↪️ДАЙДЖЕСТ. Главное за неделю.

🟢Рост себестоимости строительства многоквартирных домов девелоперы оценили в пределах 20%. Это выше официальной инфляции на уровне. Часть застройщиков говорит, что стройка в этом году подорожала на четверть относительно прошлого года. Об этом по ссылке

🟢Сбербанк запустил опцию «Сниженный платеж». Банк предлагает возможность сократить ежемесячный платеж по ипотеке и кредиту под залог недвижимости на 13 месяцев. Подробнее по ссылке

🟢Этот период нужно пережить, несмотря на сильный стресс большинство отраслей экономики её выдержат. Финансовые аналитики Сбера уверены, что повышение ключевой ставки до 23% в декабре неизбежно.

🟢Особенность рынка жилья после отмены льготной ипотеки. Покупатели ждали, что застройщики вынуждены будут снижать цены. Однако впавшим в зависимость от банков девелоперам сделать это не так-то просто. Поэтому клиентам предлагаются альтернативные схемы покупки - рассрочка, субсидирование процентной ставки по ипотеке и особые условия при оплате наличными. Очень подробно по ссылке

Кроме этого, застройщики понимают, что при просрочке им придется самим работать с проблемным клиентом - в случае ипотеки это делает банк.

А истребовать средства законными методами можно только двумя способами: путем уговоров или в суде. Однако такая схема получения средств все же лучше, чем ничего. 

У клиентов при рассрочке плюсов больше. Зафиксировав цену и график оплаты, свободные средства можно разместить на депозитах разной срочности - так, чтобы нужная сумма плюс проценты поступала на счет как раз перед внесением очередного платежа. С учетом того, что клиент избавляется от инфляционного риска и получает доход, выходит, что по формуле сложного процента скидка на квартиру может достигать 30-35% - в зависимости от первоначального взноса и времени действия рассрочки.

Но и для покупателей тут есть минусы. Если ставка не снизится, а денег на выкуп не будет и за счет ипотеки нельзя будет рефинансировать купленное в рассрочку жилье, то придется его продавать

✔️ СУБСИДИРОВАНИЕ СТАВКИЗастройщики стали предлагать субсидирование процентной ставки на два-три года, что уменьшает ее до 9-10% годовых. В эти три года ежемесячный платеж снижается до значений, которые позволяют оформить ипотеку.

А что дальше? Все опять же рассчитывают на уменьшение ставки ЦБ и рефинансирование взятого кредита. Конечно, тут возникают те же самые риски, что и в случае рассрочки, ведь никто не гарантирует существенного снижения ставок по ипотеке.

Плюс не очевидно, что клиент сможет легко рефинансировать cвой займ - за эти три года он может, например, допустить просрочки по платежам и испортить кредитную историю.

Все также должны понимать, что бесплатных денег не бывает и застройщик просто переложил выплаченные  банку комиссии за снижение ставки  в стоимость жилья. 

✔️НАЛИЧНЫЕ
В условиях дефицита спроса ценность клиента с чемоданом наличных или деньгами от проданной на вторичном рынке квартиры многократно возрастает. И такие покупатели формируют большую часть спроса в сегодняшних условиях. 
Застройщики всеми силами хотят заполучить такого клиента, потому что все деньги окажутся на эскроу-счете сразу после совершения трансакции. Однако состоятельные клиенты, в свою очередь, рассчитывают на скидку. Но девелоперы скованы по рукам и ногам условиями от банков и не могут снизить цену больше, чем на 5-7%.

В такой ситуации клиенту с деньгами проще взять рассрочку и разместить свои деньги в банках на депозитах. Чтобы не допустить этого, застройщик готов на многое: бесплатное парковочное место, варианты чистовой отделки, а в некоторых случаях и готовый ремонт с мебелью.

В числе неявных скидок может быть, например, поставка кухни или другой мебели. Таким образом, клиент может получить до 20% скидки, но в натуральной форме.

Особенность рынка жилья после отмены льготной ипотеки.

Forbes описывает, что происходит на рынке сегодня. Издание выпустило подобный аналитический материал. Фиксируем главное.

Покупатели ждали, что застройщики вынуждены будут снижать цены. Однако впавшим в зависимость от банков девелоперам сделать это не так-то просто. Поэтому клиентам предлагаются альтернативные схемы покупки — рассрочка, субсидирование процентной ставки по ипотеке и особые условия при оплате наличными.

