Последствия урагана Milton привели к резкому увеличению спроса на строительные услуги на побережье Флориды.

Сотни устаревших домов, построенных более полувека назад и расположенных непосредственно у воды пострадали от стихии. Как правило, эти дома возводились таким образом, что их первый этаж, в отличие от современных проектов, является жилым и он оказался затоплен во время урагана.

Большинство владельцев этих домов не спешат продавать свои земельные участки с ветхими постройками и уезжать, а принимают решение о строительстве нового дома на своём ценном участке у воды. В ближайшие годы у местных девелоперов будет много работы.

По данным отчета Zillow за август рост цен на рынке аренды в США замедляется. Основная причина – переизбыток инвентаря благодаря новостройкам.

Рост предложения и охлаждение спроса привели к замедлению роста арендной платы и росту концессий, поскольку управляющие рентной недвижимостью более активно включились в борьбу за арендаторов.

Под концессиями понимаются единоразовые стимулы, такие как 1 месяц бесплатной аренды при заключении договора на 12 месяцев. В августе 34,3% всех арендных объявлений на Zillow предлагали концессию. Это самая высокая доля с марта 2021 года, когда рынок начинал отходить от последствий пандемии.

Средняя арендная ставка аренды жилья в США в августе по сравнению с июлем выросла на 0,2%, а с августом прошлого года на 3,4% и составила $2063. При этом в 8 крупнейших метрополиях страны, за исключением Остина, штат Техас, средняя ставка по сравнению с июлем даже снизилась.

Не смотря на замедление роста арендной платы и увеличение доли единовременных концессий, ставка по всей стране остаётся на рекордно высоком уровне в соотношении к доходу среднестатистического домохозяйства.

Доход, необходимый для комфортной арендной платы, не превышающей 30% от него, теперь должен составлять $82,513, что на 31,8% больше, чем в 2019 году.

Аналитики Zillow сходятся во мнении, что эти обстоятельства в совокупности со снижением ставок по ипотечным кредитам могут привлечь арендаторов на рынок продаж жилья. Отток арендаторов вряд ли окажет существенное влияние на снижение арендных ставок, так как новое строительство многоквартирных домов, ориентированных на арендный поток, в этом году упало до уровня, имевшего место быть до пандемии.

Инсайдеры говорят и пишут, что несколько крупных девелоперов из коммерческого и индустриального секторов недвижимости, обладающих собственными производственными мощностями, планируют выйти на рынок строительства индивидуальных жилых домов, таунхаусов и мультифэмили (домов на несколько семей, как правило до 4-х квартир в доме).

Эта стратегия с покупкой больших земельных участков и массовой застройкой однотипными домами вынашивается строительными гигантами давно, но сейчас к её реализации подталкивает как застой на рынке коммерческой недвижимости, так и прогнозы ФРС по ключевой ставке.

Предполагается, что уже в этом году может произойти ещё два снижения по 25 пунктов, а ступенчатое снижение на 75 пунктов в следующем году по заявлению господина Пауэла приведёт ставку к значениям 3,25-3,5%, что должно привести к значительному снижению процентов по выдаваемым ипотечным кредитам и росту интереса покупателей жилой недвижимости. Поживём – увидим.

FOX опубликовала результаты нового исследования, в котором исследовалось качество жизни в городах США.

***Возглавил антирейтинг худших для жизни городов Вашингтон, округ Колумбия. Удивительно, но факт: столица страны оказалась самым непригодным местом для жизни.

На втором месте антирейтинга Нью-Йорк. Далее следуют Сан-Франциско, Чикаго, Детройт, Лон-Анджелес, Балтимор, Бирмингем и Атланта.

В основе исследования лежат показатели роста зарплат и аренды жилья. Для примера в Нью-Йорке зарплаты за год выросли на 1%, а арендное жильё подорожало на 9%.

Лидером рейтинга лучших городов по качеству жизни была признана Тампа, штат Флорида.
Помимо соотношения стоимости аренды жилья и зарплат в Тампе, исследователи отмечают более низкий уровень преступности, мягкий климат и отсутствие подоходного налога.***

Феномен «я так и знал».

