#старт

Обновления по HideOUT

? Цены (white box)
От 600 тысяч за м²
1СП — от 23 млн
2СП — от 39 млн

На интересные планировки цены 660-690 тысяч за м².

Продажи стартуют 1 июня. Желающих много. Если вам актуален проект, пишите

#ликбез
#документикивашиможно
#подкапотом
#кухня

Что у новостроек ~~«под капотом»~~ «в корзине с бельём». Часть 8. Ценообразование и данные о продажах

Мы разобрали основные аспекты покупки новостройки глазами пользователя, и описали то, что вас ждёт в перспективе после покупки. Теперь же сместим фокус внимания на застройщиков и логику их бизнеса. Посмотрим в ретроспективе на те условия, события и решения, благодаря которым рынок такой, какой он есть.

Про сложность стартового ценообразования мы уже рассказывали. Рост (или снижение) цены в ходе стройки основаны на финансовой модели проекта, которую застройщик согласовывает с банком-кредитором. Банк при выдаче кредита накладывает ряд обязательств (ковенант), включающих ценовую динамику. Одна из причин, почему застройщики при потенциальном падении спроса не будут критически снижать цены — те самые ковенанты. Ну и куда без рыночных факторов вроде спроса, кредитной политики и экономики.

Насколько справедливы цены? Ответ один: спрос. Справедлива та цена, за которую продавец согласен продать, а покупатель — купить. Если на проект сохраняется устойчивый спрос (в большинстве проектов сохраняется), причин снижать цены нет.

Как понять структуру спроса? По данным о продажам. Существуют различные сервисы аналитики новостроек. Мы пользуемся Пульсом Продаж Новостроек, bnMap и DataFlat. А истиной в последней инстанции является Росреестр, который публикует данные о проданных квартирах на портале наш.дом.рф. Даже по поверхностным данным о количестве проданных квартир можно сделать выводы о востребованности того или иного комплекса.

В этом смысле рынок первичного жилья намного более прозрачный, чем рынок вторичной недвижимости.

Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, пишите. Расскажем и покажем, где ликвид и справедливая цена, а где оверпрайс ?

#новости
#мнение

Про 28 метров

Домики дяди Тыквы — всё. Теперь минимальная площадь квартиры не может быть меньше 28 метров. Это касается всех проектов, получивших положительное заключение экспертизы после 7 мая 2024. Обратной силы у закона нет. Мы ~~принц Лимон~~ за большие метражи и горячо приветствуем нововведение, несмотря на его минусы.

Источник
Почему ввели ограничение? Просто устранили пробел в нормативах — в Жилищном Кодексе нет понятия «студия», и студии подогнали под соответствующий СНиП как однокомнатные. Первым таким проектом стал Дом 7 Даниловский с минимальным метражом 31.

Какие выводы мы сделали:
1. Себестоимость квартир повышается за счёт укрупнения нарезки. Вы покупаете квартиры штуками, а застройщики продают их как юниты со средней ценой м². Так как в студиях цена м² выше, мелкая нарезка позволяет продавать м² в среднем дороже. Логично, если потенциально недополученная прибыль будет амортизирована в виде наценки на другие квартиры

1. Бизнес-, премиум- и делюкс-сегмент не почувствуют эти изменения. Вообще. Новость про бюджетное жильё

2. Маленькие студии теперь более востребованные и ликвидные, так как больше у них не будет конкурентов. Кто успел купить, тот молодец. Мы рассказывали о таких сюрпризах, это один из них

3. Апартаменты-студии станут ликвиднее. Они заберут часть спроса на маленькие метражи, ведь на них ограничение не работает

4. Некоторые застройщики уже резко подняли и ещё поднимут цены на маленькие студии, особенно на фоне завершения льготных ипотечных программ. Мы бы на месте застройщиков вообще сняли эти квартиры с продажи и вывели ближе к вводу в эксплуатацию. Скажем, через пару лет. Маржинальность была бы максимальная, но застройщикам виднее

5. Не стоит бежать и хватать студии. Классическое правило «не инвестируй вместе с толпой». Заработали те, кто купил раньше, нет смысла за ними гоняться

6. Лучше покупать метраж больше. Мы ни разу не слышали сожалений о том, что в квартире слишком просторно ?

Если хотите купить квартиру в новостройке Москвы, пишите ?