❓ Какой бюджет нужен, чтобы вложиться в рынок недвижимости ОАЭ?Наверное, это самый частый вопрос, который мне приходит. Слишком много уж на эту тему мифов и домыслов — одни говорят, что 150,000$ достаточно, другие — что адекватный объект не может стоить дешевле миллиона долларов. Истина, как всегда, где-то посередине.

Всё дело в том, что под каждую стратегию свой начальный бюджет. Давайте кратко рассмотрим с каких сумм можно начинать.

? Спекуляция

Бюджет под спекулятивные объекты традиционно самый большой. Всё потому, что для того, чтобы выгодно перепродать лот, в нём должна сойтись куча факторов — начиная от уникальности самого лота и заканчивая премиальной, либо перспективной локацией. О том, как выбрать объект для перепродажи грамотно, я писал в этом посте.

? Изначально я озвучиваю клиентам начальный бюджет, который должен быть на руках при данной стратегии инвестирования — 300,000$. Это сумма, которая должна быть на руках. 95% спекулятивно интересных объектов начинаются с этой отметки.

Не расчитывайте на низкие бюджеты при спекулятивной стратегии. Объекты за 150-170,000$ не дадут вам хорошей доходности на перепродаже, потому что находятся в перегретых по предложению локациях и домах. Плюсом ко всему в них нет никакой уникальности, которая позволит быстро перепродать лот. Яркий пример таких локаций — JVT и JVC.

? Долгосрочная аренда

Уже проще. Здесь можно совершенно спокойно заходить с меньшим бюджетом и забирать свои 7,5 — 8% годовых в валюте. Районы, популярные у экспатов, в данном случае, являются вашими лучшими друзьями.

Вопреки расхожему мнению, я крайне редко рекомендую выбирать JVC для данной стратегии ибо там через полтора-два года будет гигантское перенасыщение предложением. Тем не менее, вы можете спокойно рассмотреть JVT, Damac Hills 2, Town Square. Также можно выбрать классные дома в DubaiLand и Al Furjan, последний я рекомендую особенно. Порог входа там относительно небольшой и можно выбрать действительно классные дома в уже сложившихся комьюнити.

? Бюджет в таком случае начинается от 170,000$ за весь лот. Также не забывайте, что у некоторых домов и застройщиков есть рассрочка после получения ключей, которая здорово повысит вашу конечную доходность. Смотрите третий пункт в этом посте.

? Краткосрочная арендаГлавнойрекомендацией при выборе объекта под краткосрочную аренду является транспортная доступность. Так как 80% аудитории под данный тип недвижки — это туристы и командировщики, то им крайне важно быстро попасть в точку назначения из своих апартаментов или виллы.

? Применительно к данной стратегии минимальный бюджет я бы обозначил, как и при долгосроке — 170,000$. Максимальный — до бесконечности ибо в Дубае, как и, кстати, в случае с долгосрочной арендой, успешно снимают и на год и на неделю виллы на Пальме, которые стоят до 30 млн $. Всё зависит лишь от ваших целей и бюджета вашего будущего клиента.Если вам интересно,друзья, посмотреть мою методологию расчёта доходности в краткосрочной и долгосрочной аренде, то поставьте ?. Я напишу отдельный большой пост.

Прекрасного вечера и пишите вопросы в комментариях, если есть ?

#Полезное

Крик души. Дистрессы.
Я много писал про дистресс-сделки в этом канале, но последние пару недель у меня уже крик души вырывается. Только за последнюю неделю прилетело три заявки на продажу, хочу в связи с этим кое-что напомнить, друзья.

Не сочтите за наглость, но желание многих заработать на квартирах в Sobha Hartland, многих проектах Damac типа Canal Heights, Safa One/Two в годичном цикле — утопия. Тому есть несколько причин.

Подавляющее большинство таких сделок совершалось во 2-3 кварталах 2022 года, когда курс рубля по отношению к доллару был совершенно другой, а именно порядка 55-60 рублей. Сейчас звучит невозможно, правда?

Так вот, 80% покупателей, которые тогда накупили подобных объектов, сейчас их скидывают с 5-10% дисконтом, потому что, внимание:

Всё равно собираются выходить в рубль.
На курсе они выиграли до 50%, по сравнению с этим их дисконт в 10% не играет значительной роли — они всё равно в огромном плюсе, несмотря на DLD, комиссию брокерам и так далее. И они, таким образом, ломают рынок.

Пытаться продать эти квартиры не то что в плюс, а даже в ноль, автоматически равняется желанию подольше постоять в рынке, не добившись значительного результата. И если в Sobha Hartland ситуация однозначно улучшится с заливом лагуны, то что будут делать многочисленные инвесторы в проекты того же Damac для меня остаётся загадкой.

Не то, чтобы я — хейтер Damac, я их искренне люблю, но их проекты предусматривают гораздо более длительный цикл выхода. Но это тема для отдельного поста.

Оценка стоимости при продаже недвижимости в Дубае.

Давайте будем откровенны — как большинство продавцов ставит цену на купленные для перепродажи объекты? Я вам отвечу — чаще всего это происходит, что называется, от балды.

Вот есть, допустим, некий клиент X. Ему два года назад некий брокер продал объект на котловане и теперь он хочет из него выйти. Как рассуждает наш мистер Х?

*?**«Так, ну я купил за 2 млн дирхам, потратил 80 тысяч на налог DLD, плюс 60 тысяч комиссия брокера за продажу, плюс 10 тысяч расходы на NOC и трасти. Хочу я минимум 30% годовых, я что, хуже всех что ли? Да не, мне обещали при покупке 20% годовых — поставлю итоговую цену 2.8 миллиона.

