Поделюсь своими мыслями, навеянным разговорами о нашем складе в Жуковском, с двумя богатыми людьми.
Чем богаче человек становится, тем меньше он спешит что-то продавать. Когда у человека денег мало, он хватается за быстрый заработок – и старается продать что-то с максимально быстрой прибылью.
Чем больше денег становится, тем больше понимаешь, что заработать на горизонте 3-5-10 лет сильно сложнее, чем в моменте. Поэтому лучше подождать, но получить максимальную цену, чем бежать и искать новый актив. Так что, если получилось поймать синицу, лучше вырастить ее в журавля, чем продать за цену голубя.Они мне задали простой вопрос: зачем ты продаешь сегодня что-то за рубль, если сам прекрасно понимаешь, что через год это будет стоить в 2 раза больше? У тебя есть другой актив на примете, который даст тебе больше роста х2?
Ведь по-настоящему богатым в инвестициях становится тот, кто научился «смотреть за тем, как растет трава». Согласны? - 👍****

Ставка ЦБ 21%. Что делать?Да, ставка стала выше, чем уровень шокового ее повышения в 22 году после начала СВО. Это уже совсем серьезно. Что значит это увеличение для потребителя? Ура! Вклады вырастут на 2%.

Что это должно значить для инвестора?Текущая реальная инфляция на товары и услуги, которые лично я потребляю, на уровне 30+% в год. Цб не только повысил ставку, но и дал сигнал, что может повышать дальше. Значит инфляция действительно только разгоняется и будет расти. А значит срочно нужно искать способы сохранять сбережения.

Что такая ставка значит для бизнеса, зависящего от кредитов?
Он зажат между кредитом и растущими зарплатами. Единственный способ выжить - поднять цены. Или закрыть бизнес. А значит цены будут расти.

Какие активы, защищающие от инфляции, доступны для Россиян?
Облигации с плавающими ставками (флоутеры), вложения в товары, и арендная недвижимость.

В какую недвижимость можно инвестировать?Торговая (так как оборот будет только расти), складская и производственная (ее явный дефицит, а новая стройка только дорожает), туристическая (зарплаты растут, потребление тоже, туризм и рестораны - бенифициары).

Каких арендаторов выбирать?
В стрит ритейле только сети. Мелкий бизнес банкротится при таких ставках. Крупняк забирает всё.

Будут ли расти вместе с инфляцией цены на квартиры?
Коротко - нет. В среднесрочной перспективе цены зависят куда больше от спроса. А спроса при такой ипотечной ставке просто не может быть. Новостройки будут субсидировать (реальная цена будет падать), плохая вторичка будет дешеветь, а в хороших местах стоять колом.

Что делать инвестору с небольшим капиталом?
Находить коллективные истории с инвестированием в активы. Не надо гнаться за высокими ставками, выдавая займы бизнесу. С каждым днем это все рискованней.

Стоит ли сейчас продавать недвижимость, выходя в деньги?
Как всегда, все зависит от цены. Но, на мой взгляд, сейчас время присматриваться для покупки. Как только в будущем ставка начнет падать - ваши активы начнут расти, а люди с депозитов их покупать уже по подорожавшей стоимости.

Строить или покупать готовое?
100% - покупать. Себестоимость стройки растет как не в себя.
Буду рад ответить на ваши вопросы в комментариях.

Моя задача была только быстро сделать due dill (юридический анализ объекта и процедуры), правильно подготовить заявку и загнать задаток. Вуаля, на следующий день я забираю участок за 2 млн, а мне вносят задаток 300 тыс за его покупку за 3 млн. Миллион прибыли в кармане.
Что нужно, чтобы получалось также?
- Регулярный мониторинг рынка на предмет поиска недооцененных активов,
- Знание рынка или людей из рынка, которые позволят не гадать на кофейной гуще о спросе, а знать наверняка.
- Грамотный, проверенный юрист по недвижимости.
- Человек, который верно проведет процедуру. Корректно составит документы и не лажанется на самом аукционе.

Но для поиска и отработки этих составляющих мне потребовалось 8 лет работы с активами. И вот я подумал, а не предложить ли мне компетенции моей команды рынку? Для начала, я думаю над созданием канала с публикациями интересных предложений с торгов и рынка. Не всего подряд, таких каналов хватает, а отобранных вариантов, которые действительно будут интересны для покупки. Ну а дальше подписчики решат сами, рискнуть и заходить на торги самому, воспользовавшись информацией, или сделать все четко и наверняка, взяв проверенную команду.

