Как купить дом по цене квартиры?

Увидел ролик с этим названием от израильского риэлтора Васи. Думал первоапрельское. Ан нет мужик на серьезных щах вещает. Всей командой ржали в голос. Нет не ржали, рыдали.

Оказывается для того чтобы купить дом на 10 комнат в Кфар Врадим с участком 800 метров за 3.4М шкл чтобы жить более естественно нужно сделать несколько простых шагов.

1. Продать свою квартиру и внести первый взнос 850.000 шекелей.

2. Взять ипотеку с выплатой 12.000 шкл.

3. Превратить часть дома в доходный бизнес.

4. Разделить участок 800 и продать часть, или построить дополнительный дом и тоже продать.

Конечно Вася, ну кто же его не знает... Есть несколько нюансов.

1. Для того, чтобы купить что-то не нужное сначала надо продать что-то нужное. Я понимаю, что для многих израильских миллионеров от недвижимости 850.000 шекелей - это карманные деньги. Но, все же, таки, не для всех. Да, это в теории звучит хорошо. 25% от стоимости дома. А где дополнительные расходы? Риэлтор, ипотечный брокер, адвокат, налоги, ремонт? Если по самой скромной прикидке 100К, но может быть и все 500К

2. Ипотека с выплатой в 12.000 шкл. на 25 лет по сегодняшним ставкам - это примерно 2,2 М. Где ещё 350К для полного счастья? На 2.55М ипотеки выплата будет примерно 13,2-14,2К в месяц соответственно нужны доходы 33-42К чистыми, бодренько заходящими на счёт каждый месяц.

3. Я тоже считаю, что правильно сейчас открывать бизнес и вкладываться в недвижимость в 20 км. от границы с Ливаном. Вопрос цены. Как говорит Миха Нешер: "За доллар можно покупать любую недвижимость, за миллион долларов оно вам надо? Если, таки, скорее да чем нет, можно жеж поторговаться".

4. Меня в школе бизнеса учили прибавлять и умножать. А тех кто работает в земельном управлении Израиля делить и отнимать. Нужно очень внимательно смотреть документы для того чтобы понять что с этими 800 метрами можно сделать, сколько это будет стоить и сколько времени займёт. Это здравая идея если такое вообще возможно.

Эх, Вася...

Не благодарите. Ваш капитан.

*©IsraDom Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле* www.isra-dom.ru/e

На этой неделе какое-то обострение у всех.

Что имеем?
? Месяц не можем получить договор по миштакену подписанный компанией и платежки для банка. При том что чек на первые 7% сняли тут же.

?Машканта афуха. Клиенту 76+. Дал доступ к своему счету мошенникам. Они набрали ссуд на 150К и все вывели под чистую. Чтоб вы понимали афуха это под 7.5% и дети в качестве гарантов. И там весь процесс ипотеки нужно проходить, оценщик и прочее ?

? Продавщица на уже закрытую по сумме сделку пришла и сообщила, что ей предложили на 30К больше и без ипотеки. Мы конечно ей не верим и подождем недельку пока окстится. 90% квартир в Израиле покупают с ипотекой. А здесь 3 ий этаж, старый дом и цена под 2 млн.

? Какой-то пакостный посредник запросил 1.125М + НДС комиссии за наследную земельку ценой в 6 млн. Мы с партнёрами посовещались и решили, что от такой комиссии у него жопа треснет. И проще без него. Клоун послал бумажку на подписание, а мы послали его.

Зато проект в Грузии продается быстрыми темпами. Студии, двушки разлетаются. Половину уже продали. Строим в апреле сдадим.

Короче в недвижимости скучно не бывает. А как у вас? Поговорите со мной.

_
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Индексы:
Инфляция +0.4%
Строительный -0.2%
Недвижимость +1.2%

- Миха а как так получается, что процентов я плачу больше чем по телу ссуды?
- Простая математика. Вы взяли миллион шекелей на 30 лет. Под 4.8% годовых. Это 48.000 в год выплаты по процентам. 4.000 в месяц. У вас общая выплата 6.000 соответственно 2.000 идут на погашение тела ссуды. Да, со временем ссуда уменьшается и соответственно выплаты по процентам тоже, а выплаты тела ссуды растут в пределах месячной суммы (6000). Это если нет каких нибудь привязок к индексам и праймам. Тогда возможен рост платежей и/или тела ссуды.

Если надо уменьшить выплаты пишите. Ваш капитан очевидность. Хорошей недели.