И пофигу, что я вложил по рассрочке всего 800 тысяч — х2 за два года, я считаю, неплохо»Так считает абсолютное большинство и это фундаментальная ошибка. При продаже вы отталкиваетесь не от того, какой спрос на конкретный объект, а от того, что вам наобещал брокер и сколько вы желаете заработать*, а не то, сколько можете.

Если бы мистер Х был более реалистичным, то он бы зашёл на DXB Interact, посмотрел транзакции от физлиц за последний квартал по купленному им объекту недвижимости.

Далее он пошёл бы на Property Finder, Bayut, Dubizzle и другие крупные площадки, чтобы посмотреть по какой цене сейчас предлагают объекты и какой у них срок листинга — ведь даже ежу понятно, что если объявление висит год, то с ценой явно что-то не так ?

Далее элементарно — вы соотносите насколько коррелируют цифры реальных продаж и предложения по рынку и выводите свою цену. Не рекомендую ставить цену выше 5-7%, чем указано в реальных транзакциях. Только если мало предложения на площадках. Тогда вывезете за счёт уникальности.

Алгоритм, в общем-то прост. Площадки в открытом доступе. Бери и делай. Важно только одно — быть реалистом в оценке своей доходности.

#Полезное

Кстати, друзья, напоминаю, что в канале работают хэштеги. С ними навигация по каналу гораздо проще, ознакомиться с ними можете в этом посте.

Про ответственность брокеров.

Последние пару месяцев самый популярный тип заявок у меня в Директе — это просьба о помощи в продаже уже купленных объектов. Как это часто водится, брокеры понапродавали первички и спустя несколько месяцев/год растворились в воздухе и поди найди их.

Интересный факт, что далеко не все брокеры берутся за продажу подобного рода недвижки. На то есть несколько причин:

1. Во-первых, брокеру чисто психологически тяжело продавать объект, который клиент купил не с ним. Как человек, не лишённый субъективизма скажу — у меня такой грешок тоже есть. Порой, когда мне пишут с просьбой мол «Помогите продать» так и хочется ответить «Ищите того, кто вам это продал и трясите его». Непрофессионально, понимаю, но я тоже человек. Хоть никогда так и не отвечаю и всегда пытаюсь помочь.

2. Во-вторых, очень часто брокеры продают кучу неликвидного дерьма, которое продать потом крайне тяжело. Брокер продал клиенту может и неплохой проект, но явно без инвестиционного потенциала — какой-нибудь Ellington, например. А потом ещё нужно каким-то образом сломать стену в голове клиента и сказать ему, что выйти из проекта с прибылью будет, прямо скажем, затруднительно. Весь этот трэш по итогу разгребаешь тоже ты.

Когда это кончится — я не знаю, но тенденция уже наметилась. Лично я отмечаю кратный рост заявок на продажу ибо многие клиенты захотели поиграть в миллиардеров, а когда начали подходить платежи — были разочарованы игнором от брокеров, которые им продали. Для рынка это тоже хорошо — нас ждёт много дистрессов и те, у кого есть действительно хороший капитал будут покупать крутые объекты по закупочной цене или даже ниже.

❗️ Добавлю кое-что к первому пункту. Я с удовольствием всегда отвечаю тем инвесторам и покупателям, кто купили свои объекты со мной. Я буду для них выкладываться и выкладываюсь на 200%, продавая их объекты и выбивая для них лучшие условия. Это абсолютно нормально — мы всегда больше стараемся для тех, кто доверился нам.Мораль — хотите, чтобы брокер старался для вас как для себя? Выбирайте того, кто не будет лить вам в уши, а потом доверяйте, покупая только с ним. На самом деле, сейчас очень даже неплохое время для покупки — дельцов, которые обещают клиентам золотые горы стало куда меньше и отличить шарлатана от действительно совестливого спеца стало куда проще.

Пусть так и останется.

Ставьте ?, если согласны.

Кстати, новый старт продаж в City Walk уж больно похож на Lana в Бизнес Бей)

Похоже, теперь понятно чем вдохновлялись архитекторы проекта ?

Meat Moot.Впродолжение разговора про City Walk, друзья, решил поделиться своим любимым местом в Дубае, где готовят мясо. Как вы уже поняли, называется оно Meet Moot и про него слышал практический каждый мясоед, живущий в Дубае.

Концепция места построена только на мясе — здесь его томят от 24 до 60 часов и после этого выдают гостю. Сама подача невероятно крутая, как по мне даже круче, чем у всем известного Nusr Et.

На выбор говядина или баранина, к мясу дают огромное количество топпингов и соусов, а также безлимитный вкуснейший рис. Ценник немаленький — мы отдали за ужин порядка 500 дирхам, но оно стоило того ибо порции огромные.

Искренне рекомендую, если живёте в Дубае. Не пожалеете.

P.S Веганам и вегетарианцам ролик лучше не смотреть ?

#WhyDubai

Приехали с друзьями в TopGolf, чтобы поиграть в одну из самых популярных игр в Дубае. Гольф-клубов и полей в Дубае полным-полно — вокруг них тут выстраивают целые жилые проекты и полноценные комьюнити.

Emirates Golf Club, Trump Golf Club, Dubai Hills Golf Club — вот лишь неполный список локаций, где есть потрясающие поля, отмеченные многочисленными международными наградами. Если нужно сделать обзор (мало ли вы играете в гольф), то поставьте ? этому посту, друзья.

Я, кстати, нечасто играю, чаще всего бью, что называется «в молоко», но тем веселее играть ?