АПАРТАМЕНТЫ В ОФИСНЫХ ЗДАНИЯХ (пост в трех частях)
#актуально #инвестиции

Часть 3. Что делать владельцам апартаментов, находящихся в офисных зданиях.

Ранее я подробно объяснял, почему городские власти категорически против использования офисных зданий под апартаменты. Если коротко, причины такие:

▶ город теряет деньги,
▶ лишняя нагрузка на инфраструктуру,
▶ «ломается» экономика градостроительства.

Также я описал механизмы, с помощью которых городская администрация намерена эту проблему решить. Среди них:

▶ Специальные пункты в договорах аренды земли.
▶ Штрафы за нецелевое использование земель.
▶ Суды, где город пытается доказать, что офисные здания, которые используются как апартаменты, – объекты незавершенного строительства и, следовательно, их эксплуатация должна быть запрещена.

Очевидно, что городские власти настроены серьезно и потому инвестировать в такие апартаменты больше нельзя.

❓Остается только один вопрос: что делать людям, которые уже вложили деньги в эти апартаменты и/или сами живут в них?

▶ Если есть покупатель и предлагаемая цена устраивает, то можно продать. Но это скорее исключения.

▶ Если уже есть иск и требования от городских властей, надо идти к профильным юристам. Мне известны только два таких случая (ссылка и ссылка).

▶ Если нет ни покупателей, ни требований – стоит наблюдать. Это мне видится сейчас самым правильным.

Из всего арсенала правовых инструментов, используемых городом, только судебный представляет угрозу для конечного собственника апартаментов. При этом пока нет положительной практики в пользу сноса/изъятия апартаментов.

Если такая практика все же сложится, то появятся критерии, по которым можно будет заранее определить, что ожидает тот или иной объект.

И потом, вероятнее всего, город пойдет на «административную легализацию» через уплату штрафов. (По аналогии с «классическими самоволками» эти штрафы будут внушительными.)

*️⃣Ну и кроме того, если собственник офисного здания по своей инициативе снова начнет использовать объект по целевому назначению, то предъявлять ему требования будет не за что.

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

ВРЕМЯ БРАТЬ И ВРЕМЯ ОТДАВАТЬ

#актуально #мысли

Мне всегда хотелось помогать талантливым молодым ребятам, чтобы они могли получить шанс состояться в профессии и, быть может, стать опорой для кого-то другого или внести свой вклад в общество.

?Наверное, это связано с моей личной историей. Я окончил с медалью и сельскую школу, и Академию МВД, к 25 годам был кандидатом наук. Достигать успехов у меня получалось во многом благодаря поддержке старших, уже состоявшихся юристов.

И вот на прошлой неделе я присоединился к очень важной инициативе, когда старшее поколение юристов (увы, я уже сам к нему отношусь) поддерживает молодых.

▶️Теперь я буду выплачивать стипендию одному из студентов Российской школы частного права. Учредителями иных стипендий являются юридическая фирма «Томашевская и партнеры», адвокатское бюро «Бартолиус», Газпромбанк и Ольга Савина.

?Благодаря этой стипендии ребята смогут учиться эти два года, а не работать. И полученное образование станет фундаментом, прочной основой их будущего успеха.

Понимаю, что благоразумнее вкладывать, ничего не ожидая, и все же надеюсь, что «мой» студент двинет частное право вперед, сделает что-то важное, кому-то в чем-то по-настоящему поможет.

?Но и независимо от этого для меня эта стипендия – еще один способ сказать спасибо тем, кто поддерживал меня. И передать эстафетную палочку.

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

(НЕ)ЗАВИСИМЫЙ СУД как он есть

#актуально

▶️Жюри присяжных в Нью-Йорке признало Дональда Трампа виновным по 34 пунктам обвинения в махинациях с финансовой отчётностью. Теперь 45-му президенту США светит 136 лет тюрьмы, хотя суд может ограничиться... и штрафом с грозным назиданием.

Приговор судья огласит 14 июля.

