«Мы не торопимся».

А чего ждёте?
Когда рынок восстановится и люди будут готовы купить вашу квартиру по нынешней цене?
Но если рынок восстановится, тогда и цена покупаемой взамен квартиры может, например, подняться, правда?
Или её купит кто-то более расторопный и торопящийся, верно?
Ах вы ещё не выбрали ту самую?
А почему не выбрали?
Пока не определились с районом и потому что не знаете за сколько сможете вашу продать и, главное, когда это случится?
А если прямо завтра придёт Покупатель и согласится купить вашу квартиру на 40% выше рыночной цены (ведь именно такая цена сейчас в объявлении), согласитесь?
Если найдёте что купить взамен?
А быстро найти сможете?
Месяц или два?
Понятно.
А если он не готов ждать и будет вас торопить с освобождением и встречной сделкой?
Что делать будем?
Отказываться?
Потому что не торопитесь. Понятно.
Действительно, торопиться не надо.
А когда придёт время торопиться, лучше тоже не торопиться.

Нашёл тут этюдец в неопубликованных записях...
Дай, думаю, поделюсь с вами.

Настроение подниму, уже хорошо.
Спасибо за ваше внимание, реакции и комментарии!
Всем замечательной недели!

ИТОГИ ЧЁРНОЙ СРЕДЫ

#петровичев_агент

Друзья мои, спасибо вам огромное за живой интерес к Фундаменту.
Нас становится всё больше, а значит и польза должна расти кратно.
Идей много, но в основе как всегда польза и практические, проверенные знания и информация, которые сделают вас сильнее.
Сейчас все материалы в Фундаменте в формате статей и инфографики представлены.
А я вот что подумал сделать.
Подумал я информацию упаковать в виде понятного и спокойного сайта с удобной навигацией по тематикам различным.
Статьи — пожалуйста, макеты для показов и продаж — вот, методы переговоров — будьте добры!
В общем хочу сделать этакую библиотеку агентскую, с возможностью пополнения и расширения базы знаний.
Как вам идея?
Нравится?
Тогда 🔥 в реакциях добавьте.
Если есть свои идеи — делитесь, вы знаете, я — слушатель благодарный🤝

АРИФМЕТИКА

#петровичев_агент

Основано на реальных событиях.

Звонок.

― Максим, здравствуйте, нам вас рекомендовали как хорошего агента. Нам нужно продать двухкомнатную квартир. Занимаемся этим вопросом с января (!!!). Был агент, но результата нет.

Приятно что рекомендуют, запрос понятен, выясняю причину и цель продажи.

И тут интересная парадигма мышления, которая и легла в основу опроса с уравнениями. 

Смотрите что получается.

Цель ― покупка двух однокомнатных квартир. В этом же районе, со схожими качественными характеристиками (это важный нюанс, к которому мы ещё вернёмся)

Что делает собственник?
Правильно!
Вспоминает арифметику и получает равенство:

2=1+1

А значит, определяя стоимость своей квартиры, Собственник исходит не из рыночной аналитики продаваемых двухкомнатных квартир, калькуляторов, конкурентов, а из стоимости предложений на однокомнатные квартиры.

В итоге простым сложением средних  цен на однушки в районе получает цену своей двухкомнатной.

Логично же, правда?

С точки зрения арифметики ― абсолютно!

Но не с точки зрения арифметики недвижимости.

Почему?

Потому что однокомнатная квартира, если уж и переводить её в цифры, это вовсе не 1, это скорее 1+0,5

А значит, равенство будет следующим:

2=1,5+0,5

А значит, при продаже двухкомнатной квартире мы либо покупаем однушку и получаем свободные деньги в виде разницы, либо должны изменить качественные и локационные требования к покупаемым однокомнатным квартирам, чтобы таки уложиться в сумму.

Итог следующий ― объясняю ошибочность суждений и данную формулу Собственнику, привожу аналитические исследования, показываю рынок…

Локацию менять не хотят, качество жилья менять не планируют, а значит, отодвигаем решение вопроса на другое время.

Примерно так же рассуждал ещё один Собственник из моих знакомых.

Планируя выставить на продажу свою трёшку, исходил из цены продажи однокомнатной в этом же доме.