_
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Вечерние диалоги:

- Привет, надоело платить за съем 6.000. Хочу купить свою квартиру за 2.5 млн. Как думаешь, стоит?

- Тебе не стоит. Предположим я сторгую и ты заплатишь 2.4М. Квартира у тебя вторая. По идее нужно платить налог 8%, декларируем, что собираешься продавать в течении полутора лет. Это позволит нам взять ипотеку 70% вместо 50% и 1.5 года не платить налоги.

Давай посчитаем 75% ипотеки как на первую квартиру 1.8М ипотека ежемесячная выплата на 30 лет в среднем 9К, на самом деле уже больше. Тебе нужна зарплата 27К на семью и своего капитала 600К + на расходы ещё минимум сотка. Не тянешь. Своих не хватает, нужно брать ссуду и выплате по ипотеке не проходят порог доходов. И ещё страховку надо делать и прочие расходники.

Если бы квартира стоила 1.6М сказал бы брать ... 400К своих, 6.000 в месяц выплата. Хозяину платишь всю жизнь, банку 30 лет :) Правда свои могли бы работать и приносить 10% годовых.

- Как ты так быстро посчитал?
- 18 лет магии.

Если вам тоже надо напишите в личку. Поговорим.

_____
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Что делать если выплаты по ипотеке значительно выросли?
1. Если есть какие-то деньги часть ипотеки или ссуд можно погасить. Если нет однозначно пересчитывать. Дальше будет хуже

1. Посмотреть не только ипотеку, но и ссуды. Ссуды обычно краткосрочные 5-10 лет и под прайм +, ипотека скорее под прайм минус. Возможно ссуды нужно пересчитать или закрыть до ипотеки потому что проценты и платежи по ним выросли больше.

2. Посмотреть в ипотеке не только праймовые составляющие но и привязанные к индексу. Там может быть значительный прирост из-за инфляции

3. Праймовые составляющие если выше чем p-0.5% на данный момент стоит пересчитывать в переменный процент (каждые 2-7 лет) без привязки к индексу. Частным лицам банки дают в районе 5% нам удается получить ~4.5%

__
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Математика инвестиций в израильские новостройки.

Предложили новостройку в Нагарии на котловане. 3 комнаты 1.6М, окончание строительства через 3 года.

Математика того кто живёт на съеме, покупает для себя 25% своих и 75% ипотеки и собирается жить все 25 лет в этой квартире.

400К своих
10К адвокату (да в случае новостройки свой адвокат нужен)
1.2М ипотеки с выплатой 6К в месяц. Общая переплата 600К
Строительный индекс в среднем 2.5% на 3 года строительства ~90К
Аренда квартиры там же на время строительства 3.500*36 = 126К
Выплаты по ипотеке в процессе строительства: 6 платежей по 200К от банка. Если тело ссуды + % то ~100К. Если только проценты то ~40К но это коту по хвост

Итого чтобы зайти в сделку нужно 410К своих
и миниму ~250-310К на сопутствующие выплаты в течении 3х лет.

Если первая квартира берется на инвестицию математика такая же ибо жить где-то нужно.

Предположим что ещё 2 года после окончания строительства сдавали за 3.500 и продали через 5 лет за 2М (хотя чета мне не верится что трешка в Нагарии будет стоит 2 млн.) Все равно ваша аренда 3.500 и аренда квартиры 3.500 баш на баш. Итого дополнительные 6.000 выплаты ипотеки на 24 месяца это ещё ~90К.

Итого ~750К за 5 лет вложенно. Из них ~120К на тело ссуды, 400К на первый взнос и ~230К сопутствующих. 2М - 750К = 1.25М при том что остаток по ипотеке составит ~1М. Итого 250К прибыли за 5 лет. Но если продается за 1.8М, что скорее то прибыль 50К. И это без учёта расходов на продажу: адвокат, риэлтор, а если меньше чем 1.5 года после окончания строительства то налог на прибыль 25%? Фиговая математика получается

• Это минимальные выплаты. Некоторые выплаты предсказать невозможно например строительный индекс в 2022 был 7.8%. Лучше закладываться на больше.

*на каждые 100К ссуды на 7 лет ~1650 в месяц возврата. Итого переплата ~40К

• Совсем другая картина получилась бы если квартира была куплена по государственной программе за 800К

Возможно я каких-то расходов недосчитался, поэтому прибыльность будет ещё ниже.

Завтра напишу раскладку по инвестициям в квартиры в Тбилиси.