❓ЗА ЧТО, СОБСТВЕННО, СУДЯТ ТРАМПА

В начале 2000-х Трамп несколько раз сходил налево с неизвестным результатом (суд не установил факта сексуальной связи). И, чтобы барышня о встречах помалкивала, во время избирательной кампании 2016-го заплатил ей 130 тысяч долларов.

Свои личные деньги он передал через адвоката, а потом возместил их себе из своего предвыборного фонда (но это не точно). И при этом еще якобы подделал финансовые документы, проведя сумму как оплату юридических услуг этому адвокату.

И вот за это Трамп получил 34 эпизода страшной уголовной ответственности ?‍♂️.

*️⃣К слову, немногим ранее сын Джо Байдена по суду был направлен к психологу за… ❗️ВНИМАНИЕ❗️
▶ секс с несовершеннолетними,
▶ употребление/приобретение запрещённых наркотиков,
▶ незаконное владение оружием,
▶ уклонение от налогов и алиментов на миллионы долларов.

ℹ️По мне, так это фиаско основной скрепы страны – независимого суда.

Вспоминается анекдот про детей, который завершается словами «и эти люди учат нас не ковырять пальцем в носу».

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

ЧТО ПОЛУЧАЕТ КЛИЕНТ, КОГДА НЕ ГОТОВ ПЛАТИТЬ

(Спойлер: ничего.)

✈️ В субботу улетал с семьей в отпуск.

Двое взрослых, двое детей (1,5 и 3,5 года), три чемодана и коляска. Шансов всем вместе влезть в стандартное такси нет. А с учетом того, что нужны два детских кресла, их нет совсем.

❗️Нужен минивэн.

Маловероятно, что в 4:30 утра автомобиль этого типа будет в доступе, поэтому надо заказывать заранее.

В «Яндекс-такси» минивэн стоит примерно 2500 рублей, но предварительно его заказать нельзя. Зато можно в приложении Wheely по цене в три раза выше. И есть еще некий «Таксовичкофф», где цена, как в «Яндексе».

Жена заявляет, что «Таксовичкофф» – это развод, и даже не стоит пробовать.

?Я решаю попытать удачи.
▶ Заказываю машину не на 4:30, как если бы был в них уверен, а на 4:10.

Рассуждаю так: «Если не приедет, поедем на своей машине. Стоимость парковки в аэропорту за 10 дней примерно равна стоимости минивэна в Wheely туда-обратно».

▶ С моей карты сразу списывают 2500. У меня появляется ощущение, что все будет норм.

▶ В 3:30 звоню оператору «Таксовичкофф» с проверкой. Трубку берут со второго гудка, подтверждают, что заказ есть, машина будет вовремя. В этот момент я почти уверен, что все складывается как надо.

▶ Но в 4:05 открываю приложение и вижу, что «Таксовичкофф»… приступил к поиску автомобиля.

К 4:10 он его, конечно же, не нашел. В «Яндексе» тоже машин нет.

? В итоге уезжаем на своей машине.

В споре с женой о том, были ли признаки, что минивэн приедет вовремя, я посрамлен.

❓ВНИМАНИЕ, ВОПРОС: зачем платить в три раза больше, когда есть предложения «в рынке»?

Эта ситуация напомнила мне о попытках оказать юридическую услугу по цене, которую клиент готов платить.

То есть получается, что ни в одной сфере невозможно отстроить бизнес-процесс так, чтобы довести клиента до результата, не взяв с него х3 от «разумной» цены. (Разумной – с точки зрения неискушенного клиента, который по пути до результата еще не ходил.)

ℹ️И если клиент не хочет или не может платить, сколько ~~просят~~ требуется, то он получает уведомление о списании денег со счета и видимость того, что услуга в процессе оказания. Но не саму услугу.