Интересен такой канал? Запускать? Ставьте 🔥 , если да. Наберем 80 огней?!

1. Долгосрочно инвестировать в недвижимость, которая дает доход, зависимый от инфляции (по сути вся коммерческая и туристическая недвижимость). Больше всего коррелирует с инфляцией недвижимость, которая работает напрямую с физиками: туризм, стрит ритейл. Следующими идут склады и производства. Потом офисы.

2. Добавлять в свой портфель валютные инструменты или просто валюту. Да, у нас с этим сейчас очень сложно, и будет еще сложней. Тем не менее, способы остаются.

3. Есть мозги, время и желание разбираться – спекулируйте, зарабатывайте капитал. Не ведитесь на «маленькая, зато своя», залезая в студию у МКАДа за 10 млн руб, за которую будете платить ипотеку 20 лет. Лучше зарабатывайте капитал, который будет кормить вас, а не сомнительный комфорт, за который будете платить вы.

4. Находить способ брать дешевеющие деньги и вкладывать в растущий актив.

Ну а я в этом канале постараюсь подсвечивать изменения в трендах, и конкретные активы, в которые сам захожу.

Попали на 3 миллиона. Мошеннические торги. Ч.2

Итак, во время аукциона, вмешался злой рок, и не давал нашем спецу побороться за объект. Переход на ноутбук ничего не дал, запрет на открытие второго окна. В итоге время вышло, а объект забрала какая-то тетушка по начальной цене.

После проигрыша в торгах, в инвест-отделе разбор, ругань, обвинения от сисадмина, до уборщицы и провайдера. Но проиграли так проиграли, нажимаем кнопочку вывести задатки, и ждем. 5 дней ждем, десять, 2 недели. Коллеги начинают звонить в контору, там с ними любезно общается сначала специалист, потом лично директор. Извиняются и клятвенно обещают все вернуть.

Тут я решил посмотреть отзывы о площадке, текущие и прошедшие суды с ней, и офигел.

1. Оказывается, эта площадка работает так уже больше пяти лет. Под юр лицом ООО «СТЭП» с директором Косенковым А.Г. Добровольно не возвращает ни один задаток. Возвращает на основании решения суда, после получения исполнительного листа. Кто-то с мелкими суммами забивает и не доходит. Сам господин Косенков тоже уже сидевший в прошлом, опытный мужчина.
2. Программа, которая грузится для участия, после двух экспертиз: Dr Web и Касперского, оказалась трояном, который в определенное время начинает удаленно рулить компьютером, не давая участвовать. Есть несколько видео даже об этом
3. Росимуществу, судя по ответам, совершенно нет дела, кто и как продает их объекты. Жалоб написано десятки, а торги все продолжаются.

Что стали делать?
- просудили долг в гражданском суде, получили исполнительный лист, подали приставам, арестовали счета.
- звонили, уговаривали, мотивировали и ругались с сотрудниками площадки. Кстати, в одном из разговоров нам предложили выкупить это помещение у «своей» тетушки, которая выиграла аукцион (классная схема, правда?)
- подали жалобы: Росимущество, ФАС, Прокуратора, Приемная Президента и еще десяток инстанций.
- подали заявление о мошенничестве в МВД, нашли еще десяток потерпевших, организовали их. В итоге заявлений в полиции масса, во всех отделах.

И знаете, что самое интересное?

- денег на счетах нет, взыскать нечего. Долгов в судах и у приставов, думаю, уже под 200 млн и несколько десятков пострадавших.

- на все заявления получены либо отписка «это не наша корова», либо отказ, как в уголовных делах, например.

- господин Косенков, по-прежнему периодически берет трубку, говорит, что все отдаст. Сидит, говорят, в офисе в центре Москвы и рулит какими-то еще площадками.

Вот такие дела.

Скажете сами виноваты, что не проверили? В целом, конечно, сами. В этом, в том числе, состоит проблема масштаба. Когда начинаешь расти, часть задач уходит из-под контроля, а там не всегда находятся компетентные люди. И происходят такие ошибки, которые можно было не совершать. Но главное, это те выводы, которые ты сделаешь после ошибок.
И вот мои:
1. Ввели двухфакторную проверку контрагентов. Юриста и бухгалтерии, несколькими программами, и в том числе проверка поисковиков. Любой платеж выше 50 000 руб. получает несколько одобрений.

