🔥 Помещения в самострое – торгово-пешеходном комплексе "Мост" на Текстильщиках на продано:

▫️8 244,4 м²
▫️ул. Люблинская, д. 4, к. 1А
▫️77:04:0004017:7061

💸 Итоговая цена – 363 000 000 ₽ (44К за м²)

👍 Самый сладкий формат ретейла – павильоны в переходе. Нескончаемый поток людей легко конвертируется в бесконечный поток бабла. М-мм, мечта.

🥇 Долго и мучительно торговали это переход, да вот, никак не брали. И сейчас, борьбы за лот не было – один участник и он же (она) – победитель. Неудивительно – даже конкурсный написал: «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении сооружения, в границах которого находится предмет торгов, - отсутствует». Конечно, есть собственность, после нескольких судов – но что она значит, если город решит снести.

✔️ А вот что хочет Москва – неизвестно – пару лет было продано право строить ТПУ «Текстильщики», так вот там, в проекте, комплекс «Мост» указан как существующий. И от этого велось проектирование и интеграция с новой частью.

⚠️ После всего этого обременения в виде долгосрочной аренды кажутся небольшими шероховатостями – с ними тоже надо решать – большая часть прибыли остается на чужой фирме-прокладке. А может и не чужой – у победительницы нет юридических связей ни с кем, так что она может действовать и в интересах старых владельцев, так и нового покупателя ТПУ. Вроде бы, это владелец Инвитро – Романом Мирончик.

#продано #ретейл

☄️ Срочно в номер – ГАБ под спекуляцию или для себя со скидкой:

▫️ Позвонил сейчас товарищ, он занимается ГАБами – берет первые этажи в новостройках, сдает, продает. У его коллеги сорвалась сделка – клиент отказался, а помещение в рассрочке у застройщика. Платеж в понедельник. У коллеги кассовый разрыв, закрыть сам не может, готов переуступить со скидкой.

Цена: 17,5 млн ₽

▫️ Само помещение, площадью 59,13 м² находится в ЖК «Пятницкие Луга» от Самолета – это по Пятницкому шоссе в область. Расположение в ЖК козырное – центровое, на углу корпуса. Рядом остановка и супермаркет. Дальше, через дорогу – вторая очередь.

▫️ Подписан предварительный договор аренды с аптекой, МАП 180 000 ₽ (с 2 года). Ремонт на арендаторе, индексация 5%, срок 5 лет. Больше информации в презе, которая в шапке поста – она от продавца – не удивляйтесь, там цена 23 млн ₽ – это для конечного покупателя.

По всем вопросам пишите мне @George_Kuzin

🔄 Продано

#продажа #ретейл #интересно

❓ Вопросы от подписчиков и коллег – обычные, разные и совсем необычный:

▫️ Ко мне часто обращаются с различными вопросами, не относящимися к конкретной задаче по инвестициям или подбору. Конечно, в первую очередь людей интересуют торги. Иногда это совсем азы типа – «что это, вообще, за такой зверь», бывает спрашивают про технологию поиска и покупки, но больше всего интересуются конкретными цифрами – «как и что можно купить, с какой скидкой».

▫️ Случаи очень разные – в начале недели обратился подписчик, он победил на торгах, попросил помочь снять аресты и обременения по его объекту. Решить этот вопрос для меня – не проблема, но я не взялся – лот недорогой, привлекать тяжелую артиллерию неэффективно. Оказалось, что время еще есть, и я развернуто рассказал, как можно попробовать все сделать самому. Предложил вернуться ко мне, если вдруг не получится.

▫️ Вторая группа вопросов, связана с недвижимостью и тут больше всего запросов «помочь продать» или вариант «есть ахрененный объект, надо продать и заработать». Из практики 99% этих лотов переоценены. Вот только сегодня пришел очередной список суперГАБов – это там, где 12 годовых потоков равны 12 годам окупаемости. Я такие объявления не размещаю – не потому, что обманывать плохо (я же могу дать свои комментарии), а потому, что неинтересно.

▫️ А бывают совсем необычные вопросы – например, пишет мне мой давнишний приятель еще по цукербуку, а теперь и по телеге. Он мощён, как многорукий Шива инвестирует в разные инструменты, в некоторых сегментах достиг уровня гуру. Интересуется и торгами, на этой теме мы периодически обсуждаем экстремальные лоты.

