И всё ещё продолжаю предыдущую тему ☝️**

*🤔 Куда еще зайти, чтобы сохранить деньги?*

👉🏻 Я не вижу более надёжного инструмента, чем недвижимость.

Курс доллара опять летит в космос.
Следом за ним мы увидим рост цен на всё. Особенно почувствуют это те, кто привык отдыхать не в России.

Что случится с внутренним туризмом? Конечно, он вырастет, как и аренда посуточного загородного и курортного жилья.

☺️ Что покупать, чтобы заработать?

Ещё раз подчеркну: недвижимость - это долгосрочный горизонт! Не год, два, а минимум 5 лет.

Потому считать капитализацию ваших активов и доход с них надо также на горизонте пяти лет.

☝️ То, что сейчас стоит условно 300 за метр, будет стоить 500 через 3 года.
А доходность мы будем считать с той цифры, по которой вошли в проект.

Соответственно, она будет выше почти в два раза, чем у тех кто зайдет позже 😉

К тем, кто покупает для себя, у меня только один вопрос: вы чего ждали?
Т.е пока ставка была 21-22%, все надеялись на снижение?

Вот вы накопили за первоначальный взнос условные 2-2,5 млн. И это явно не за полгода случилось.
Почему год назад вы не зашли со взносами от 10-15% и ставкой 12%?

А сейчас ваши накопленные рублики превращаются в пыль. Если хранили в долларе - тут хотя бы попроще.

☝️ По поводу зарубежной недвижимости: всё прекрасно, если у вас доходы в долларе.
А если в рубле, то вы сейчас будете платить по текущему курсу. И это уже не так интересно и весело.

Я сейчас наблюдаю за своими клиентами, который взяли рассрочки. И они стараются сейчас закрыть максимум из-за курса. Так как покупали по 60-70. Вместо почти 110 сейчас 🙈

☝️В любом случае, нужно понимать риски, связанные с курсом, если вы берете рассрочку.

😉 Плюс также комиссия за перевод, если у вас нет счёта в банке той страны, где вы покупаете, и вы не разбираетесь в крипте.
Тут тоже есть риски, так как переводы будут через посредников.

🙏 В общем, текущее время буквально заставляет нас постоянно развиваться и вкладывать в разные сферы. И даже если вы просто инвестор, неплохо бы разбираться в выбранном продукте. Честно работают и помогают не все 😉

А что думаете вы?
Какой стратегии придерживаться на сегодняшнем переменчивом рынке?

#тонкости_рынка

Товарищи, кто ждал падения цен на квартиры - они упали, в долларе. Налетай😂

Продолжаю предыдущую тему ☝🏼**

Говорить сейчас про инвест вообще нельзя, особенно в сегменте бизнес.

Точнее можно. Но со входом сразу от 35-40 млн рублей. И только в пару проектов из 200 доступных 🙈
Потому как нам важна локация и низкая стоимость "квадрата" в привязке к ней.

▫️ Если у вас 2-3-4-8-10 млн рублей, и вы судорожно пытаетесь зайти хоть куда-то, то надо четко понимать: зачем?

🙈 Даже на 10 млн рублей я не вижу ни одного проекта, не говоря уже о бюджете ниже.

☝🏼 Единственное исключение - если вы счастливый родитель и попадаете под условия семейной ипотеки.
Тут можно смело брать. Главное - без удорожания. И ловить офферы 👇🏼

Буквально на прошлой неделе ПиК устроил распродажу 1 300 квартир у метро с ключами летом 2025.
Там 2 спальни были от 13 млн рублей (60 метров) и 1 спальня от 9 млн рублей.
Таких цен ждали, и за двое суток всё было забронировано.

Во всех остальных случаях - идите в банк. Депозит от 21% - лучшее сейчас решение.
Я не люблю эту стратегию. Но потерять то, что есть, ещё обиднее.

▫️ Тем, у кого от 20-50 млн рублей, точно в банк не нужно. Потому что риск потерять больше в разы.

Чем больше ваш капитал, тем выше риск размещения его в одном месте. И тут мы обсуждаем с клиентами диверсификацию по всем направлениям 👇🏼****

👉🏼 Если у вас одна квартира, которую вы сдаёте в аренду, то мы продумываем стабильного арендатора, в идеале с договором от 5 лет, и безусловной индексацией.

👉🏼 Если квартира не одна, мы диверсифицируем. Берём один объект для посуточной аренды, один для долгосрочной.

👉🏼 Хочется более быстрых результатов - смотрим флипинг.
Очень тщательно выбирая объект и локацию.

👉🏼 Не хотим жильё? Велкам в покупку пустых помещений.
Ищем помещение, со сроком окупаемости до 8-9 лет. Заключаем договора аренды и продаём ГАБ (готовый арендный бизнес).

😉 Доходность от коммерческой аренды сейчас в среднем вдвое выше, чем от жилых.

Пример: любимый всеми инвесторами ЖК Level Причальный.

Стоимость 1-к квартиры (35 кв.м.) с ремонтом под аренду будет около 25 млн.
Ежемесячный платёж с неё - максимум 120 тысяч рублей.

То же самое помещение для коммерции, пускай со сроком окупаемости 10 лет, даёт нам 2,5 млн рублей в год, или 200 000 рублей в месяц.

Кажется, всё очевидно и просто 😉
Только не все умеют распоряжаться деньгами с умом.
А страх потерять ещё сильнее витает в воздухе сейчас.

Продолжение завтра...