1. Практически отказались от участия в арестованных торгах. С большим скрипом получается прожать меня на участие в них.

2. Привлекли к работе очень опытного юриста, профилирующегося на торгах, недвижимости, судах.

3. Я забрал под себя обратно инвестиционный отдел. Теперь любые закупки и аукционы контролируются лично мной.

4. Сделали окончательный вывод, что у нас в стране с выстроенной системой «рука руку моет», ты можешь надеяться только на себя. Если попал – помогать тебе в борьбе с мошенниками никто не станет.

Ну а мы не опускаем руки, даже если деньги не вернем, то виновных посадим. Ну и ведем просветительскую работу. Вот теперь и вы не ошибетесь)

Как вам история? Ставьте ? , если было интересно.

Пытался тут найти кого-то, специализирующегося на покупке с торгов движимого имущества (авто, оборудование). Хочу вложиться.

Помониторил штук 10 каналов - блин, все курсы продают. Замучаешься найти тех, кто также ищет потенциальных партнеров в это направление. Такое чувство, что торгуют одни, а пишут в каналы другие. Инфобиз.

Посоветуйте в комментариях, может знаете кого толкового.

? Сделка.
27 декабря вылетаем в Анталию, на следующий день записаны к нотариусу на заверение договора.

? За день до сделки покупатель просит сменить нотариуса, так как у него получилось договориться на более низкую оплату его услуг. Лампочка внимания зажглась.

? 28 декабря встречаемся. С покупателем пришла целая куча помощников и юристов. Сам покупатель улыбчивый, в костюме, на все согласный. У нотариуса, как обычно, куча людей, просидели больше 3 часов. И тут начинаются сложности, так как согласованную форму договора нотариус отказывается заверять, приходится на ходу сочинять доп. соглашение.

Тут важно упомянуть, что при сделках с иностранцами у нотариуса в обязательном порядке должен быть присяжный переводчик, который также ставит подпись в договоре и зачитывает его вслух. К концу трех часов ожидания, приходит такой переводчик, зачитывает договор, и мы идем на подписание.

Глядя на документы, мы понимаем, что переводчик, вместо согласованного договора, дает на подпись другую бумагу. Причем на документе, вместо двух фотографий сторон, стоит одна фотография продавца. На вопрос: «Что это?», переводчик углубляется в чтение и говорит, что это дополнительное соглашение на ипотеку, мол требование банка такое. При этом зачитывать вслух не спешит, откровенно игнорируя просьбы.

Турецкий риэлтор, который сопровождал нас – берет документ и в процессе чтения я вижу, как его лицо белеет, а глаза увеличиваются. Оказывается, параллельно с договором, нотариус подготовил нотариальную доверенность от продавца на покупателя, по которой покупатель мог зарегистрировать переход права, получить деньги, передать в залог квартиру.

Эта банда вместе с переводчиком и, возможно, нотариусом, хотела под шумок подписать и договор и доверенность, воспользовавшись незнанием турецкого языка.

На отказ подписывать – нотариус стал быстро резать и выкидывать документы, ругаясь что мы заняли его время. Помощники, переводчица и юрист покупателя, ссылаясь на банк и на их требования, стали ускоренно исчезать из поля зрения.

*✅ Итоги и выводы.Я,* конечно, обратился в полицию и написал жалобы в палаты на нотариуса и переводчика. Но поскольку само преступление совершено не было – расследование не сдвинулось.

Я получил свой опыт и еще внимательней стал относиться ко всем зарубежным сделкам.

*? Рекомендую:*? Нанимать на каждую сделку юриста и дополнительно переводчика со своей стороны.
? Внимательно читать, что подписываете.
? Обращайте внимание на сопутствующие признаки мошенничества: затягивание времени, перегрузка всех сенсорных каналов (толпа, шум, невозможность сосредоточиться), излишнюю податливость покупателя.

Удачных и безопасных вам сделок в России и за рубежом!

Воу воу воу! Наш отдел продаж каким-то чудом замутил ипотеку по нашим домам без первоначального взноса. При этом сейчас они с банками прорабатывают субсидирование ставки, чтобы она не била так больно по кошелькам инвесторов.

Рекомендую присмотреться, доступно для трех готовых домов!