↪️Главная причина «стойкости цен» в том, что после введения механизма проектного финансирования все девелоперы попали в зависимость от крупнейших банков, которые через свои блоки по работе с застройщиками не только финансируют их стройки, но и напрямую регулируют их ключевые показатели. С 2019 года в России действует система проектного финансирования. Суть ее в том, что дольщик передает средства на строительство жилья не напрямую застройщику, а переводит их на эскроу-счет в банке. Банк берет на себя риск недостроя и перечисляет деньги девелоперу только после выполнения определенного объема строительных работ.
Эта система позволила решить проблему с обманутыми дольщиками, но одновременно фактически ввела крепостное право на строительном рынке, лишив застройщиков возможности распоряжаться своим денежным потоком.

Поэтому неверно думать, что застройщики удерживают цену только из жадности - они не могут снизить ее, не нарушив указанные в договоре ковенанты, а риск их нарушения грозит остановкой финансирования от банка.

↪️В текущей ситуации застройщики оказались между двух огней: с одной стороны, они обязаны не продавать квартиры дешевле заложенных в кредитные модели цен, а с другой стороны, непонятно, чем кроме цены можно стимулировать продажи после отмены льготных программ.
Банкиры понимают, в какой переплет попали строители, но пока не идут навстречу, ведь пересмотр финансовых моделей грозит им снижением показателей финансовой устойчивости девелоперов и созданием резервов по их коммерческим кредитам. Банкам не хочется торопиться и по другой причине:  даже если застройщик задержит сдачу объекта и растянет его строительство, они заработают больше процентного дохода  с денег дольщиков на эскроу-счетах - ведь застройщик заберет их на стройку позже запланированного. Банк не устроит только один вариант - если застройщик допустит дефолт по обязательствам. Тогда потребуется создавать дополнительные резервы сразу по всем кредитам проблемного строителя, а возможно, и пересматривать риски по всему сектору в портфеле. В итоге никто не рискует первым крикнуть, что король голый.

Как результат, строители, не имея возможности регулировать цену, судорожно осваивают более рисковые методы продаж - рассрочку, субсидирование ставки и особые условия при продаже за наличные. Разберем каждый из них.

⏩РАССРОЧКАДоля рассрочки на рынке недвижимости сейчас составляет около 30-35%.

На самом деле это довольно опасный инструмент и для застройщиков, и для покупателей, однако риски девелопера в данном случае все же выше.

Во-первых, застройщик по договору рассрочки оплаты фиксирует стоимость квартиры на ближайшие два-три года, и при этом денег в моменте получает совсем немного - первый взнос сейчас составляет около 10-20%. То есть он принимает на себя весь инфляционный риск, и к тому же в ряде случаев до стройки почти ничего и не доходит - около 5-7% девелопер отдает риелторам, чья комиссия за привлечение клиентов выросла вдвое.

Во-вторых, в вопросах оплаты застройщик целиком полагается на добросовестность покупателя жилья. Штрафы и пени за несвоевременное внесение средств в этом году отменены.
Проблема в том, что покупатели нередко задерживают платежи, и сделать с этим фактически ничего нельзя. Идти в суд и требовать расторжения договора застройщик будет в последнюю очередь, поскольку тогда придется вернуть некоторую часть уже уплаченной клиентом суммы, а свободных денег нет.

Продолжение ⏬

↪️ПРОГНОЗЫ. Важное на неделе.

🟢Рост себестоимости строительства многоквартирных домов девелоперы оценили в пределах 20%. Это выше официальной инфляции на уровне. Часть застройщиков говорит, что стройка в этом году подорожала на четверть относительно прошлого года.

🟢Минобрнауки России предлагает создать в стране доступное жилье для студентов.
Такое жилье станет дополнением к общежитиям. Сейчас определяется правовой статус этого типа жилья, его конкретные характеристики пока не раскрываются. Идея создания такого жилья поддерживается ведомством с целью обеспечения комфортных условий проживания рядом с университетами по цене ниже, чем аренда квартиры.

🟢Зумеры активно берут кредиты из-за услуги «купи сейчас - заплати потом». По данным экспертов, за последние пару лет закредитованность молодого поколения выросла на 50%. Аналитики считают, что закредитованность связана с зависимостью к социальным сетям, культу успешности и жизни здесь и сейчас. Уже потом идет неосведомленность в кредитных обязательствах и низкие доходы.

↪️ДАЙДЖЕСТ. О чем писала на неделе.

Сбербанк ввел для своих клиентов возможность снизить ипотечную ставку по действующему кредиту, если понизится ключевая ставка Банка России. Об этом здесь

Переплата по рыночной ипотеке в России за год выросла в два с половиной раза. В результате при наиболее долгом сроке погашения заемщику придется заплатить в семь раз больше, чем стоит сама квартира. Об этом по ссылке

Тормозной путь до цели по инфляции в России в 4% займет весь 2025 год и захватит 2026-й. На этой неделе Эльвира Набиуллина сравнила высокую инфляцию с высокой температурой у больного. Подробнее здесь

С оформлением льготной ипотеки стоит поспешить. До конца года еще можно оформить субсидированную ставку. С 1 же января в силу вступит Ипотечный Стандарт. Об этом здесь

ВТБ остановит потребкредитование 2025 году. Это уже заложено в бизнес-план госбанка на 2025 год. Об этом здесь

↪️ПРОГНОЗЫ. Важное на неделе.

