на признаки замедления экономики. «Исходя из опубликованной Росстатом предварительной оценки динамики ВВП, рост экономики во втором квартале мог значительно замедлиться, сдерживаемый как ослаблением внешнего спроса, так и нарастанием внутренних ограничений на стороне предложения», — писали они в бюллетене «О чем говорят тренды».

https://www.rbc.ru/finances/13/09/2024/66e2d9d79a7947da5cc5c0c7

Что такое проектное финансирование
Проектное финансирование - это схема привлечения финансирования, при которой кредитные средства предоставляются под конкретный строительный проект после оценки его возможной денежной прибыли. Обычно для реализации проекта создается новая компания.
Механизм проектного финансирования предполагает соинвестирование средств в проект с возможностью заимствования до 70-90% средств. В некоторых случаях банк готов финансировать проект застройщика на 100% под залог активов компании. Как правило, заемные средства предоставляются на реализуемый проект по частям, согласно с этапами строительства, предусмотренные бизнес-планом застройщика.
Кредит, как правило, предоставляется одним банком. Для очень крупных проектов в финансировании могут принимать участие сразу несколько банков. Кредитные учреждения подбирают проекты для финансирования в соответствии с величиной будущей прибыли по проекту, также учитывая сроки и порядок возврата заемных средств.
Проектное финансирование основывается на комплексном подходе к тому, как оцениваются риски нового проекта и определяется оптимальный размер и условия участия в нем инвесторов.
Строительные компании привлекают инвестиции для ведения работ по возведению многоквартирных домов и погашают кредит за счет средств, находящихся на эскроу-счетах покупателей, которые застройщики смогут получить после ввода объектов в эксплуатацию.
Таким образом стоимость квадратного метра в новостройках регулируют банки, которые закладывают в нее, кроме всего прочего, прибыль застройщика, всевозможные риски, и собственный интерес.
Отсюда можно сделать вывод, что в обозримом будущем ждать понижения цен не приходится. С учетом прекращения субсидирования правительством льготной ипотеки, и пока ЦБ держит ключевую ставку на высоком уровне, говорить о том, что платеж по ипотеке может быть приемлемым нельзя. Однако банки предлагают заемщикам программы для снижения процентной ставки на вторичном или первичном рынке, до приемлемых 12-13% годовых. Конечно, условия не настолько привлекательны, как они были в 2020-2021 годах, но при необходимости приобрести недвижимость сегодня, эту возможность стоит рассмотреть.