Практически каждую неделю  проверяю земли под строительство жилья или офисов. В 95% случаев ответ сразу нет.

Давайте разберём конкретный кейс:

Это офисы в Пардес Хане. Можно конечно было разобрать на примере 100м², но давайте на 200м²

917К за 200м²  + ещё 6% (40К) налога. Читайте маленькие буквы.

4.800 за метр земли. Из них примерно 30-40% уйдет на общественные нужды, дороги и прочее. Давай посчитаем 70% .... Получается 967К/200*0.7=6.835 за м²

Приходит застройщик и говорит я хочу коэффициент 1:3 (это скромно) треть земля, треть строительство, треть прибыль. За сколько  планируешь продать эту землю чтоб получить прибыль? Предположим 8.000, 1.200 прибыли 😂 ну там ещё налоги, риэлтору нужно заплатить, адвокату. Продаешь то ты 140 м² Останется у тебя 153К - риэлтор 2% и адвокат 0.5-1% = ~120К из них 25% налог на прибыль 90К. Итого 10%  в лучшем случае за 5 лет 🤢

Если не начали копать пока построят пройдет 5 лет и надо проверить не забирают ли 30-40% . Если начали копать котлован тогда 3 года. Надо посмотреть глазами. Инфраструктуру могут построить и оставаться с построенными годами.

Даже если не забирают 30% - 4.800 за м² цена покупки х3 для каблана это 12-15К уже максимум цена по которой продаются готовые офисы сегодня. Смысл? А знаешь почему застройщик не купит землю за 8К м²? Ему не выгодно.

Зато риэлторы и адвокаты заработают.

__
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле www.isra-dom.ru/e

Главное не навредить.

Был вчера с клиентом-партнёром на переговорах по покупке новой квартиры в Хадере на присейле.
Товарищ вспомнил обо мне слишком поздно 6.10 дал письменное предложение на покупку и вчера уже у него должен был быть договор. Мы по типу приехали добивать сделку с надеждой выторговать хоть что-то. Обычно в таких ситуациях в шансов ноль и главное не навредить. Но я всегда пытаюсь :)

После полутора часов ковыряния в проекте пришли к главному цене. И тут даже меня, бывалого, продажник удивил. Поиграл со мной в Дэвида Коперфилда. Из 100 квартир на присейле проданы 90. И он такой притащил папочку со всеми продажами говорит:
"Выбирай любую". Прошлись по 3-4 все цены копейка в копейку с ценником. Тут я ручками и развел. Говорю: "А можно вас рекомендовать". "Можно" - отвечает только без указания имени застройщика".

Короче присейл реально хороший и за последние несколько лет впервые у меня сходится по цифрам.

Дальше со слов партнера:

По сути, по плану муниципалитета там сносят не дом, не квартал, а целый район, а эта компания первой закончит свой проект в самом центре нового района со всей инфраструктурой. Разрешение на снос уже получено, разрешение на строительство в первом квартале 2025 года.

Стоимость квартир от 1.700.000, есть 3-4-5 комнатные
каждый этаж +15.000

Суть сделки, и почему она привлекательна:

1) 7% выплата на договоре, 8% на начале строительства, остальные 85% при сдаче объекта в 2030г

То есть квартира, естественным путем выросшая в цене за 5 лет на 25% дает прибыль на вложенные средства 150%, а это 40% в год, причем обеспеченные гарантиями недвижимости. Здесь должно быть написано "если вырастет" но в соседние натании цены уже сейчас на 30%-40% выше

2) Есть возможность продать квартиру досрочно в 2028
за два года до окончания проекта

3) Без привязок к строительному индексу и инфляции и без дополнительных плат.

4) Это продажа на самой ранней стадии, еще до того как открывается реклама проекта, и цены минимальны на входе.

Уже через месяц цена поднимется на 6%, и условия изменятся не в лучшую сторону.

Подробности только в телефонном разговоре пишите в личку, звоните.

__
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле www.isra-dom.ru/e

- Шалом мы пришли закрывать сделку, у нас к вам есть несколько вопросов по спецификации здания и квартиры.

.... (через пол-часа)

- Уточните пожалуйста для нас несколько деталей и давайте поговорим серьезно о цене.
- Не о чем говорить. У нас сейчас сейл и цена окончательная после скидки. Мы публичная компания и не можем скинуть ни копейки.
- Тогда давайте поговорим о графике платежей. Если мы предложим вам вот такой график на сколько вы сможете улучшить цену для нас?

