Стоит ли покупать комнату или квартиру на торгах?

Существует распространенное заблуждение, что покупая объект недвижимости, комнату или квартиру с публичных торгов, покупатель застрахован от всех проблем. Клиенты делятся этими заблуждениями и поясняют, что объект недвижимости, попавший на публичные торги, по их мнению, должен быть проверен продавцом (банком или государственным, муниципальным органом).

Это представление о публичных торгах не соответствует действительности.

Проблемы, которые скрываются за объектами, попадающими на публичные торги:

1) Такие объекты часто находятся в судебных спорах, на них претендуют третьи лица (соседи, бывшие собственники или наниматели). Информацию об этих судебных спорах не всегда легко найти. Покупка такого объекта может привести к тому, что покупатель будет вовлечен в эти судебные споры.
2) После покупки таких объектов собственники могут сталкиваться с сопротивлением соседей и бывших собственников фактически владеть объектом, что может вызывать необходимость подавать иски о вселении, о нечинении препятствий.
3) При продаже объектов могут быть нарушены права детей, наследников.
4) При продаже объектов вскрывается впоследствии, что нарушены строительные нормы, или допущена перепланировка, или что объект находится в доме/на этаже аварийного состояния или что объект подлежит переводу в статус нежилого помещения и/или сносу.
5) Реальное состояние объекта отличается от того, что представлено на фотографиях.
6) Если говорить о Москве, то ни Департамент городского имущества, ни ГУП «Центр управления городским имуществом» не отвечают за то, что они продают, не информируют о рисках, которые стоят за этими объектами, и их не волнует ни судьба объекта, ни судьба его покупателя.

Процедура продажи с публичных торгов не позволяет проверить все эти обстоятельства в те сроки, которые заданы торгами. Покупка объекта недвижимости требует более обстоятельного подхода и привлечения юриста или профессионального риэлтора. Таким образом, покупая такой объект недвижимости, люди часто приобретают кота в мешке.

**Внимание заинтересованным сторонам

Уведомление о рисках при покупке недвижимости**

Объекты недвижимости, расположенные по адресу:
- г. Москва, ул. Малышева, д. 17/14, кв. 26, к. 3
- г. Москва, ул. Малышева, д. 17/14, кв. 26, к. 4,

имеющие кадастровые номера 77:04:0004007:12002 и 77:04:0004007:12003 соответственно,

находятся в судебном споре и под арестом по искам физических лиц против Департамента городского имущества города Москвы и Государственного унитарного предприятия «Центр управления городским имуществом» с 2021 года по настоящее время.

В случае попытки продажи указанных объектов недвижимости его собственником, Департаментом городского имущества города Москвы, или ГУП «ЦУГИ», или иными агентами ДГИ, или с публичных торгов, потенциальные покупатели несут риск неблагоприятных правовых последствий, а именно могут быть вовлечены в последующие судебные споры о правах на данные объекты.

Жалоба по данным объектам готовится в Верховный суд России. При необходимости по окончанию рассмотрения в ВС РФ истцами будут направлены новые исковые заявления для продолжения разбирательства и до достижения справедливого и законного результата.

По вопросу о статусе судебного спора по данным объектам вы можете звонить по телефону: 8 (916) 650-62-50.

На днях поступили сообщения от граждан, что ЦУГИ взломали дверь в коммунальную квартиру, где обе комнаты муниципальные. В одной из комнат проживает семья, вторая - свободна, передана в ЦУГИ без согласия соседей.

Что делать в этом случае?

1) Для того, чтобы попасть в квартиру, каждый представитель ЦУГИ должен предъявлять доверенность каждый раз при посещении квартиры.
2) В доверенности должны быть указаны полномочия на осуществление хозяйственной деятельности.
3) Комната, переданная ЦУГИ, не может использоваться для проживания. Следовательно, нужно устанавливать цели и порядок использования свободной комнаты.
4) Если вы не согласны с присутствием представителей в квартире, имеется спор о правах на комнату, ЦУГИ должны подать иск о нечинении препятствий в пользовании комнатой, доказать своё право на пользование комнатой. Только судебное решение по этому делу даёт право на вскрытие входной двери.
5) Если суда не было, взлом двери в квартире может стать основанием для возбуждения дела об административном правонарушении или уголовного дела в зависимости от суммы ущерба. В случае взлома обращайтесь в полицию, подавайте заявление. Зафиксировать ущерб можно обратившись к оценщику, свидетелям и приложив фотографии, чеки на покупку имущества.

