? Банк России поднял ключевую ставку до 12%,

Последний раз ЦБ поднимал ключевую ставку 21 июля (до 8,5%), до этого она была неизменной на уровне 7,5% с сентября 2022 года.

В ближайшее время пойдут корректировки по программам ипотеки.

В новостройках еще есть госпрограммы по снижению ставок, они хоть и подрастут но все равно будут ниже 12%

А вот вторичке будет грустно, платежи на готовое жилье вырастут.

? СТАРТ ПРОДАЖ - Обводный канал
В продажу выходит новый адрес!
Диапазон цен 2,3 - 3,7 млн

?Набережная Обводного канала
Станция метро Балтийская 600 метров
Балтийский вокзал 600 метров
Фудмол Вокзал 1853 1км
Про этот вокзал можно вообще отдельный документальный фильм собрать, но пока не будем)
Военно-Морская академия им Кузнецова
Спорт комплекс Красный треугольник
Медико технический колледж
Архитектурно строительный колледж

?Номерной фонд 12 номеров
О том, как быстро уходят квартиры в этих проектах можно сравнить в моих двух постах про старт продаж на улице Моховая. Первый пост и статистика.

?Расчет доходности проекта:
Общая площадь 125,6 м2
Из расчета стоимости за номер от 1400 до 3500 р/сутки и стартовой загрузки 75%
Общий чистый доход отеля в год 3 930 100
Доход на 1м2 площади 31 290 в год, в месяц 1м2 приносит 2 607р
Теперь в пересчете на конкретные квартиры:
12,9 м2. доход 33 630р при цене 3,4 млн
10,2 м2. доход 26 591р при цене 3 млн
7,6 м2. доход 19 813р при цене 2,3 млн
При заполняемости выше 90% будет индексация цен на аренду, цены будут повышаться.
Статистику и реальный% заполняемости я приводил выше.

Средняя окупаемость по отелю лет 9-10 лет
Окупается быстрее, чем дети закончат школу)

? Квартиры идут с отделкой и в них устанавливается вся мебель
?Возможна пакетная покупка
? Краткосрочный формат аренды с управляющей компанией

✔️Резюмируем выгоды:
Новый проект и пока еще весь пул квартир доступен к продаже
Пешая доступность до метро
Насыщенное окружение как объектами учебной инфраструктуры так и туристическо-развлекательной

Что на на счет своего Доходного дома?
? Напишите мне - расскажу подробнее.

?Последняя квартира за 2,5 млн в центре.
В начале июня я рассказывал про старт продаж в центре города, первый пост можно посмотреть тут.

?Тезисно, что было:
Цены от 1,8 млн рублей
Центральный район, Моховая улица
Всего 10 квартир, от 1,8 млн до 2,8 млн
Окупаемость будет меньше 6-8 лет
Все квартиры идут с отделкой под ключ и в них устанавливается полный комплект мебели
Краткосрочный формат аренды с управляющей компанией.

Сегодня 30 июня
? За 4 недели получено 9 платных броней, кстати, стоимость залога 50 000р

? Осталась последняя квартира
цена номера 2 500 000

?Ориентир по цене за сутки от 2200 до 4500 за номер, кстати, статистику по работающему отелю я привожу в этом посте.
Итак, доход в год 3 800 000р, котловой метод управления
Доход в год на 1м2 44 970
Доход на 1 номер/год 364 260
Доход на 1 номер в месяц 30 355
Окупаемость лет 6,9
14,57% окупаемости в год

✔️ Выводы:
1. проект распродан за месяц
2. цены продаж не улетели в космос
3. статистика имеет практическое подтверждение

Думаю, что к следующей пятнице и эта квартира уйдет под платный залог.
Буду искать и описывать другие примеры.

Что на на счет своего Доходного дома?
? Напишите мне - расскажу подробнее.

? Статистика работающего отеля в центре СПб.

Часть 2

? Ранее я описывал как состоялся старт доходной недвижимость.
Какие цифры были в первые 22 дня можно почтитать тут.

Сегодня хочу показать какие результаты будут у этих квартир с 26 по 30 июня

? Достаем хрустальный шар, переворачиваем и глядя на снежинки в нем смотрим в отчетную таблицу УК в личном кабинете.

? В личном кабинете отражено не только какие номера были сданы в прошедшем периоде, но и какие номера забронированы на будущий период.

На период с 26 по 30 июня 9 номеров могут быть сданы на 45 дней
На сегодняшний день из 45 свободны только 4 дня, это крутой результат.

?Загрузка всех номеров на июнь 90.02%

?Общая чистая доходность на всех собственников достигнет 716 754р

Много это или мало? Разбираем детали

? Общая площадь номеров 112 м2
Значит на 1м2 приходится 6 399р
Переводим в человеческий формат, сколько принесет квартира?