Если вы хотите, чтоб я помог вам просчитать ваш расклад напишите в комментариях и назначим консультацию.

P.S.: Поделитесь постом, он полезный.

__
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Мизера ходят с парами. Хорошие сделки тоже. На прошлой неделе две завершил. Рассказываю.

В. начал сотрудничать со мной два года назад. С ним мы посмотрели несколько объектов и сделка всё никак не срасталась. Наконец он позвал меня посмотреть квартиру которая подходила в Холоне. Дуплекс с крышей, в старом доме под уже подписанный снос. Хозяева не живут в Израиле и выставили цену 2.35М. Квартира стояла пустая несколько месяцев пока мы ломали риэлтора по цене. Оценщик, письменные предложения, все дела. Сломали на 2.09М. Последние 10К были самыми тяжёлыми. 260 тысяч. от начальной. Понимаете?

И. шел ко мне на сопровождение два года. Когда дошел посмотрели в Нетании вместе 3 квартиры. Одну за 2.65М выбрали. Оценщик оценил в 2.58М, я предложил хозяину 2.45М и он в телефонном разговоре неожиданно быстро согласился. И я такой: "А что так можно было?" Перекрестился Маген Давидом и закрыл сделку на 200К ниже запрашиваемой цены и на 130К ниже оценщика. Чудеса случаются.

Я даже не знаю какой сделкой больше гордиться. В обоих, триггером для покупки была беременность жены :) "вселиться в свое до того как родим". Просто необходимо было похвастаться. Может вам тоже надо.

__
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Как правильно просчитывать доходность недвижимости.

Основная прелесть недвижимости в возможности брать ипотеку. С 30-50% своих денег вы можете получить недостающее от банка. Если вы не берете ссуды ваша доходность существенно уменьшается а риски растут. Если банк или кредитная организация не дают денег на конкретный объект вы отсекаете 90% покупателей у вас возникнут проблемы с продажей.

Самая большая прибыль с недвижимости это с ее продажи. Входя в инвестицию изначально планируйте выход. Когда вы собираетесь ее продавать?

Формула доходность проста и считается на вложенные вами деньги БЕЗ кредитного плеча. Цена продажи (Sell) минус цена покупки (Buy) + доход с Аренды (Rent) - все расходы (Exp.) = Прибыль (Profit)

ROI (Return on Investment) рассчитывается по следующей формуле:

ROI = (Прибыль / Инвестиции) 100

Для расчета ROI вам понадобятся два значения: прибыль, полученная от инвестиций, и сумма сделанных инвестиций.

1. Рассчитайте прибыль, полученную от инвестиции. Доход с продажи и аренды.

2. Определите сумму сделанных инвестиций. Включите все расходы, связанные с инвестицией. Обратите внимание, что включать следует только прямые затраты, связанные именно с этой инвестицией.

3. Подставьте значения в формулу ROI. Разделите прибыль на инвестиции и умножьте результат на 100, чтобы получить процентное значение ROI.

Пример:

Предположим, что вы купили квартиру за 100К$ в Тбилиси с целью продать ее через два года, чтобы не платить налог на прибыль за 125К$. Доход с продажи 25К$. Своих 50К$, ипотека 50K$ на 10 лет под 7% годовых. Выплата 500$ в месяц. За год 3.5К$ проценты (это расход) 2.5К$ тело ссуды (это инвестиция). Умножаем на два года. Соответственно 7К$ в расходы, 5К$ в инвестиции.

Прибыль с аренды за два года составит 900$122=21.6K$

Оформление и полеты 1K$
Содержание квартиры 1.6K$
Риэлтор на продаже 6К$

Итого:
125K$ (Sell) - 100K$(Buy) + 21.6K$(Rent) - 15.6K(Exp.) = 31K$(Profit)

ROI = (31K / 55K) * 100/ = 56,4% или 28.2% годовых

Если вы знаете где ещё в недвижимости можно делать ~30% годовых расскажите мне об этом. Даже если доходы составят половину это все равно ~15% годовых в три раза больше чем вам может предложить любой израильский банк.

P.S.: Кстати у нас остались две новых, меблированных двухкомнатных и одна трёхкомнатная в Тбилиси на продажу. Математика сходится. Хотите съездить прикупить? Напишите в личку.

Если у вас в следующий раз возникнет идея прикупить земельки без разрешений можете мне сразу по биту перевести 300 шкл. за пятнадцатиминутную консультацию. Я таки сэкономлю вам намного больше времени, денег и нэрвов.

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isradom.ru