1. Покупка складского помещения и инвестиции с оператором складского хранения. 13% против 25%. Все тоже самое. Имея отдельное помещение в складском комплексе или на земле, вы купили недвижимость и риски оператора склада сильно меньше, чем покупка вами кусочка бизнеса управляющей компании по индивидуальному хранению. Но если вы напишите: инвестируйте в бизнес компании по обслуживанию складов, инвесторов вы найдете сильно меньше, чем если ваш призыв будет звучать так: инвестируйте в складскую недвижимость с доходом 30% годовых!
   Вот все так и пишут, а потом платят агентам 5-10% за привлечение инвесторов.

И тут вы должны выбрать: готовы ли вы инвестировать в чужой бизнес, или вы хотите купить недвижимость и нанимать исполнителя. Если второе – то доходность будет небольшой, а риски сильно меньше. В случае с бизнесом, рисков сколько угодно.

Ключевое – чудес не бывает, если вы хотите быстро преумножать ваши средства, придется рисковать! И иногда терять. Если вы хотите стабильный пассивный доход и растущий вместе с инфляцией актив – покупайте недвижимость.

А я продолжу на этом канале развенчивать мифы о инвестициях в недвижимость, и объяснять, что не всем подходит этот актив для решения текущей потребности.

Главная проблема флиппера.

Почему у флиппера (инвестора в жилую недвижимость с целью перепродажи) нет большого потенциала, а саму эту деятельность стоит рассматривать в качестве микро бизнеса или ступени к другому бизнесу на недвижимости?

Недвижимость – штука капиталоемкая. В землю или бетон можно заливать миллиард за миллиардом. Главное, чтобы потом арендатор или покупатель нашелся. Поэтому недвижимость в мире используется, как способ безопасно запарковать большие средства, получая стабильный небольшой доход. Без денег в недвижимости делать нечего.

Но частному инвестору, у которого капитал небольшой, хочется быстрых денег и больших %. Деньги не большие, но ляжку жгут, их нужно срочно преумножать, поэтому любой спекулятивный проект со 100500% доходностью гораздо интереснее любой арендной истории. А флиппинг объединяет в себе короткий срок, высокую доходность и понятность для инвестора. Все же с квартирами дела имели, значит специальных навыков не требуется, покупай-ремонтируй-продавай. Своих денег перестало хватать? Привлекай соинвесторов, расширяйся.

Но как только у флиппера увеличивается капитал под управлением и доходит хотя бы до 300-500 млн, начинаются сложности с его пристраиванием. Найти 5 квартир с хорошим потенциалом и не ошибиться сильно проще, чем ежемесячно закупать по 20-30 штук и продавать столько же. Тут начинается извечная проблема, деньги есть - объектов нет, или объекты есть, а денег нет. Инвестор долго ждать не хочет, так как любой простой приводит к сильному уменьшению годовой доходности. Хороший объект тоже улетает за считанные часы. Вот и крутится флиппер, пытаясь состыковать дебет с кредитом. И начинаются ошибки: объекты продаются с меньшей доходностью, где-то случаются юридические проблемы, зависоны, сложности с бригадами. Вообщем вытянуть более 100 квартир одновременно в работе – это супер нелегкая задача для маленькой компании.

Когда мы в компании Garnet вышли на эти цифры, и одновременно у нас находилось в обороте квартир на 1,5 млрд, я окончательно пришел к выводу, что модель флиппинга – неработоспособна на масштабе. А что такое 1,5 млрд руб? Это средний такой дом на 10 тыс метров. Всего то! А мы с таким оборотом были лидерами по флиппингу в России. По доходному флиппингу точно (Пик брокер не в счет:)

Наверное возможно развитие франшиз в других городах, всяких сервисов по оценке объектов и поиску дизайнеров, но это уже совсем другой бизнес. А если бизнес достигает потолка так быстро, то зачем вообще им заниматься?

Вот и оставили мы флиппинг, как одно из направлений нашей работы, и занялись также загородным девелопментом, управлением складской и гостиничной недвижимостью. При этом флиппинг, как самозанятость, отличная штука! Особенно для девушек со вкусом, готовых заниматься выбором ручек дверей, декоративными подушками и актуальными цветовыми решениями штор.

Так что, если вы начинающий флиппер – им и оставайтесь) Решите стать опытным – находите другой бизнес в недвижке. Ну а если вы инвестор, и ищите флиппера, в объекты которого вложиться, идите к тому, у кого не много объектов в работе. Последите за его Цианом 4-5 месяцев, если квартиры в продаже обновились на 80%, заходить можно.

Согласны? ?Или мы просто рано тормознули, а за 2 млрд открываются новые горизонты? ?