Сосед продал однушку за 8 млн., значит трёшка должна стоить 24-25, не меньше….

А что такое трёшка по арифметике недвижимости?

Правильно!

3кк=1кк+1кк

А это значит что его трешка примерно по цене будет как две, а вовсе не три однушки.

А это совсем не 24-25, а, скорее, 15-16 млн.

И снова расстройство, снова, вы, говорит, Агенты, ничего не понимаете, только и знаете что о снижении цены говорить….

Бывают, кстати, ситуации, что при аналитике нет данных или нет конкурентов в локации по компактности, так вот вам формула, для примерного определения рынка.

1=1,5

2=1+0,5

3=1+1

3=2+0,5

Но это при том, что ЛОКАЦИОННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕИЗМЕННЫ.

Естественно, формула не даст 100% выхода на рыночную стоимость, как и любая формула в математике имеет погрешность.

А теперь можете сравнить со своими ответами.

Спасибо за ваше внимание.

Если пост был полезен и планируете применять информацию, подсветите огнями здравомыслия этот пост.

В комментариях жду ваших мнений, всегда интересно с вами подискутировать и разобрать примеры.

ТУДА-СЮДА ЛИФТ

#петровичев_агент

Представьте себе, друзья мои, такую ситуацию.
Вы вызываете лифт.
Открываются двери и вы видите, что лифт этот не обычный.
Разделен на две части.
Одна часть едет вниз, а другая наверх.
Не важны этому лифту ни ваши пожелания, ни маршрут, ни цели.
Вы, главное, заходите и кнопку любую нажимайте.
А там уж сами как-нибудь справляйтесь, пожалуйста.
Занимайте нужную половину кабины или рискуйте, проявляя искусство гуттаперчивости с намерением одновременно и вниз и вверх добраться.
Лифту на это плевать, у него программа своя и забота о вас в эту программу не входит.
Зайдёте в такой лифт?
Нет, скажете, наверное.
Потому что неправильно это и очень опасно, когда кабина лифта в движении своём разногласия имеет, правда ведь?
И я не войду в такую кабину.

К чему метафора?
Последнее время много общаюсь с продавцами и покупателями квартир.
И вижу как раз такую парадигму в мышлении.
Продать надо по верхней границе рвнка, а купить по нижней.
Причём дело зачастую касается улучшения жилищных условий.
Или локацию на более удобную и ближе к центру поменять, или площадь увеличить, или жилой комплекс взять посовременнее.
И все эти запросы объединяет фраза в окончании диалога:
«Мы не торопимся».

Так вот рынок недвижимости, он как лифт.
Только нормальный и настоящий, который либо вверх всех везёт, либо вниз спускает.
И кабина у него не делится на две части и одновременно вверх и вниз не едет, понимаете?

Если ждете, что рынок пойдет вверх, чтобы ваша цена стала справедливой для покупки, будьте готовы к повышению цен всего рынка, друзья мои.
Если же хотите купить на падающем рынке, так и стоимость своей квартиры вниз корректировать придется.

Желание усидеть на двух стульях или одновременно поехать и вниз и вверх, это, конечно, желание хорошее, но, согласитесь, маловыполнимое.
Так что, друзья мои, стиснув зубы, скрепя сердце, отринув эмоции, выбирайте, пожалуйста, на чьей вы стороне и тактику продажи стройте, исходя из вашего выбора.

Как понять цену, как смотреть рынок, на что обращать особое внимание и как анализировать конкурентов я рассказывал и расскажу ещё не раз, обращайтесь.
Буду рад помочь.

Всем продуктивной недели.

Спасибо за ваше внимание.
Реакции приветствуются, комментарии приветствуются стоя.

СОВЕТ ПОПРОШУ

#петровичев_агент

Друзья мои, вот что хочется спросить.
Интересно ли вам будет, если я стану рассказывать о новых объектах, которыми занимаюсь?
Сразу говорю, канал не превратится в доску объявлений, сами понимаете, не для этого он создавался.
Вдруг у вас будет клиент на покупку, например.
Да и вообще, для поддержки и трансляции себя как, в первую очередь, агента по недвижимости, а не философа, рассуждающего о сути агентского бытия...

Или оставить формат новых объектов для сторис исключительно?