Мосгорсуд обязал ДГИ повторно рассмотреть заявление истца о выкупе комнаты в коммунальной квартире

Дела против Департамента городского имущества города Москвы и ГУП «Центр управления городского имущества» нередко передаются в кассационной инстанции на новое рассмотрение в первую или вторую инстанцию.

В новом рассмотрении дела о выкупе комнаты по льготной цене Мосгорсуд сделал вывод о том, что заявление истца по существу не рассматривалось. ДГИ передал комнату в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ» и отказал в выкупе только на этом основании. Затем, как это обычно бывает, ЦУГИ в суде начал выдвигать возражения, основанные на том, что истец не имеет права на выкуп из-за несоответствия условиям жилищного законодательства (ст. 59 ЖК РФ).

Мосгорсуд обязал ДГИ повторно рассмотреть заявление истца о выкупе. С одной стороны, это хороший урок для ДГИ, который обяжет рассматривать заявления по существу и отвечать сразу со ссылкой на критерии, установленные Жилищным кодексом РФ, а не откладывать это до начала судебного процесса.

С другой стороны, суд так и не решил вопрос, имеет ли истец право на выкуп, а фактически отдал это снова на усмотрение ДГИ, что может повлечь новые судебные процессы.

Кроме того, суд вышел за пределы требований истца. Истец не просил суд обязать ДГИ рассматривать заявление повторно.

Полная история дела:

В деле № 02-1947/2022 истец обратился в ДГИ с заявлением о выкупе комнат в коммунальной квартире по льготной цене. В ходе рассмотрения этого заявления истца ДГИ передал комнаты в ГУП «ЦУГИ».

Истец не признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, не признан малоимущим. Количество квадратных метров, принадлежавших истцу, превышало норму представления города Москвы (18 кв. м.). На эти обстоятельства ДГИ часто ссылается, как на единственно возможные условия приобретения комнат.

Суд первой инстанции отказал в иске, ссылаясь на то, что истец подал заявление не по форме.

Мосгорсуд отменил решение районного суда, обосновал решение применением пункта 2 приложения № 6 к Постановлению Правительства Москвы N 1285-ПП "О порядке предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы", согласно которому (в первой редакции):

- в качестве заявителей выступают собственники комнат в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, собственники доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в отношении которого у города Москвы имеется доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение,
- зарегистрированные по месту жительства в данных жилых помещениях
- и не имеющие задолженности по оплате занимаемого жилого помещения, коммунальных и иных услуг за три месяца, предшествующие месяцу подачи заявления (далее - заявитель).

Кроме того, Мосгорсуд определил, что ДГИ злоупотребляет своим правом и действует недобросовестно. Передача комнаты в ходе рассмотрения заявления о выкупе комнаты в ГУП «ЦУГИ» является злоупотреблением правом.

ГУП «ЦУГИ» обратились в кассационную инстанцию с требованием отменить это определение Мосгорсуда.

Суд кассационной инстанции сохранил решение Мосгорсуда в следующей части:
- признать недействительным распоряжение по передаче комнаты в ЦУГИ,
- прекратить право хозяйственного ведения ЦУГИ,
- признать незаконным отказ в выкупе.

Однако, кассационный суд отменил эту часть решения: «признать право на выкуп за истцом и обязать продать комнату по льготной цене в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу». Кассационный суд усомнился в том, что это право имеется и направил дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд в отмененной части.

Дело было рассмотрено повторно в Мосгорсуде. Мосгорсуд обязал ДГИ не продать комнату, а заново рассмотреть заявление о выкупе.

Ссылки на номера дела: 2-1947/2022 (Бабушкинский районный суд г. Москвы), 33-14855/2023, 33-43251/2023, 33-51140/2022 (Мосгорсуд), № 88-18543/2023 (Второй кассационный суд общей юрисдикции).

Данные по судебным делам, которые были переданы ранее, приняты в работу Ириной Валерьевной Борововой, членом Совета по правам человека при Президенте России. Будем надеяться, что практика незаконных отказов в улучшении жилищных условий будет скорректирована благодаря усилиям общественных организаций и экспертов.

Уважаемые подписчики, добрый день,

Для проведения антикоррупционной экспертизы правил присоединения комнат в коммунальных квартирах в Москве нам нужно собрать как можно более полную картину случаев незаконных отказов ДГИ в присоединении комнат.

