💥Цены в регионах отжигают

Провел перекличку с Красноярском.

Видео есть на всех моих канала - Рутубе, ВКонтакте и Дзене

https://youtu.be/W60C09C9j48?si=nnvcdMoHIh51Kf7c

🔗Цепочки и ипотека

Недавно писал, что с лета 2024 не попадались сделки в моем агентстве, когда клиенты с ипотекой, всё сплошь наличка.

И, вот вчера, открыли сделку. Цепочка встречек из 4-х квартир.
Головной покупатель берет ипотеку 3,5 млн рублей, покупает квартиру за 7 млн, деньги от продажи которой делят 2 сособственника, один из которых покупает студию за 4,5 млн. Студия эта в ипотеке Сбера. Продавец студии берет ипотеку 1 млн рублей и покупает 1 ккв, которую продают наши клиенты. Квартира наших клиентов тоже в ипотеке Сбера. Наши клиенты решили развестись, поэтому продают квартиру и просто делят между собой остаток денег после погашения кредита.

Ипотеки в этой цепочке сделок Сбер выдает под 21%, т.к. они одобрены ранее. Все торопятся провести сделку сейчас, потому что через неделю ипотека встанет этим заемщикам минимум в 25%.

🏗🏠 Застройщики поплакались о проблемах

Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ РФ) в сентябре 2024 года опросил застройщиков в 20 городах РФ с активным рынком недвижимости.

Застройщики обозначили наиболее значимые для себя проблемы и силу их значимости в процентном соотношении:

Рост себестоимости - 69,9%

Макроэкономическая нестабильность, сложность долгосрочного планирования - 62,9%

Падение спроса на новостройки - 62,9%

Дефицит строительных кадров - 54,5%

Частое изменение правил «игры на рынке» - 39,2%

Сложность или стоимость банковского кредитования девелоперского бизнеса - 36,4%

Потребительский экстремизм - 21,7%

Дефицит управленческих кадров - 21,0%

Избыточная сложность, длительность или стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения - 18,9%

Отсутствие должной замены стройматериалам и оборудованию поставщиков недружественных стран - 16,8%

Дефицит земельных участков для жилищного строительства - 14,7%

Несовершенство регионального и местного градостроительного регулирования (генплан, ПЗЗ, НГП, правила благоустройства) - 11,2%

Избыточная сложность, длительность или стоимость местных и региональных процедур - 11,2%

Низкая конкуренция подрядчиков - 10,5%

Низкая конкуренция проектировщиков - 7,7%

Несовершенство норм проектирования (своды правил, ГОСТы, САНПиНы, правила пожарной безопасности и т.п.) - 7,0%

Иные проблемы (укажите) - 4,2%

Избыточные проверки контролирующих и надзорных органов - 2,8%

Сложность процедур Росреестра (кадастровый учет, регистрация ДДУ и права собственности) - 1,4%

Сложность заполнения и актуализации проектной декларации, недостатки взаимодействия с ЕИСЖС - 0,0%

📎Настроения покупателей недвижимости

На днях попался мне в руки отчет исследования поведения потенциальных покупателей новостроек, проведенный сервисом ЕРЗ.

География исследования включала 20 городов :Москва, Санкт-Петербурга, Сочи, Рязань, Воронеж, Краснодар, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Нижний Новгород, Самара, Уфа, Казань, Ижевск, Пермь, Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск, Красноярск, Хабаровск, Владивосток. Выборка респондентов включала 2 100 потенциальных и фактических покупателей недвижимости. Время проведения опроса - сентябрь 2024.

Ключевые выводы исследования:

Восприятие доступности жилья и ипотеки:

- большинство респондентов (87%) считают стоимость жилья на
рынке переоцененной или высокой;
- только 35% респондентов оценили текущие условия ипотечного
кредитования как доступные или приемлемые, в то время как 59%
нашли их неудовлетворительными и даже обременительными;
- полагают, что могут использовать семейную ипотеку, 43%
опрошенных;
- верят в снижение ставок в течение года – 12%, а в ближайшие 3-5
лет – 32%. Вместе с тем 55% опрошенных считают, что ставки в
течение 3-5 лет продолжат расти.

Ожидания и готовность к покупке:

- несмотря на критику текущих условий, 74% респондентов всё ещё
рассматривают покупку новостройки;
- большинство опрошенных (56%) имеют накопления, что снижает их
уязвимость перед высокими ставками ипотеки;
- готовы воспользоваться ипотекой даже под высокий процент – 17%,
а рассматривают возможность рассрочки – 20%.