Пишите, пожалуйста, в комментариях.
Или в личных сообщениях, если не хотите огласки, но совет дать хочется.

Жду.
С благодарностью за ваше внимание драгоценное.

И реакции не забывайте, пожалуйста.

ВЫВОДЫ СДЕЛАЛИ
(часть 2)

#петровичев_агент

Вчера объявление восстановили.
Смотрели ли видео не знаю, потому как оно не соответствовало требованиям о круговерти и не было в нем таблички с адресом.
Наверное, потому что нет в Авито впн, а может мои доводы дошли-таки (вот здесь сильное сомнение)

К чему это я всё.
Обидно, знаете ли.
Деньги платишь, честно ведёшь себя, рекламную кампанию выстраиваешь, веришь сервису, а тут такое.
Неуважительно, я считаю.
Неэкологично и нелогично.
Менять надо подход к клиентам.
Оптимизировать процессы, а не городить огороды.

Спасибо за ваше внимание.
Ваши реакции утихомирят эмоции, а комментарии, уверен, исцелят душевные раны после общения с безымянными и безликими.

БЕГ ОТ МЕДВЕДЯ

#петровичев_агент

Помните такую байку смысловую про двух друзей, которые, каким-то образом оказавшись в лесу, вдруг начинают размышлять что делать, если на горизонте появится медведь сильно голодный?
Один друг говорит, что им никогда от медведя не убежать, поскольку нет таких природных данных.
А второй предполагает, что при такой ситуации важно быть не быстрее медведя, а быстрее товарища.

Эту историю в разных интерпретациях я часто встречал.

Суть везде одна ― найди конкурента, обгони.
Понятно.

Теперь к нашей тематике.

Недавно ввёл в свой аналитический отчёт новую метрику.
Назвал её «Интерес к объекту» и включил в таблицу.

Метрика эта ― отдельный инструмент анализа просмотров.
Для чего это делается?

Вот представьте себе, пожалуйста, локацию.
В этой локации у нас 20 предложений, предположим, схожим по тем или иным параметрам с нашим.

Кого обгонять?
Всех?

Правильно.
Обогнать нужно лидеров.
А для этого их нужно выявить.

Опираясь на интерес со стороны рынка, более детально прорабатываем 5-7 (иногда и меньше) из 20 объектов.

Смотрим, анализируем, прозваниваем, слушаем, задаём вопросы, читаем объявление, выявляем недостатки и слабые моменты.
Думаем.

В итоге у нас с вами есть картина и понимание ситуации.

А ещё есть что сказать Собственнику, а главное ― наглядно показать.

Разумеется, как любой статистический и математический инструмент, «Интерес» имеет погрешность.

Но, повторюсь, этот инструмент для размышления и тактических идей нам с вами, для нивелирования и отбора, для аргументации.

Все, кто заказывал отчёты в курсе, я подробно на этой теме останавливаюсь и объясняю суть.
Знаете, коллеги остаются довольны.

А коллег прибавилось.
По Севастополю считаю уже второй объект.

Как всегда, жду вас в реакциях, если пост понравился.

Спасибо за ваше внимание.

〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️
? ФУНДАМЕНТ

?ЗАКАЗАТЬ АНАЛИТИКУ

?НАВИГАТОР ПО КАНАЛУ

Т ― Ж
(эпизод 2)

#петровичев_агент

В понедельник вышла новая статья в журнале.
И вновь меня пригласили в качестве эксперта.

Спасибо.
Приятно.
Лестно.
Почётно.

В этот раз задача посложнее ― дать совет.
Вы знаете как я не люблю советы советовать, друзья мои, поэтому избегал и этого слова и конкретных действий в своих ответах как мог.

Но ответы мои проходили через редактуру и политику журнала, поэтому частично были «отредактированы» и, таки, превращены в советы.
Стиль тоже был немного изменён и приближен к информационному.
Это я тоже понимаю и принимаю.

Но изначальную версию своих ответов на длинный пост-историю героини я, разумеется, сохранил и, если захотите, поделюсь с вами неотредактированной версией.

Не буду больше утомлять вас предисловиями.
Вот ссылка на статью.

Читайте, пожалуйста.

Спасибо за ваше внимание.

〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️
? ФУНДАМЕНТ

?ЗАКАЗАТЬ АНАЛИТИКУ

?НАВИГАТОР ПО КАНАЛУ

СЕРЁЖА ПОВЗРОСЛЕЛ

#петровичев_агент

У Виктора Ивановича из Тамбова радостное событие.
Сын Серёжа окончил школу. С отличием и золотой медалью.

Серёжа мальчик старательный, умный и добрый.
Поступил в Бауманку.
Скоро переезжать в Столицу.

Виктор Иванович в сына верит и хочет ему всячески помочь и уберечь насколько это возможно от соблазнов столичных и дурных компаний.

Посоветовались с супругой, у друзей спросили, решили купить Серёже квартиру.
Студию для начала.
И учиться сможет, и родителям есть куда приехать.

Новостройки смотреть не стали. Квартира нужна к осени. Выбор падает на вторичный рынок.

Выбирают подходящий вариант.
Продавец Антон, сделав в своё время ремонт, планирует после продажи купить себе однокомнатную квартиру.
Немного денег накопил сам, плюс сумма от продажи, плюс ипотека и вопрос решён.

Антон уже определился с локацией и рынок знает.
Находит себе подходящий вариант, который продают Михаил и Наталья.

Это молодая пара, оба работают недалеко от дома и у них тоже радостное событие ― в октябре должен родиться ребёнок.
В однушке хоть и можно на первых порах жить, но двушка гораздо удобнее.
Из района уезжать не хотят, всё их устраивает.
Тут и садик, и школа, да и обжились уже. Всё знакомо.

Находят себе вариант для покупки ― аккуратная двушечка с видом на лесок и детскую площадку.
Продает её Николай.
Николай недавно получил повышение и вынужден ездить в центральный офис компании, а это совсем неудобно.
У Николая хороший доход, но улучшение локации не сулит пока расширения площади. Но сулит ипотеку.

Николай спокоен. Его сокурсник по Бауманке, как раз планирует продавать свою однушку в нужной локации.
Они с супругой ждут уже второго ребёнка, планируют ипотеку и маткапитал для покупки давно приглянувшейся просторной сталинки.

Хозяйка сталинки Зинаида Ильинична уже устала от Москвы. Покойный супруг ― профессор Бауманки, оставил достойное наследство в виде большой, хоть и подвыцветшей уже квартиры и дачного участка с крепким домиком и вековыми соснами в ближайшем Подмосковье.
Сын Зинаиды Ильиничны поддерживает решение, потому как сам уже давно не живёт с мамой, а убирать такую площадь нашей даме в возрасте уже утомительно.
Но Москву не оставляют и решают на вырученные средства купить пару однушек для сдачи в аренду.
Что и делают.

Владельцы однушек тоже идут на расширение.
Один планирует купить новостройку и так же сдавать с последующей продажей.
Второй мыслями, телом и сердцем осел на Северном Кипре, возвращаться не планирует.

И вот в один замечательный день все эти люди встречаются вместе.
В одном банке.
У каждого свой агент.
И проводят они альтернативную сделку.

И каждый получает то, что хочет.
И каждый счастлив.
И каждый рад.

А ещё рады агенты, помогающие в этом вопросе.
И банкиры, дающие ипотеки.
И застройщик у которого вскоре купят квартиру.
И налоговая.

Смотрит на всю эту картину Виктор Иванович из Тамбова и думает:
― Как вовремя Серёжа повзрослел!

Или вот ещё картина.
Для сравнения.

У Виктора Ивановича из Тамбова через два года сын закончит школу и будет поступать в Бауманку.
Виктор Иванович покупает квартиру у застройщика с отделкой и комфортным сроком сдачи дома.
Конец.

Конечно, друзья мои, все герои и ситуации вымышлены и придуманы мною.
Но делал я это намеренно.
Хотел вам проиллюстрировать круговорот денег в недвижимости.
Смотрите что возможно сотворить, сколько людей сделать счастливыми просто решив купить однажды квартиру во вторичке!

Сравнение утрировано, но ведь передает суть, согласитесь?
Мне почему-то про пять хлебов и две рыбы ассоциация пришла…

Просто хотелось вам проиллюстрировать ситуацию.
Вдохновила меня коллега.
Сегодня подписалась.
Говорит, провели на днях цепочку ― 29 участников!!!!