#веселые_истории #мысли

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

ОБ АТТРАКТОРЕ СИСТЕМЫ

#мысли #системная_динамика

▶️Аттрактор системы – это некая точка, к которой стремятся все элементы и вокруг которой они создают равновесную систему.
☀️Например, Солнце является аттрактором Солнечной системы: все планеты к нему стремятся и, влияя в этом стремлении друг на друга, вращаются по своим орбитам.

Аттрактор может быть «странным». В этом случае система находится в равновесии, но состояние ее является неоптимальным.
?Например, корабль, который дал течь и набрал воды в трюмы, зависает в наполовину затонувшем состоянии: ко дну не идёт, но и плыть больше не может.

ℹ️Не приложив усилий, состояние системы не изменить. (В то время как сохранение статуса-кво возможно и по инерции. Просто за счет того, что система желает оставаться в неизменном виде.)

Вывести систему из равновесия можно, если изменить аттрактор или повлиять на любой другой ее элемент.
?Во втором случае система, потеряв равновесие, вновь к нему возвращается и отыгрывает прежние сценарии. Так бывает, когда человек пытается сбросить вес, не перестроив образа жизни, или восстановить отношения в семье, не решая причины их разлада.

Надо ли говорить, что добиться нового состояния системы достаточно трудно.
?И что при попытках это сделать «с наскока» и «в лоб» можно получить сдачи – система в прямом смысле сопротивляется попыткам ее трансформировать.

*️⃣Часто это и вовсе невозможно, если не заменить лиц, находящихся на вершине системной иерархии. Если речь о бизнесе, то порой надо менять акционеров, собственников. Или разрешать ключевые противоречия между ними.

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

СУПЕРКРЕДИТОР И АРЕСТНЫЙ ЗАЛОГ

#налоги #актуально #системная_динамика

Как я уже неоднократно говорил, банкротный процесс называют конкурсным, потому что имущества должника не хватает для полного погашения требований кредиторов и эти кредиторы «конкурируют» между собой в попытке удовлетворить свои требования.

Ну и согласно принципу pari-passu (лат. «равные права»), в этом конкурсе важно уравнять кредиторов между собой.

?Однако иные кредиторы все равно оказываются равнее прочих.

▶️Так, определенный приоритет в банкротстве дает залог. Залоговый кредитор получает 70% (а банк – все 80%) от стоимости заложенного имущества после его продажи.

❗️Больше того, в п. 5 ст. 334 ГК РФ (общая норма) закреплено правило об арестном залоге.

Принцип там такой. Если кредитор добился ареста имущества должника (или наложения обеспечительных мер), то его требования считаются обеспеченными залогом. То есть он получит те же 70% от продажи актива.

❌Однако до недавнего времени эта возможность существовала лишь в теории, потому что Верховный Суд признавал ее не применимой в банкротстве.

Ведь, по сути, если применять арестный залог в конкурсной процедуре, то в приоритете оказывается тот, кто первый добежал до суда. А возможности для преодоления этой дистанции у всех разные, ну а кое-кто тут и вовсе чемпион.

#️⃣Я, конечно, имею в виду суперкредитора – налоговый орган.

▶ Он является кредитором почти во всех банкротствах.

Может сам без судебного акта инициировать дело о банкротстве. И включаться в реестр с восстановлением срока и без понижения в очередности, если не успел завершить проверку до истечения общего срока на включение.

▶ Он больше других осведомлен об имуществе должника и может самостоятельно принимать решение об аресте имущества.

А также арестовывать имущество в ходе уже начавшейся банкротной процедуры по текущим обязательствам.

Так вот, до недавнего времени залоговый арест в банкротных процедурах не применялся вообще. А в последнее время стал применяться избирательно: есть случаи, когда арест, наложенный на имущество налоговым органом, влечет за собой залог, в том числе в банкротстве.

ℹ️Это очень опасная тенденция, потому что в такой ситуации у других кредиторов просто не остается шансов удовлетворить свои требования. А при нарушении базового принципа об уравнивании в правах неизбежно нарушится системный баланс.

*️⃣И будет как с воробьями в Китае, которых истребили, чтобы навсегда победить голод. А потом завозили в страну вагонами, чтобы победить еще более страшный голод.