🟢Сбербанк ввел для своих клиентов возможность снизить ипотечную ставку по действующему кредиту, если понизится ключевая ставка Банка России
Чтобы оформить опцию автоматического снижения ипотечной ставки вслед за понижением ключевой, клиенту необходимо включить данный пункт в договор при оформлении ипотеки по рыночным программам. Снизить ставку по кредиту можно до 10 процентных пунктов в течение семи лет.

🟢Минстрой призвал не ждать новых мер поддержки ипотеки до снижения инфляции
Это значит, что рынок пока будет таким не простым, но по-другому не будет долго. Меры поддержки и возможные условия изменений программ, которые сегодня работают на территории страны, будут зависеть от снижения ключевой.

🟢Аналитики Центробанка и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жильяСпрос на «первичку» упал после повышения «ключа», однако объем проектного финансирования продолжает расти. Это пока говорит о том, что в отрасли не наблюдается никакого снижения темпов - ни строительства, ни выборки кредитных лимитов.

↪️ДАЙДЖЕСТ. Обозреваем главное на неделе.

🟢Потребительский экстремизм на рынке ИЖСРаспространенным случаем стала ситуация, когда юридические компании учат клиентов, как после заключения договора подряда они могут вернуть 100% или даже 200% стоимости дома. Сейчас каждая третья сделка сопровождается возможностью подобного юридического вмешательства. Об этом по ссылке🔗

🟢Из Резервного фонда Правительства РФ кредитным организациям на реализацию льготных ипотечных программ дополнительно выделено 446, 9 млрд рублей, в том числе на Семейную ипотеку 142 млрд рублей. Пишу по ссылке🔗

🟢Лимиты на льготные программы будут приходить в банки автоматическиОбещают, что новый механизм заработает уже с 15 декабря. Дополнительные деньги до конца года еще есть и из скоро распределят. Об этом здесь🔗

🟢Курс доллара на этой неделе подскочил до 108₽Увы, сбывается самый пессимистичный прогноз. Рублю прогнозировали ослабление до 108-110 ₽ за доллар к концу года. Пока видим ровно эту картину, но может, конечно, ситуация еще отыграет. Даём прогнозы по ссылке🔗

Доллар 108₽. И ведь я говорила…

В январе делилась прогнозом на курс в 2024 году. Вот здесь

Помните?

Писала в том числе, что сюрпризы могут быть и по причине выборов в США. Так и произошло.

Увы, сбывается самый пессимистичный прогноз. Рублю прогнозировали ослабление до 108-110 ₽ за доллар к концу года. Пока видим ровно эту картину, но может, конечно, ситуация еще отыграет.

Почему взлетел доллар?

🟢Основная причина - дефицит ликвидности на фоне сжатия экспортных потоков и рост импорта в конце года в преддверии новогодних праздников.

🟢Негатива для рубля добавили новые санкции и победа Дональда Трампа на президентских выборах в США.

🟢При этом есть версия, что Банк России готов к новым интервенциям. И как минимум к 100₽ ну 105₽ к концу декабря мы еще вернемся. Хочется верить…

А пока все это только дополнительный сигнал в сторону повышения ключевой причем сразу на 2% уже на декабрьском заседании.

↪️ПРОГНОЗЫ. Разбираем актуальное в начале недели.
🟢Объединенная компания Wildberries & Russ запустила потребительское кредитование на покупку товаров в мобильном приложении, в результате эта опция стала доступна всем покупателям маркетплейса. Теперь пользователи могут выбрать способ оплаты «кредит» при оформлении покупок от 30 тыс. рублей в зависимости от категории товара. Напомню, что кредиты в один клик всегда самые дорогие. Хотите взять кредит, возьмите его в банке, соотнеся условия.

🟢Потребительский экстремизм на рынке ИЖС. Распространенным случаем стала ситуация, когда юридические компании учат клиентов, как после заключения договора подряда они могут вернуть 100% или даже 200% стоимости дома. Сейчас каждая третья сделка сопровождается возможностью подобного юридического вмешательства.

🟢Участникам СВО спишут просроченные кредиты до 10 млн рублей. Так прекращаются обязательства по кредитным договорам для заключивших контракт о службе в Вооруженных силах РФ с 1 декабря 2024 года сроком минимум на год, а также их супругов. В законе речь идет о просроченных кредитах, по которым до 1 декабря 2024 года вступил в силу судебный акт о взыскании задолженности и было возбуждено исполнительное производство.