Ожидания от экономики и собственных доходов

- ожидают улучшения экономической ситуации в стране – 26%, в то
время как 17% опасаются её ухудшения;
- рассчитывают на улучшение собственного финансового положения
68% потенциальных покупателей новостроек, в том числе 29%
ожидают значительного улучшения.

Планы и целевые установки:

- лишь 23% респондентов полностью удовлетворены своими
текущими условиями проживания, что показывает наличие
потребности в улучшении жилья среди остальных опрошенных;
- только 16% из лиц, интересующихся покупкой жилья, планируют
купить первую квартиру. Обладают жильем, но хотят улучшить
условия проживания – 58%. Хотят купить жилье для детей – 27%.
Рассматривают жилье как объект инвестиций – 17%;
- рассматривают покупку новостройки с целью переезда в другой
город лишь 8% потенциальных покупателей жилья. Остальные
покупатели ищут жилье для покупки в своем городе;
наибольший интерес к покупке жилья как способу инвестиций
наблюдается в Москве и Сочи. В этих городах хотят купить
инвестиционное жилье 22% от всех потенциальных покупателей. На
третьем месте Санкт-Петербург – 20%.

⚠️Цены растут местами кое где

Есть регионы России, где цены на недвижимость продолжают расти с 2015 года.

Меня просили сделать репортаж про рынок недвижимости ДНР, Донецка.

Видео выложено и на другие мои каналы в Рутубе, ВКонтакте и Дзене.

https://youtu.be/VXb9xOzvcxM?si=uE-JDHL0SbLq_jH5

📈📉Странный октябрь

Провел фиксацию количества объектов (квартиры, комнаты вторичный рынок) на продаже выставленных в ЦИАН.

Цифры показывают снижение объем предложения в Петербурге в октябре 2024 по отношению к сентябрю.

Сравниваю 01.11.2024 с 01.10.2024. Подробности смотрите в таблице, приложенной к данной заметке.

Количество комнат в рекламе уменьшилось на 5,3%
Количество квартир уменьшилось на 4,2%

Если посмотреть еще и на динамику обращений в Авито по объектам выставленным членами Национальной палаты недвижимости, то мы видим активацию покупателей с середины октября (график приложен к заметке, где указаны недельные данные).

Со своей стороны могу подтвердить, что с середины октября заметна активность покупателей в первую очередь в дешевом сегменте до 7 млн рублей, однако активность имеет прямую зависимость с изменением цены. Те объекты, на которые продавцы не меняют цены с начала лета 2024 года звонков нет.

Жду теперь данные Росреестра, чтобы увидеть вылилась ли активность покупателей и снижение количества объектов в рекламе в увеличение количества сделок в октябре 2024 года.

Как писал ранее вторичный рынок показал в сентябре (7317) прирост к августу (7166) на целых 2%, но, если сравним данные за сентябрь 2024 с сентябрем 2023 (12333 сделки), то увидим снижение на 40,5%.

По моим ощущениям в октябре 2024 на вторичке количество сделок должно быть не больше, чем в сентябре 2024.

💭Россияне перестают платить за кредиты

Вот сейчас прочитаете и скажете - "это к недвижимости не имеет отношения".

Как же не имеет?

1. Некоторые частенько приводят авторынок в пример неумного роста цен, приговаривая "цены на авто растут, почему они на недвижимость должны упасть" Уж, если Вы сравнивает рынки авто и недвижимости по динамике цен, то давайте сравнивать и плохих заёмщиков.

2. Неплатежеспособность заёмщиков, вернее тренды, по моему мнению показательны. Не бывает так, чтобы рост просрочек по потребам и авто рос, а по ипотеке падал.

Так вот, многие читали, а кто не читал, сейчас узнают, что число просрочек по автокредитам стало максимальным с осени 2022 года.

Число заемщиков с просрочкой сроком до 90 дней достигло 31,4 тыс. человек по итогам сентября 2024.

Простррчки по автокредитам активно растут в 2024 году. число "проблемных" заемщиков (с просрочкой от 30 до 89 дней) выросло с 20,5 тыс. до 31,4 тыс..

Такая же тенденция и в потребах. У кредитов наличными число "плохих" заемщиков выросло на 70 тыс. - до 440 тыс. человек, Да, и в ипотеке количество проблемных заёмщиков растёт. Об этом даже аналитик Дом,РФ Гольдберг в своём последнем докладе отметил (видео доклада выложил у себя в канале постом выше).

Схема загона покупателя в автокредит сродни спитчам в новостройках - "берите сегодня, завтра будет дороже".