▫️ Так вот – ему понадобился договор займа на наличные за предыдущие годы. У займодавца должны быть белые наличные деньги, он должен был продать что-то дорогое – недвижимость, активы или снять деньги со счета. Естественно, услуга возмездная. А что я? – уже и не помню, когда я имел дело с наличными. Купил на торгах – безнал, продал – тоже самое. XXI век, епрст. 🙂

▫️ В этом месте я должен поблагодарить вас, что дочитали – прошу еще минутку внимания. По идее, пора бы начать системно предлагать мои услуги по инвестициям, подбору и консультированию, но я сторонник взаимной пользы и сначала так:

➡️ Пожалуйста, напишите любые ваши вопросы по инвестициям в недвижимость, и я постараюсь ответить на них. Лучше прямо здесь, в комментариях – тогда все остальные тоже смогут прочитать, а возможно и помочь.

#интересно

⚡️ Читаю новости с форума ВТБ «Россия зовет!» по ставке и инфляции:

▫️ Что сказала Набиуллина:
Повышение ставки в декабре возможно.
Возвращение инфляции к 4% займет весь 2025 год и часть 2026.

▫️ Ах, как приятно услышать, что осталось только годик потерпеть. Но не обольщайтесь, это касается только инфляции, а наша боль по ставке продлится гораздо дольше. В начале ноября ЦБ опубликовал «Резюме обсуждения ключевой ставки»:

*В 2024 году инфляция составит 8,0 — 8,5%.
Она снизится до 4,5 — 5,0% в 2025 году,
до 4% в первой половине 2026 года и будет находиться на цели в дальнейшем.

В 2024 году среднегодовая ключевая ставка составит 17,5% годовых.
В 2025 году она ожидается в диапазоне 17,0 — 20,0% годовых,
в 2026 году — 12,0 — 13,0% годовых,
а в 2027 году будет находиться в нейтральном диапазоне 7,5 — 8,5% годовых.*

▫️ Напомню, что в начале ноября курс был еще 98, так что на сегодня прогноз стал более оптимистичным, или менее вероятным – кому что нравится.

▫️ Несмотря на это, у меня за последний месяц три обращения на инвестиции 200-300 млн. Двое хотят инвестпроект с доходностью от 50%, а один – рентный бизнес на 5-и годах окупаемости.

▫️ Один инвест чуть не купил – расскажу почему, как будут итоги торгов. Еще один в работе. Там тоже под вопросом – конкуренция высокая, сложно взять по хорошей цене.

🔥 Занимательное чтиво: обзор ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года»

▫️ Не буду углубляться в описание бесконечных цифр – только пара моментов, которые привлекли мое внимание.

▫️ Доля проданного жилья в готовых объектах держится примерно на одном уровне, и сейчас 75%. То есть у девелоперов в загашниках остается еще четверть (!) квартир, которые при сегодняшних ставках надо по-хорошему бегом продавать. Но снижать цены еще страшнее, чем терять 20% в год.

▫️ ЦБ ожидает снижение цен и считает, что они растут на инфляционных ожиданиях и из-за «программ застройщиков и банков, в рамках которых можно было снизить ипотечный платеж за счет завышения стоимости жилья». Причем новостройки растут опережающими темпами и расхождение с вторичкой постоянно увеличивается (нижний график – он показывает рост с 4-го квартала 2020).

▫️ Это очень важный момент – рынок держится на суррогатах ипотеки, а ЦБ настроен с ними бороться. Надо сказать, что «борьба» идет уже несколько лет с переменным успехом, но если у регулятора получится закрутить гайки, то падения продаж не избежать. А там может и цены снизятся (но это неточно). 🙂

▫️ И напоследок – тот же нижний график – а зарплаты-то так бодро растут, что давно обогнали вторичку и близки к новостройкам. Получается, что если ипотека была бы как в 2020 году, то доступность жилья оставалась неизменной. Напомню, что ставка в конце 2020 года была чудесные 4,25%.

▫️ Кому интересно покопаться самому, обзор здесь.

#новости #мысли