Для того, чтобы принять участие в этом движении, вы можете направить на адрес: daria@zhdan-pushkina.com следующие данные:

1) копию вашего заявления о присоединении/выкупе комнаты
2) отказы ДГИ
3) копии судебных актов, если вы обжаловали отказ в суде,
4) историю вашей семьи в споре с ДГИ, комментарии

В теме письма делайте, пожалуйста, пометку: спор с ДГИ, отказ в выкупе и вашу фамилию.

Статистика участия Департамента городского имущества города Москвы в судебных спорах за период с 2021 года по 2023 год (на дату 28 октября 2023 г.)

В арбитражных судах (по данным Руспрофайл) с участием компаний и ДГИ Москвы проходит (проходило):
14 652 споров - 2021 год на общую сумму в 41 млрд. рублей,
12 850 споров – 2022 год на общую сумму в 42 млрд. рублей,
8 939 споров – 2023 год на общую сумму в 24 млрд. рублей.

По данным картотеки Мосгорсуда с участием граждан и ДГИ Москвы проходит (проходило):
3 453 спора – в 2021 году,
5 369 споров – в 2022 году,
7 193 спора – в 2023 году.

Таким образом, количество споров с участием граждан и ДГИ Москвы выросло более чем в два раза за последние три года, но пока не приблизилось к средней цифре споров с участием предпринимателей.

Споры по вопросу о присоединении жилья по статье 59 ЖК РФ составляют (составляли):
35 споров – в 2021 году, из них 13 дел было разрешено в пользу граждан (37%),
30 споров – в 2022 году, из них 11 дел разрешено в пользу граждан (37 %),
17 споров – в 2023 году, из них 5 дел разрешено в пользу граждан (30 %).

В пользу граждан разрешаются споры по ст. 59 ЖК РФ, если граждане стоят на очереди на улучшение жилищных условий. Как правило, требования касаются социального найма жилья.

До начала 2022 года суды принимали решения в пользу граждан по вопросу о выкупе жилья по льготной стоимости в том случае, даже если граждане не стоят на очереди на улучшение жилищных условий, а относятся к другим категориям статьи 59 ЖК РФ.

Статистика по статье 59 ЖК РФ свидетельствует о низкой активности граждан в защите своих прав на недвижимость по сравнению с предпринимателями. Защищают свои права отдельные наиболее инициативные люди.

Также статистика свидетельствует о дисбалансе сил при защите в суде, более 50 % судебных решений выносится в пользу ДГИ. Это может быть вызвано не только неспособностью судей разобраться в проблеме (в силу перегрузки и других факторов), но и тем, что граждане в защите своих прав в суде пытаются работать самостоятельно, без юристов или обращаясь к юристам, не имеющим качественного образования и опыта.

Что можно было бы сделать для уравновешивания переговорной и судебной позиции граждан в судебных спорах с ДГИ Москвы:

1) Создавать и развивать ассоциации по защите прав на недвижимость, в которых будут работать профессиональные юристы,
2) Обращаться к профессиональным юристам в защите своих прав,
3) Иметь выдержку и использовать все законные средства защиты, не ожидая быстрых результатов.

Из недавней переписки с одной из заявительниц выяснилось, что в случае, когда на одну комнату претендуют две семьи, и одна вправе выкупить по льготной цене, а другая - по рыночной цене, Департамент городского имущества города Москвы отдаёт предпочтение рыночной цене. Это прямое нарушение статьи 59 ЖК РФ. По рыночной цене можно продавать, только если в квартире нет льготников.

Первый заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы Кирилл Сергеевич Пуртов получил из Администрации Президента письмо с предложением изменить статью 59 ЖК РФ. Из ответа К.С. Пуртова следует, что Департамент городского имущества города Москвы не заинтересован в том, чтобы внести изменения в ЖК РФ и обеспечить его ясное толкование. Более того, Департамент считает, что они наравне с судом вправе давать толкование Жилищного кодекса в своих интересах.

Переписка по этому вопросу с Администрацией Президента со ссылкой на указанный ответ будет продолжена.

Более того, будет предложено передать вопрос о действии статьи 59 ЖК РФ и Постановления города Москвы 1285-ПП о порядке выкупа комнат у города Москвы на антикоррупционную экспертизу.

В последние дни направлены предложения в Государственную Думу России, в профильные комитеты по изменению жилищного законодательства, в Администрацию Президента России о внесении изменений в статью 59 Жилищного кодекса России, направлены просьбы гармонизировать федеральное и региональное московское законодательство с целью недопущения вольного толкования норм.

Независимые эксперты по жилищному праву согласились с необходимостью таких реформ. Очень надеемся, что депутаты возьмутся за этот вопрос.