? Вычисляем, вычисляем, вычисляем
Метры и прибыль

10 м2 и 63 990р
13,7 м2 и 87 666р
15,2 м2 и 99 824р

Это доход уже за вычетом расходов на управляющую компанию, уже за минус налогов и расходников на обслуживание.

✔️ Выводы:
1. прибыль в 3 раза больше чем классическая аренда на месяц в долгосрок
2. цены динамически растут
3. заполняемость 90%

Кстати, за неделю пустые окна могут быть заняты и мы тогда получим полную загрузку.

Модель работает
И главное, эти квартиры подходят не только профи-инвесторам но и начинающим покупателям.
Главный принцип очень простой - максимально доходность и командный подход.

Что на на счет своего доходного дома?
? Напишите мне - расскажу подробнее.

? РЕАЛЬНАЯ статистика отеля

Делюсь внутренней информацией о том, как запустился отель в центре СПБ

? Запуск отеля состоялся 1 июня
В первый же день открытия 5 из 9 номеров были сданы
Во второй день 8 из 9 номеров
Третий день работы отеля 9 из 9

? За 22 календарных дня загрузка номеров составила 88.92%
Стоимость аренды за 1 сутки составила от 2200р до 2950р
За второй день цена аренды составила от 2200р до 3550р

К 12 июня уровень цен за сутки аренды от 3000р до 4000р

За 22 дня общий доход со всех номеров составил 506 756рПри такой динамике к 30 числу объем дохода составит 691 030

❓ Много это или мало❓
Управление идет котловым методом, значит все владельцы учавствуют соразмерно площади своих номеров.

?Далее расчет ведется следующим образом:
Общий доход 691 030 минус налог по УСН 3% = 670 299р
Далее минус расходы на УК 25% = 502 724р чистой прибыли на всех владельцев
502 724р принесли 112м2 и после этого мы распределяем доли прибыли по м2
на 1 м2 получается 4 488р чистой прибыли

? Вычисляем, вычисляем, вычисляем
Метры и прибыль
14,6 м2 и 65 533р
10 м2 и 44 880р13,7 м2 и 61 485р
И так далее.
❓ Как там дела у студий которые сдаются в долгосрок❓

✔️Резюмируем:
Локация и продукт показывают свой результат
Цена за 1 сутки будет расти, за счет индексации

✔️Это работает так: заполняемость подходит к 92-95% и цены поднимаются
Потом заполняемость снижается до 85-90% после чего снова растет до отметки на которой произойдет очередное повышение цен.
Так работают отели до момента определения пиковой стоимости, что бы поддерживать заполняемость на уровне 95%

В предыдущем посте я привожу пример расчета доходности этого отеля на отметке 70% заполняемости.
Первый месяц запуска показывает 88,92%, это дает основание для роста заполняемости к 95% в первый же квартальный период.

Что на на счет своего Доходного дома?
? Напишите мне - расскажу подробнее.

? СТАРТ ПРОДАЖ - Фурштадская улица

?Центральный район
Самая торжественная улица центрального района и рядом с ней:
Дворец Бракосочетаний #2
Таврический Сад
Рядом проспект Черншевского и выход к памятнику Корабль Полтава
Военный инженерно-технический институт ВА МТО им. генерала армии А. В. Хрулёва
СПбГУ экономический и юридические факультеты
Михайловская военная артиллерийская академия
Санкт-Петербургский национальный исследовательский университет ИТМО

?Цена номера р.3 100 000
Общий чситый доход отеля в год 3 214 520
Чистый доход в год 287 011
Чистый доход в месяц 23 918
Окупаемость лет 10,8
% окупаемости в год 9,26
Расчет при 70% загрузке отеля

? Расчет на 4 номера
Цена 15 088 000
Общий доход отеля в год 3 214 520
Чистый доход на 4 номера/год 1 423 573
Чистый доход на 4 номер в месяц 118 631
Окупаемость лет 10,6
% окупаемости в год 9,44
Расчет при 70% загрузке отеля

? Проект стартовал, уже идет аренда.
Загрузка первого месяца составила 83%
На момент написания этого поста - все номера сданы, 100% загрузка.

? Возможен полный выкуп - 9 номеров
Общий чистый доход отеля в год 3 214 520

Все квартиры идут с отделкой под ключ и в них устанавливается полный комплект мебели
?Краткосрочный формат аренды с управляющей компанией.

✔️Резюмируем выгоды:
Готовый проект и запуск состоялся на 83% заполняемости
Центр города и отличная проходимость
Возможность набора нескольких номеров в один комплект

Что на на счет своего Доходного дома?
? Напишите мне - расскажу подробнее.