....... (через пол-час согласований с уходом на перекур с клиенткой)

- А ещё давайте уменьшим платеж адвокату застройщика, отвяжем от инфляции и изменим даты платежей и у клиентки муж наполовину таймани, наполовину йеки с ним тоже нужно согласовать. Хорошо, что она его с собой не привела, он бы нервничал.

.... (через пол-часа)

- Вот наше финальное предложение. Там ещё 15К на изменения давались. И да можно ещё здесь и здесь изменить и добавить?

По итогу -194.000 на переговорах не считая уменьшения налогов и прочих ништяков.

Если вы так умеете сами и не боитесь торговаться я вам не нужен. Если не умеете и боитесь нужен, звоните прямо сейчас :)

__
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле www.isra-dom.ru/e

Поиск идеальной квартиры: от разочарований к триумфу!

Помните те времена, когда поиск квартиры казался бесконечной гонкой с препятствиями? Наши клиенты, начавшие свой путь в марте, точно знают, о чем я говорю. Оценщик, не укладывающийся в сроки, разница в цене в 10 000 шекелей и квартиры, которые "почти" подходили - все это было частью их истории. Сделки срывались одна за другой.

Но, как говорится, стоящая недвижимость всегда найдет своих героев. Или они ее. И вот, когда мы думали, что все потеряно, на горизонте появилась та самая квартира, о которой они мечтали. Не тут-то было! Оказалось, что у нас есть серьезный конкурент, который был уже очень близок к сделке.

В дело вступило мое фирменное правило: "Все, что наше, будет нашим!" Каждое утро вместо зарядки мы фигачили риэлтора, пока хозяин не сломался ... вуаля! Квартира стала нашей. Повезло, что конкурентам нужно было продать свою квартиру, прежде чем покупать новую. Везёт тем кто везёт.

Сторговал немного, но все равно приятно. И хотя банковская оценка была ниже финальной суммы договора, наши клиенты были счастливы. Осталась ипотека, но это уже дело техники.

На фото могли бы быть счастливые клиенты, но Rami Krupnik адвокат зачем-то сфотографировал красивого меня на фоне завалов адвоката бывших хозяев квартиры. Совместная сделка с צ' истинная браха ;)

А с какими трудностями вы столкнулись при покупке квартиры?

____
©www.isra-dom.ru/e

С начала месяца помогли взять пару быстрых и пару стрёмных ипотек. Быстрые, это когда другой ипотечный брокер накосячил или клиенты гордо сами подали и все заново приходится переделывать. И нужно вчера. А стрёмные, это когда у клиентов не хватает денег, доходов или возраст или проблемы какие-то с объектами.

Самое сложное когда ипотеки и "быстрые" и "стрёмные" и ещё часть банков запороты потому что неправильно подали. Сегодня как раз такая была. Справились. И проценты получили такие, что не стыдно похвастаться 4.5-4.7%. Картина маслом. Приходите к нам ещё. Обращайтесь в личку. Поможем.

____
*©***www.isra-dom.ru/e

Граждане и гражданочки! Вы хочите хату? А ипотеку или проблем? За страховку не забыли? Не надо себя так!

Знаю-знаю, бюрократия, бумажки... Но поверьте, в жизни всякое бывает. А если что-то случится с вами или с ихней хатой, то страховка банк выручит. И без нее грошив нэмае.

Некоторые из вас, таки, хотят ипотеки, но забывают рассказать своим брокерам о всех своих "таможнях": возраст, болячки, операции... А потом, когда что-то случается, выясняется, что застраховать вас практически невозможно.

Особенно если вам за 40, были внешние вмешательства во внутренние органы, страдали в больничке, мучаетесь хроникой, занимались экстримом, бухаете, курите или сидите на таблетках. Даже лишний вес и давление может стать проблемой при оформлении страховки.

Если вы, мои хорошие, скорее да чем нет, не ленитесь, расскажите нам обо всем пока не началось. Иначе потом будете кусать локти.

P.S. А еще лучше, обратитесь к нормальному страховому агенту, который все объяснит и поможет выбрать правильную страховку. Если нужно их есть у меня. И с ипотекой, пересчетом и сопровождением покупки квартиры мы на вас поможем.

P.P.S. Пост основан на реальных событиях последних 7 ипотек. Я думал, что я уже видел все. И тут здравствуйте, приплыли. Рассказать?

*©Миха Нешер помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле.* www.isra-dom.ru/e

Как купить дом по цене квартиры?