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

ОТНЯТЬ И ПОДЕЛИТЬ

#актуально #налоги

Судя по всему, мы придем-таки к прогрессивной шкале НДФЛ. И у меня есть свои пять копеек по этому поводу.

▶️Я считаю эту идею исключительно популистской

Концепция конфискации и перераспределения богатств «богатых», действительно, выглядит очень политически привлекательной. «Прижмут толстосумов, ставки повысят, социальную справедливость восстановят», – примерно так думает народ, когда обо всем этом слышит.

Вот почему мне кажется, что риторика про конфискацию имущества возникла именно для получения голосов избирателей, а не с целью повысить собираемость налогов. (Собираемость налогов достигается не ставками, а администрированием налоговых процедур. То есть эффект будет, если взяться за администрирование НДФЛ.)

▶️Миллиардеры в любом случае останутся при своем

Вообще идея существенно пополнить казну, сильно повысив налоги для «богачей», подразумевает, что «богачи» будут бездействовать, пока их имущество конфискуют.

Но фишка в том, что миллионеры и миллиардеры, конечно, знают обо всей этой «движухе» и не являются инертными фигурами на доске. И очень мало шансов, что они будут просто сидеть и ждать, когда их остригут.
Напротив, они, скорее, сменят модель экономического поведения.

#️⃣То есть, даже если обложить налогом в 100% доходы миллиардера, это не помешает ему оставаться миллиардером. Но зато наверняка помешает стать миллиардерами тем, кто ими не являлся.

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

ПОЧЕМУ НЕ СТОИТ НАРУШАТЬ СИСТЕМНЫЙ БАЛАНС

#системный_подход #проектное_управление

*️⃣В конце 60-х годов прошлого века в Китае была популярна идея: чтобы навсегда побороть голод, нужно уничтожить всех мелких вредителей, которые объедают население прямо на сельскохозяйственных полях.

И вот по указу, подписанному Мао Цзэдуном в 1957 году, люди ринулись уничтожать насекомых, грызунов и птиц. И очень скоро выяснилось, что против всяких мух и крыс человек почти бессилен, а вот воробья убить вполне реально.

?Дело в том, что воробей не может находиться в воздухе дольше 15 минут. Поэтому, завидев мелких пернатых, люди начинали кричать, махать тряпками и стучать в кастрюли. Испуганные птицы хлопали крыльями до изнеможения, а потом падали на землю, где их добивали.

❌За первые три дня кампании в начале 1957 года в Пекине и Шанхае уничтожили почти миллион воробьев и похожих на них птиц. Через два года мелких пернатых в Китае практически не осталось.

❗️И что же? 1959 год в Китае был действительно урожайным!

?Однако в 1960 году вредители так расплодились, что уничтожили не только все растения на полях, но и принялись за уничтожение лесов.

?После этого в стране начался страшный голод. Чтобы прекратить бедствие, Китай обратился за помощью к Канаде и Советскому Союзу. Те направили в страну вагоны с воробьями.

?Птицы вновь стали питаться вредителями, спасая урожай для людей.

⚖️Эта история показывает, что ВСЯКАЯ СИСТЕМА НАХОДИТСЯ В БАЛАНСЕ И ЧТО ЭТОТ БАЛАНС НЕ СТОИТ НАРУШАТЬ.

ℹ️Примерно такая же экосистема возникает в рамках процедуры банкротства, одну из которых мы прямо сейчас наблюдаем с коллегами.

▶ Тут с одной стороны – кредиторы. Они заинтересованы в исполнении своих требований, желательно справедливом и максимально полном.

❗️Для них выгоднее всего было бы, если бы кто-то (например, мы) взял и загасил реестр.

?Однако в этом случае контроль над активом перешел бы к тому, кто загасил реестр (например, к нам).

▶ А это невозможно без согласия тех, кто находится по другую сторону. Это участники компании-должника, и именно с ними нужно договариваться об условиях передачи актива.

