ЖК Алтуфьевское 53 от ПИК: четыре дома на Алтуфьевке ?

Сегодня у нас на разборе один из самых дешёвых и популярных ЖК от ПИКа сейчас. Почему цена низкая, и какие есть скелеты в шкафу?
Название проекта говорит само за себя, рядом проходит одна из основных магистралей на севере Москвы — Алтуфьевское шоссе.

Далеко не самый престижный район, типичный спальник.
Обычно ПИК льёт монолит, но здесь дома частично панельные, для красоты облицованы декоративной плиткой. В продаже два корпуса, с окончанием строительства в 2025 году. Всего будет 4 корпуса переменной этажности, два детских сада на 200 и 225 мест соответственно. Окончание всей стройки в 2026 году.

Цены актуальны на январь 2024. Студии от 6,6 млн руб. за 20,3 кв. м. Однушки от 9,4 млн руб. за 32,8 кв. м, двушки от 10,3 млн руб. за 34,4 кв. м. Трёхкомнатные варианты — от 17 млн руб. за 72,6 кв. м. Квартиры как с предчистовой, так и готовой отделкой — в зависимости от корпуса. В планах строительство подземного паркинга и кладовых.

До центра далеко… минимум 55 мин. на авто или столько же на общественном транспорте в часы пик.

Плюсы
✅ Точечная застройка
Всего 4 корпуса в проекте, сроки завершения всего проекта уже в 2026 году. На момент завершения первой очереди в следующем году дома будут в состоянии высокой готовности, что не может не радовать. Нестандартный проект ПИК, без стройки на десятилетия.

✅ Цена
Более чем. В районе нет выбора новостроек, при этом цена Алтуфьевское 53 самая низкая. В ближайший ЖК Римского-Корсакова 11 студии стартуют уже от 8 млн рублей.

✅ Инфраструктура
Готова. ПИК строит два детских сада на территории. Пешком ещё несколько действующих детских садов и центров развития ребенка. Менее чем в 500 метрах сразу три действующие школы. В 10 минутах ходьбы расположены две взрослые поликлиники, детская поликлиника, торговый центр с кинотеатром Каро 5, прям через дорогу фитнес-клуб Rush.

✅ Отделка
На выбор. Есть как предчистовая отделка, так и стандартная отделка от ПИКа. Удобно, когда есть желание и возможности сделать ремонт по итогу под себя.

Минусы
❌ Транспортная доступность
Ближайшая станция метро «Отрадное» пешком больше 25 минут, лучше на общественном транспорте. В идеале за 20 минут получится добежать до станции МЦД «Дегунино». Без машины будет сложно, до центра на общественном транспорте порядка часа.

❌ Соседи
Бинго. ЖК расположен между промзоной с гаражами, железной дорогой и Алтуфьевским шоссе. Небольшой бонус для автомобилистов — это заправка Роснефть на углу, для остальных это скорее минус.

❌ Планировки
Большие, но иррациональные. Двухкомнатная квартира 80 кв. м с комнатой 12 кв. м и кухней-гостиной 31 кв. м. Трёхкомнатная квартира почти 84 кв. м с крошечными комнатами: 12 кв. м и две по 9 кв. м. Трёхкомнатная квартира 68 кв. м с проходной кухней гостиной 33 кв. м и спальней 11 кв. м.

Оценка: локальный проект с уже готовой инфраструктурой. С учётом расстояния до метро брать для сдачи в аренду — не вариант, слишком далеко и неудобно. Любителям района и обладателям авто — более менее ок, но экология… Сплошные компромиссы, рекомендовать этот ЖК тяжеловато.

Премиальный комплекс SLAVA состоит из двух очередей.

Первая очередь (апартаменты) уже реализована, сейчас идут продажи второй очереди (квартиры).
Комплекс укомплектован собственной инфраструктурой и считается многофункциональным комплексом МФК (коммерческие и жилые помещения).

Расположен на Ленинградском шоссе в пяти минутах от станции метро Белорусская, на месте снесенного часового завода Слава.
Это такой красивый архитектурно комплекс переменной этажности, что является достаточно комфортным для проживающих, учитывая это историческое место.

Над фасадами поработало несколько архитектурных бюро. Применены в основном натуральные материалы. Окна в комплексе панорамные, виды на центр Москвы изумительные? .

Инфраструктура вся в жилом комплексе закрыта, то есть все, что вам необходимо, это и барбершоп и детский сад, развивашки для детей, фитнес-центр, переговорные центры все это есть в жилом комплексе SLAVA.

Все квартиры сдаются с подчистовой отделкой.
Цены от 21 млн₽
Действует господдержка по ипотеке и есть несколько вариантов рассрочки:

1️⃣ ПВ 30%, 70% единовременный платеж через 3 месяца
2️⃣ ПВ- 50%, другой остаток 50 % через полгода.
3️⃣ Долгосрочная: ПВ - 50 %, далее ежеквартально 8 платежей.

Хочешь подробную консультацию и презентацию по этим проектам?
Пиши ? @agentkopytov

?Бытует мнение, что новостройки в Москве это «человейники» и коробки без души, но это не так.

Есть такие ЖК, которые уникальны как бриллиант: они вписаны в исторический образ, а внешний вид и внутреннее убранство комплеков заслуживают отдельного внимания.