Аплодирую стоя!
Рад, что такие профи подписываются на наш канал.

Спасибо за ваше внимание, друзья мои!

Как всегда от вас прошу позитив в реакциях в виде ? и активность в комментариях.
Только, пожалуйста, без политики, ладно??

*?Карманный словарь человека, желающего понять риелтора ✌️*

Погнали:

✅ жилое состояние — нежилое состояние;
✅ хорошее состояние — нехорошее состояние;
✅ косметический ремонт — отсутствие ремонта;
✅ ремонту 4 года — нет ремонта;
? ремонт 90-х годов — ремонта не было уже тогда когда ты поступал в универ;
? евроремонт — хоть какой-то ремонт;
? требует ремонта — не было ни одного ракурса, чтобы сделать пристойные фотки;
? квартира готова к воплощению ваших самых смелых дизайнерских фантазий — или голые стены или там 50 лет жила бабушка, которую похоронили неделю назад;
? квартира достойна вашего внимания — риэлтору срочно нужны деньги;
? квартира делалась для себя — безвкусная дорогая квартира;
? шикарная квартира — очень дорогая и очень безвкусная квартира;
? квартира еще не сдавалась — квартиру никак не могут сдать;
? отличная планировка — полквартиры кухня и коридоры;
? удачная планировка — обычная планировка;
? функциональная планировка — все натыкано одно на одном;
? уютная квартира — маленькая квартира;
? светлая, солнечная квартира — летом солнце шпарит целый день, в квартире 40 градусов;
? видовая квартира — квартира выше 5-го этажа;
? можно использовать под офис — квартира на первом этаже;
?царский дом — очень старый дом;
? сталинка — старый кирпичный дом;
?спецпроект — старый многоэтажный панельный дом;
⛺️ведомственный дом — старый дом со старухами;
?дом клубного типа — любой дом построенный начиная с 2000 года;
? элитный дом — новый дом;
?кухня-студио — снесли стену кухни;
?дом введен в эксплуатацию — дом будут доделывать еще минимум полгода;
? в историческом центре — в окружении старых домов;
? возле метро — 2 остановки до метро;
?‍♀️ 5 мин до метро — рассчитывалось по времени Усейна Болта на 100 метровке;
? удобная транспортная развязка — дом у дороги;
? развитая инфраструктура — есть продуктовый магазин;
? приятные, отзывчивые соседи — старые бабки;
? элитные соседи — нувориши, быки, силиконовые телки и т.п.;
? облагороженная территория — двор закатан в асфальт, кустики и деревца;
⛪️ вид на Покровский монастырь — из окна кухни, если стать вот тут на табуретку и чуть наклониться, видно половину левого купола;
? рядом 2 озера — комары и вонь;
? парковка во дворе — нет парковки;
? автономное отопление — ржавый бойлер висит над унитазом;
? во дворе детская площадка — во дворе когда-то была детская площадка;
? квартира в классическом стиле — дубовые комоды и полосатые обои;
?дизайнерский ремонт — оранжевые стены и синяя мебель;
?тихие соседи - рядом кладбище;
?окна на две стороны - окна на дорогу;
?санузел в плитке - её клали ещё при Хрущёве;
?встроенная мебель - весь коридор бомбить от антресолей и шкафчиков;
?остаётся кухня - есть плита;
?мебель по договоренности - демонтаж обойдётся дорого;
⚒широкий коридор - маленькие комнаты;
?приличная входная группа - МОПы иногда убирают;
?кап.ремонт был в прошлом году - в МОПах когда то убирались;

в квартире есть:

? мебель — ненужная мебель;
? дорогая итальянская мебель — очень дорогая безвкусная мебель;
? диван — поломанный диван;
?холодильник — холодильник с дачи;
⛲️стиральная машинка — старая стиральная машинка;
?шкаф — бабушкин шкаф;
? новая сантехника — самый дешевый унитаз;
⛱венецианская штукатурка — WTF???;
? торг — скидываем 10-20%;
? ? хороший торг — цена завышена в 2 раза;
? цена снижена — стоимость завышена в 1,5 раза