#️⃣Иными словами, закон не позволяет игнорировать должника, чтобы не нарушить баланс внутри системы.

P.S. Иногда, правда, баланс все-таки нарушается. Недавно я говорил об этом в посте про обращение взыскания по чужим долгам и скоро напишу про суперкредитора ИФНС.

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал

ЭФФЕКТИВНАЯ СТРАТЕГИЯ – НАЧАТЬ С ДОВЕРИЯ
#мысли
В качестве эпиграфа слова Э. Хемингуэя:
Лучшая возможность узнать, можешь ли ты доверять человеку, — довериться ему.

В комментариях к посту о причинах современных войн зашла речь о теории игр, за которую Джон Нэш получил Нобелевскую премию по экономике.

Под игрой в данном случае понимается процесс, в котором участвуют две и более стороны, ведущие борьбу за свои интересы. Среди базовых игр –

КЛАССИЧЕСКАЯ ДИЛЕММА ЗАКЛЮЧЕННОГО

(Если вы ее хорошо знаете, смело листайте до блока «О чем это для нас с вами».)

Предполагаемых подельников заперли в соседних комнатах без возможности переговариваться и сообщили им условия «игры»:▶ Если оба будут молчать, каждый получит по полгода тюрьмы.▶ Если один выдаст другого, а другой продолжит молчать, то первого освободят за помощь следствию, а второго посадят на 10 лет.▶ Если оба будут свидетельствовать друг против друга, каждый получит 2 года тюрьмы.

Со стороны очевидно, что выгоднее всего молчать обоим.

Но люди, которым предлагают сыграть в эту игру, крайне редко выбирают объективно выгодный сценарий, потому что начинают считать:

▶ Если я буду молчать, а он заговорит, то я получу 10 лет.
▶ Если я заговорю, а он продолжит молчать, то я выйду.
▶ Если я заговорю и он заговорит, то я получу два года.

При таких подсчетах получается, что лучше свидетельствовать против подельника, то есть предать его.

Так думают оба. И оба начинают говорить. И оба получают по два года, хотя могли бы вместе молчать и выйти уже через 6 месяцев.

О ЧЕМ ЭТО ДЛЯ НАС С ВАМИ

Самый интересный для меня урок тут такой.

#️⃣Несмотря на очевидную выгоду сотрудничества, люди выбирают предательство. И делают они это потому, что не доверяют другой стороне. Просто не верят, что контрагент тоже выберет сотрудничество.

Перефразируя слова песни, можно сказать, что люди верят, что с добрым сердцем быстрей обманут, а их хорошее отношение ценить не станут. Примут его за слабость либо просто выберут ударить в момент уязвимости.

▶️Мне приходится это наблюдать достаточно часто в процессе переговоров об урегулировании конфликта.

?Кто-то должен сделать первый шаг и, например, отказаться от иска, либо отменить обеспечительные меры, либо проголосовать определённым образом…

?‍♂️Но для того, чтобы сделать этот первый шаг, ему нужны гарантии, что в ответ его не кинут.

❌Когда нет доверия и таких гарантий, первые шаги не делаются. И ситуация продолжает усугубляться. А за неспособность к сотрудничеству порой приходится платить не только деньгами, но и будущим детей (внуков), качеством жизни, а может, и самой жизнью.

ℹ️Так вот, согласно теории игр, наиболее эффективная стратегия – начинать с доверия. Конечно, желательно страховаться, обвязываться встречными гарантиями и так далее, но иногда только прыжок веры способен что-либо изменить. И уж если вас обманули – тогда закрывать отношения.

В долгосрочной перспективе:
▶ Тот, кто постоянно обманывает, вылетает из сообщества.
▶ Те же, кто ведут себя порядочно, попадают в прослойку «людей слова». Сделки (в том числе очень сложные) с такими людьми можно делать очень легко и быстро, снижая издержки и достигая результатов, недоступных обычным участникам оборота.

Максим Божко | Подписывайтесь на мой канал