ИСПАНСКАЯ САНТА-БАРБАРА ИЛИ ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА НАСЛЕДНИКАМИ

Выше я уже упоминал историю, когда планировалась покупка одного объекта. Агент со стороны продавца сказал, что сделка займёт месяц-другой, так как продавцам надо вступить в наследство. Но на всякий случай зарезервируем объект на срок в 3 месяца, чтобы наследники точно успели уладить формальности.

В итоге оговоренные сроки прошли, началось "кормление завтраками": "Вот-вот всё будет, подождите", "Утрясаем технические моменты, ещё пара недель", "Адвокат наследников говорит, что почти всё, готовьтесь к сделке". Прождав больше, чем рассчитывал, я принял решение инвестировать в другой объект, так как стало понятно, что наследники просто не могут договориться о том, как поделить имущество, и дело попахивает судебными тяжбами.

И вот начало новой истории (надеюсь, более удачной) с наследниками.

Подбирал объект для инвестора. Посмотрел интересную квартиру. Спрашиваю у агента, что там с собственниками. "Всё в порядке, не беспокойтесь. К сделке готово"

Инвестору объект понравился, потенциал хороший. Перешли к разговору о резерве. И тут выясняется, что есть небольшой нюанс: из супружеской пары собственников жива только жена. И вдове нужно сделать формальность, вступив в наследство; но не только ей, но и детям.

Взвесив все "за" и "против" с инвестором принимаем решение ввязываться в эту историю. Запросили информацию, подтверждающую, что будущие продавцы подписали у нотариуса документ о вступлении в наследство и процесс запущен.

Получаем copia simple от нотариуса, где читаем примерно следующее (имена изменены). «Умерший дон Хуан Картинес Аламонт имел детей: донья Маура Картинес Далеро, плод его первого брака с доньей Марией Росефа Далеро Тучоль, с которой он развелся; и дон Хуан и донья Хелена Картинес Терес, результат его второго брака с доньей Лосарио Марией Терем Латеос…». И далее описаны хитросплетения родственных связей.

Всего там 8 (!) наследников😳

Надеюсь, что эта Санта Барбара будет историей со счастливым финалом, и сделка закончится гладко)

Резюмировать можно тем, что в целом в историях с наследниками нет ничего страшного, можно подождать переоформления имущества. Но нужно понимать, для чего (насколько интересен объект), а также осознавать риски затягивания или отмены сделки.

😏Подписывайтесь на канал

Предыдущий пост привлёк внимание, было много комментариев, поэтому предлагаю рассмотреть разные жизненные ситуации для сравнения "купил для аренды, а сам снимаю" (вариант А) с "купил жильё, в нём и живу" (вариант Б), их плюсы и минусы. Сначала прочтите предыдущий пост, если ещё не.

✅ Что делать, если через какое-то время было принято решение о переезде.

В варианте А ничего не меняется, за исключением того, что управление нужно будет передать в управляющую компанию, если до этого управляли сами.

В варианте Б придётся либо сдавать квартиру с крайне низкой доходностью, либо продавать её, оплачивая расходы, возникающие при продаже.

✅ Что делать, если необходимо улучшить жилищные условия (напр., увеличилась семья, изменились запросы).

То же самое, в случае варианта Б всё сложнее: нужно будет найти временное жильё, арендовать; продать свою квартиру, оплачивая услуги агента, нотариуса и пр.; найти и купить новое жилье, снова неся издержки.

В варианте А мы просто находим новое съёмное жилье, более подходящее на текущий момент.

✅ Что делать, если приобретение квартиры планировалось в ипотеку.

Ипотека никак не меняет логику предлагаемой выше стратегии. В варианте А, где квартира дешевле, ипотечный платёж будет гораздо меньше, и одобрение банка, соответственно, будет получить гораздо проще.

✅ Что делать, если не хватает денег.

Если не хватает денег на квартиру в 230 тыс., то на квартиру в 2 раза дороже их не хватит тем более. Это точно не недостаток стратегии.

Можно рассмотреть доходную недвижимость стоимостью меньше, чем 230 тыс. евро, в соответствие со своим бюджетом, благо в Валенсии цены на квартиры пока это позволяют.

Тогда у вас будет куплена квартира с общими затратами, например, в 150 тыс., которая будет давать арендный доход в размере, достаточном для проживания в квартире за 300+ тыс.

Какие минусы я услышал от людей для этой стратегии:

▪️при варианте Б живёшь в своём, а при А - в чужом.

На мой взгляд, это скорее психологический барьер, чем реальная проблема. Особенно в Испании, где, заключив долгосрочный контракт на аренду, можешь жить хоть 5 лет, практически без повышения стоимости аренды.

▪️нельзя обставить квартиру на свой вкус / сложно найти с красивой отделкой.

Этот минус, перетекающий для кого-то в плюс. Я, например, не хочу тратить время на отделку, если я могу найти хороший готовый вариант и арендовать его. А найти можно и с достойной отделкой, и с подходящей мебелью, и без мебели. Понятное дело, что если квартира нужна исключительно в бирюзовых тонах, да в стиле рококо, то такого варианта на рынке может и не быть. Но значит и ликвидность такой квартиры крайне низкая; я как инвестор не хотел бы владеть низколиквидным активом.

▪️сдавая квартиру, я буду платить налог от получаемого дохода.

Да, будете. А может быть и не будете :) См. мой пост "Убегаю от налогов". Но у этой финансовой стратегии очень большой запас прочности, так что даже если вы налоговый резидент Испании с максимальной ставкой налога, всё равно в этом есть смысл. Плюс получаемый регулярный доход можно будет в дальнейшем учитывать при привлечении заёмных средств, если такая необходимость возникнет.

Что ещё я забыл учесть при сравнении вариантов А и Б в этой стратегии?

😏Подписывайтесь на канал