Увидел ролик с этим названием от израильского риэлтора Васи. Думал первоапрельское. Ан нет мужик на серьезных щах вещает. Всей командой ржали в голос. Нет не ржали, рыдали.

Оказывается для того чтобы купить дом на 10 комнат в Кфар Врадим с участком 800 метров за 3.4М шкл чтобы жить более естественно нужно сделать несколько простых шагов.

1. Продать свою квартиру и внести первый взнос 850.000 шекелей.

2. Взять ипотеку с выплатой 12.000 шкл.

3. Превратить часть дома в доходный бизнес.

4. Разделить участок 800 и продать часть, или построить дополнительный дом и тоже продать.

Конечно Вася, ну кто же его не знает... Есть несколько нюансов.

1. Для того, чтобы купить что-то не нужное сначала надо продать что-то нужное. Я понимаю, что для многих израильских миллионеров от недвижимости 850.000 шекелей - это карманные деньги. Но, все же, таки, не для всех. Да, это в теории звучит хорошо. 25% от стоимости дома. А где дополнительные расходы? Риэлтор, ипотечный брокер, адвокат, налоги, ремонт? Если по самой скромной прикидке 100К, но может быть и все 500К

2. Ипотека с выплатой в 12.000 шкл. на 25 лет по сегодняшним ставкам - это примерно 2,2 М. Где ещё 350К для полного счастья? На 2.55М ипотеки выплата будет примерно 13,2-14,2К в месяц соответственно нужны доходы 33-42К чистыми, бодренько заходящими на счёт каждый месяц.

3. Я тоже считаю, что правильно сейчас открывать бизнес и вкладываться в недвижимость в 20 км. от границы с Ливаном. Вопрос цены. Как говорит Миха Нешер: "За доллар можно покупать любую недвижимость, за миллион долларов оно вам надо? Если, таки, скорее да чем нет, можно жеж поторговаться".

4. Меня в школе бизнеса учили прибавлять и умножать. А тех кто работает в земельном управлении Израиля делить и отнимать. Нужно очень внимательно смотреть документы для того чтобы понять что с этими 800 метрами можно сделать, сколько это будет стоить и сколько времени займёт. Это здравая идея если такое вообще возможно.

Эх, Вася...

Не благодарите. Ваш капитан.

*©IsraDom Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле* www.isra-dom.ru/e

На этой неделе какое-то обострение у всех.

Что имеем?
? Месяц не можем получить договор по миштакену подписанный компанией и платежки для банка. При том что чек на первые 7% сняли тут же.

?Машканта афуха. Клиенту 76+. Дал доступ к своему счету мошенникам. Они набрали ссуд на 150К и все вывели под чистую. Чтоб вы понимали афуха это под 7.5% и дети в качестве гарантов. И там весь процесс ипотеки нужно проходить, оценщик и прочее ?

? Продавщица на уже закрытую по сумме сделку пришла и сообщила, что ей предложили на 30К больше и без ипотеки. Мы конечно ей не верим и подождем недельку пока окстится. 90% квартир в Израиле покупают с ипотекой. А здесь 3 ий этаж, старый дом и цена под 2 млн.

? Какой-то пакостный посредник запросил 1.125М + НДС комиссии за наследную земельку ценой в 6 млн. Мы с партнёрами посовещались и решили, что от такой комиссии у него жопа треснет. И проще без него. Клоун послал бумажку на подписание, а мы послали его.

Зато проект в Грузии продается быстрыми темпами. Студии, двушки разлетаются. Половину уже продали. Строим в апреле сдадим.

Короче в недвижимости скучно не бывает. А как у вас? Поговорите со мной.

_
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Индексы:
Инфляция +0.4%
Строительный -0.2%
Недвижимость +1.2%

- Миха а как так получается, что процентов я плачу больше чем по телу ссуды?
- Простая математика. Вы взяли миллион шекелей на 30 лет. Под 4.8% годовых. Это 48.000 в год выплаты по процентам. 4.000 в месяц. У вас общая выплата 6.000 соответственно 2.000 идут на погашение тела ссуды. Да, со временем ссуда уменьшается и соответственно выплаты по процентам тоже, а выплаты тела ссуды растут в пределах месячной суммы (6000). Это если нет каких нибудь привязок к индексам и праймам. Тогда возможен рост платежей и/или тела ссуды.

Если надо уменьшить выплаты пишите. Ваш капитан очевидность. Хорошей недели.

_
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e