Когда квартира - это не про выживание, а про жизнь в роскоши, комфорте и изобилии!
Проекты для тех, кто ценит эстетику:

✅ ЖК «Republic» - жилой квартал премиум-класса на Пресне.
На 8 гектарах будут расположены 10 башен современного комплекса и 4 памятника промышленной архитектуры, которые преобразуют в новую инфраструктуру.
Застройщик оставляет архитектурные конструкции, классно это обыгрывает, на территории ЖК будут депо с фудкортами и фитнес-центрами. Удобство, красота и функциональность.

✅ ЖК «ERA» с потрясающими видовыми характеристиками и архитектурой в стиле ар-деко, сам проект напоминает Нью-Йорк 30 годов
Проект с шикарным наполнением.

✅ ЖК «Амарант», что расположен в районе Павелецкой. Главный плюс проекта - несмотря на свою статусность, презентабельность и монументальность, он не выбивается из облика старой Москвы. Такая городская резиденция, в тихом и спокойном месте, но и, в то же время, дойти пешком до Садового можно всего за 4 минуты.

Именно такие проекты показывают, что новостройки Москвы могут быть настоящими шедеврами архитектуры, сочетающими в себе удобство современной жизни и уважение к историческому наследию.

4 проект, который тоже подходит к этой подборке - премиальный комплекс SLAVA.
О нем расскажу в одном из следующих постов.

Однажды утром вы находите на ЦИАНе чудо-объявление. Квартира на первый взгляд супер, а цена низкая… Даже подозрительно низкая. В чём может быть причина или подвох? Рассказываю.

✔️Продать нужно срочно
Некоторым нужно продать прямо сейчас, и они готовы даже потерять немного в деньгах, чтобы выиграть время. Например, если у них планируется срочный переезд: такие кейсы пачками появлялись в сентябре прошлого года.
Ещё вариант: при альтернативной продаже, чтобы альтернатива, в которую хотят переехать, не ушла. Бывают и более грустные варианты: срочная дорогостоящая операция, банкротство. Ну и другие причины, когда срочно нужны деньги ещё вчера: новый бизнес, обучение и так далее.

✔️Стоимость занижена лишь по документамКлассика жанра: стоимость по договору занижается, это позволяет платить меньше налогов. Остальная часть суммы проводится в тёмную. Но такие варианты категорически не рекомендую: налоговая не дремлет. Если раньше сделки проверялись лишь выборочно, сейчас ловят всех подряд: казну надо пополнять ? И есть ли вам резон становиться соучастником сокрытия налога ради небольшой скидки? Сомневаюсь.

✔️ Залог или ипотека с очень большой суммой долга в неудобном банкеНапример, «Дом.рф». Эти товарищи довольно непредсказуемы. Да ещё и неудобны для сделок. Так зачисление ипотечных сумм происходит ночью. А при покупке залоговой квартиры ожидайте ипотеку под самый высокий %. Да, даже если у вас белый доход. Ещё один частый «прикол»: отказ без причины.
Ещё банки не очень, по моему опыту: ВТБ (те ещё мозгоклюи, сделка идёт вместо часа 5-6 часов); банк «Открытие» – тоже жутко медленные. Ну и, конечно, мелкие региональные типа «АК Барс» – там вообще может произойти всё, что угодно.

*✔️ Альтернативная сделка с привлечением опеки*Если в продаваемой квартире собственник – ребенок, продать объект можно только с одновременной покупкой альтернативной квартиры. Причём в новую квартиру обязательно этого ребёнка перепрописать. И возможно это лишь с разрешения органов опеки.
Это всё уже в теории звучит не очень. А сейчас ещё и новшество появилось: опека посетителей не принимает, документы сразу надо приносить в МФЦ. А какие? Догадайся сам! Конечно, в таком тетрисе покупатели участвовать не горят желанием. Отсюда и заниженная цена.

*✔️Квартира с душком по документам*Вариаций миллионы. Любой риелтор их знает на зубок. Например, пожизненно прописанные пользователи типа отказников от приватизации. Или бывшие супруги, разделившие имущество – никогда не знаешь, не вылезет ли кто-то после продажи.

*✔️Квартира с душком по сути*Проблемные соседи: алкаши, психически больные, наркоманы. Шумные дети, громкие животные, пахучее или звучное (или всё вместе) производство под окнами…

*✔️Квартира или дом с душком технически*Трещина на фасаде, течёт крыша, напротив окон строят мост, копают вход в метро, строят высотку окна в окна, открывают рынок, в подъезде хостел, у дома шумное ночное заведение…

Любая из этих причин не обязательно приговор для сделки. Ведь всё зависит от цели покупки. Но важно быть внимательным и не жить в мире розовых пони. Если цена ниже рынка, наверняка у этого есть причина. Помешает ли она вам достичь результата – другой вопрос.

В личке спрашивают: а что, если взять сейчас ипотеку под 17%, а через полгода рефинансировать. Ведь ЦБ обещает снижение ставок ?****
В теории всё гладко. Однако давайте посмотрим на предыдущие прогнозы ЦБ.

В прошлом году ЦБ прогнозировал, что по базовому сценарию ключевая в 2023 году должна была быть на уровне 6,5-8,5%.

Нынешним летом Центробанк обещал ключ на уровне 7,9-8,3% в 2023 году и 8,5-9,5% в следующем году.
А уже на последнем заседании Набиуллина заявила, что ключевая ставка будет оставаться высокой столько, сколько потребуется, чтоб удержать инфляцию.

Так что подходить к прогнозам стоит с долей скепсиса и осторожности — слишком уж много неизвестных.