Нередко среди инвесторов встречается этот феномен. Он появился в профессиональной литературе аж 1970-х годах XX века. Порой многие считают, что происходящие события, будь то результаты в спорте или в экономике, были для них очевидны.

Многие ли предсказали ипотечный крах 2008-го и главное, воспользовались этим предсказанием? А что насчет роста цен на недвижимость во Флориде благодаря пандемии в 1920-22-х годах?

Такие ретроспективные суждения по мнению исследователей феномена создаются у людей постепенно. То есть в реальности для большинства нет точки в прошлом, когда они четко и ясно предсказали то или иное событие или результат этого события. Но вот эта «жизнь по новостям из вчерашних газет» создаёт самовнушение о наличии «таланта провидца», что может сыграть с человеком злую шутку, когда дело касается инвестиций. Можно «уверовать в свой дар предсказателя» и напринимать решений в отношении своего капитала, которые больше похожи на игру в казино, нежели на стратегические умозаключения на основе цепочки фактов.

Как проверить себя и уберечь от таких поступков?
Самый простой и надёжный способ: записывать свои предсказания по возможности с максимально точными формулировками и сроками, и по мере наступления этих сроков сверять эти записи с фактическими результатами этих событий. С одной стороны, станет очевидно и понятно, что предсказывать будущее, особенно на регулярной основе, довольно сложно, если вообще возможно. С другой стороны, тренироваться в разработке стратегических сценариев может оказаться довольно полезным для тех, кто самостоятельно формирует свой инвестиционный портфель.

Что в США с налогами на прирост капитала в результате инвестиций?
В случае с инвестициями в девелопмент недвижимости мы имеем дело с налогом на долгосрочный прирост капитала (прибыль от капитальных активов, имеющих место быть более 12 месяцев).

Если прибыль от таких инвестиций составила $38,600 и меньше, то ставка налога 0%.

Если прибыль от $38,600 до $425,800, то ставка налога на прирост капитала составит 15%.

Если прибыль превышает $425,800, то ставка налога составит 20%.

Это касается налоговых резидентов США.

Вы живёте в США. У вас есть капитал в размере $300,000, хороший кредитный рейтинг и регулярный доход в виде заработной платы. Вы будете арендовать жильё или купите его в ипотеку?

Отбросим эмоциональную составляющую и прагматично сфокусируемся на экономическом аспекте.

Точка зрения брокера по недвижимости: Ставка по кредиту в настоящее время довольно высока, порядка 7-8% годовых, но если арендовать жильё, то она составляет 100%, ведь все без остатка платежи уходят в карман арендодателя и арендуемое жильё никогда не станет вашим. Ваш капитал в размере $300,000 станет отличным первоначальным взносом по ипотеке, и, если позволяет ваш кредитный рейтинг и регулярный доход, то вполне можно купить приличное жильё стоимостью порядка $1,000,000. Ежемесячные платежи сроком на 30 лет составят порядка $5,000, и если ставка в будущем будет снижаться, то можно будет перекредитоваться под более низкий процент, а недвижимость при этом может подорожать. Никто не запрещает в любое время её продать и досрочно рассчитаться с кредитором.

Точка зрения инвестиционного брокера: Отдавая капитал в качестве первоначального взноса, вы лишаетесь дохода, который он генерирует и обрекаете себя на регулярные платежи в размере $5,000, пока не выплатите кредит или не продадите недвижимость. Если же этот капитал инвестировать в девелопмент недвижимости с доходностью 25% годовых, то получаемого дохода вполне хватит, чтобы арендовать недвижимость стоимостью $1,000,000. То есть, имея всего $300,000, вы используете жильё стоимостью $1,000,000 и помимо доходов от инвестиций, которыми вы рассчитываетесь за аренду, вам не нужно дополнительно вытаскивать из кармана по $5,000 каждый месяц.
Наоборот, вы аккумулируете другие свои заработки и также их инвестируете.