#тонкости_рынка

Новостройка или вторичка?
Делюсь рыночной картиной, которую наблюдаю я 😉**

Записывала я этот подкаст вчера. А сегодня уже распределение голосов поменялось 🙈
Что, на самом деле, больше подтверждает то, о чём я сейчас расскажу 👇

00:30 - Что влияет на выбор сейчас
01:01 - Какие схемы покупки используют мои клиенты
03:05 - По каким программам можно покупать новостройки сегодня
04:40 - Что покупают и какие перспективы
05:59 - Стоит ли брать вторичку?
06:40 - Что происходит с рынком

Есть вопросы или хотите поделиться своим мнением?
Не стесняйтесь писать в комментариях 🙏**

#подкаст

💁‍♀️ Что творится с программами от застройщиков?

Демонстрировать какие-то общие условия от девелоперов сейчас невозможно - программы адресные и меняются ежедневно.
Я не утрирую 😉*👇🏼*

К примеру, чуть больше недели назад была интересная программа: квартира без удорожания на 7 лет под 8,5%.
А уже в пятницу, после пересмотра ключевой ставки, процент резко вырос до 11,5 🙈

🥺 Несколько дней назад прекратили выдачу семейной ипотеки. На следующий день заявили, что выделили на программу дополнительные 350 млрд рублей 🙈

☝🏼 Учитывая такую бешеную переменчивость рынка, я советую всем своим клиентам: берите сейчас то, на что хватает денег.

Не ждите ещё дольше, чтобы накопить на первый взнос или на квартиру своей мечты.
Будете сдавать и, как минимум, сохраните деньги.

😉 К тому же, сейчас есть предложения от застройщиков, где при оплате наличкой сразу можно получить скидку до 20%.

Локации стоит выбирать центральные или спальники. Главное - транспортное сообщение и инфраструктура.

И лучше брать проект на высокой стадии готовности, минимум White Box. Чтобы быстро сделать ремонт и начать сдавать.

Какие прогнозы?

☝🏼 Скорее всего, с начала года рынок немного успокоится. Так как адресных программ станет меньше. И, в любом случае, гос.поддержка в той или иной форме останется. Иначе вся строительная отрасль просто схлопнется.

🙃 Без субсидирования большинство застройщиков и полгода не протянет.

Но, в любом случае, с начала года условия сильно ужесточат. Да и ставки с ценами не пойдут вниз.

А когда через 1.5-2 года ставки нормализуются - таких цен, как сейчас, уже не будет. И то, что у вас уже отложено на первый взнос, обесценится раза в два.

А вы как думаете: ждать или брать сейчас?

#тонкости_рынка

*💁‍♀️ О банковских вкладах с позиции надёжности*

Банк - это обычная финансовая организация, которая зарабатывает, получая прибыль.
Я вроде бы сказала сейчас банальную вещь.
Но её смысл до конца понимают не все.

Откуда банк берет деньги, выплачиваемые вам по вкладам?
В основном - с возврата кредитов, которые выдаёт.
То есть если он обещает вам 23% годовых - значит, эти 23% банк должен заработать на своих продуктах.
Способ стабильного дохода помимо кредитов (у крупных структур) - проектное финансирование.
*☝️ Нюанс в том, что оба продукта сейчас стремительно скатываются в опу.
Из-за ужесточения условий и высоких ставок.
Количество выданных ипотек снизилось до исторического минимума.

Внимание! Вопрос 👉🏻**** С каких доходов банк вам будет возвращать деньги?

Конечно, сейчас будут расти цены на продукты, на стройматериалы, на производство. Соответственно, и суммы кредитов будут увеличиваться.

Но всё же основная часть кредитов составляли ипотеки. Весомая часть которых была выдана еще по старым ставкам и условиям.

Перспективы?
Как по мне, заморозка депозитных счетов становится всё более реальным вариантом развития событий.

А вы как думаете?

#инвестирование

🤔 Чего ждать от ключевой ставки?

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина выдала длинную речь на тему текущей ситуации и дальнейших перспектив.

По её прогнозам 👇🏼****

▫️ В следующем году удастся ограничить инфляцию до 4.5-5%. А дальше - даже до 4%.

▫️ Среднее значение ключевой ставки за этот год составит 17.5%, за следующий - 17-20%.
Далее удастся снизить вначале до 12-13%.
А в 2027 обещают дойти до нейтрального уровня в 7.5-8.5%.

🙃 Что я думаю по этому поводу? То, что сейчас все прогнозы и аналитика - пальцем в небо.

Пока огромный бюджет идет на СВО, позитивные изменения вряд ли настолько правдоподобны.
Цены будут расти на всё.

И никакое ужесточение денежно-кредитной политики, увеличение потенциала экономики и расширение экспорта не помогут.

😉 А вы что думаете?

#новости_рынка

Записала для вас полезный и максимально информативный подкаст на тему покупки квартиры для ребёнка. С множеством цифр и примеров ☝️

Для удобства прописала тайминг ?**

00:57 - Почему покупка квартиры для ребенка - хорошая идея на перспективу: о ключевой ставке и росте цен на жильё
02:36 - Квартира как инвест-инструмент
03:26 - Классные условия от застройщиков
04:42 - О комбо-ипотеке
05:24 - Почему я предлагаю вкладываться, чтобы сдавать в аренду
06:58 - Рассрочка: особенности, схемы и лайфхаки
09:20 - Какую стратегию выбираю я, покупая квартиру для ребенка, и почему

Второе сообщение (увы, постоянно прерывают звонки ?) - Чем могу помочь вам я?

Слушайте, пишите, задавайте вопросы?

#квартира_для_ребенка