@nedviga_tech

Правительство России дополнительно выделит ~447 млрд руб. на льготную ипотеку: цифра впечатляющая, но давайте посмотрим структуру...

Документ.
➡️Семейная ипотека 142 млрд руб.
➡️Дальневосточная и Арктическая ипотека 35,1 млрд руб.
➡️Остальные 269,8 млрд руб. пойдут на субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам по Господдержке.

Откуда в статье затрат строчка про субсидирование завершенной ипотеки? Все просто. Высокая ключевая ставка вынуждает перекрывать убытки банков выдавших льготный кредит в разнице % ставки фактически выданных кредитов и ключевой ставки.

@nedviga_tech

Против чего борется ЦБ: Что такое траншевая ипотека и схема с аккредитивом?

🔎 Аккредитивной схемы ипотеки: человеку выдается ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке, незначительная часть средств направляется на счет эскроу (по 214-ФЗ место размещение в банке, выдавшем ПФ на стройку, денег дольщиков), а большая часть средств поступает в аккредитив в этом же банке (выдавшем ипотечный кредит покупателю), лежит на депозите и приносит %, а переводится на эскроу только за несколько дней до сдачи дома в эксплуатацию.

🔎 Траншевой ипотеки: позволяет существенно снизить расходы на ипотеку и сократить общую переплату по кредиту.
Кредит выдается траншами, соответственно обслуживание небольшого кусочка кредита выгоднее, чем всей суммы. Финальный транш выдается перед вводом дома в эксплуатацию.
Банк не проводит повторную проверку заемщика на момент выдачи второго и последующего траншеи‌ — на выдачу не влияют возможное изменение места работы и уровня дохода покупателя недвижимости.
Условия по ставке фиксируются в кредитном договоре на момент его заключения. Например, если вы берете ипотеку по льготной программе, а на момент выдачи второго транша программа уже отменена, то для вас все равно сохраняются льготные условия.

@nedviga_tech

Жилищное строительство РФ, дайджест ДОМ РФ от 14.10.2024

📊 Продажи находятся на нижнем уровне, инфоповоды по % роста продаж обусловлены эффектом низкой базы. Общий объем продаж по РФ в сентябре 2 млн м2 (-54% к сентябрю 2023 г.) после 1,9 млн м2 в июле и 1,8 млн м2 в августе.

➡️Статистику продаж за 9 и 12 мес. текущего года скрасят продажи за первые 6 мес. Всего за 9 мес. 2024 г. продажи квартир в строящемся жилье составили 20,5 млн м2 (-12% к 9 мес. 2023). Опережающий рост продаж в первом полугодии (14,7 млн м2, +20% к 6 месяцам рекордного 2023 г.)

➡️Снижение поступления на эскроу от продаж начинает плавно сказываться на ставке ПФ. Средневзвешенная ставка по ПФ увеличилась до 7,4% на 01.09.2024 (+0,2 п.п. за август) на
фоне небольшого снижения покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу (с 90 до 87%). % покрытия - это отношение выбранных денег на стройку в банке к сумме накопленной выручки от продаж на эскроу. Сейчас тратят на стройку больше, чем получают доходов от реализации. Не "бизнесово" это и, очевидно, так долго продолжаться не может.

➡️Инфляция не только "давит" на себестоимость и повышает риски неконтролируемого удорожания стройки, но и съедает повышение цен. С начала года строящееся жилье в России подорожало на 6%, но в реальном выражении (без учета инфляции) – только на 0,7%.

🤔 Основной фокус работы над проектами сейчас будет в блоке "себестоимость". Накапливать на экроу-счетах выручку будет только сложнее, а косвенно выручка от продаж начинает снижаться - застройщики повышают комиссии брокерам (активизируют агентские каналы), субсидируют ипотеку за свой счет, дают рассрочки и применяют другие фин инструменты.
А в 2025 будет ещё сложнее и это про новый ипотечный стандарт, который нас всех скоро ждет...

@nedviga_tech