Мой портфель из 8 инструментов (продолжение)
7️⃣ Хранение денег в валюте – очень неоднозначный вариант сейчас. Безналом на счетах в РФ – затратная, а не доходная идея. По какому курсу и как их потом перевести или потратить – никто даже не возьмется сказать. Поэтому хранить лучше либо на счетах в зарубежном банке или в наличном виде или в крипте. Последнее тоже на мой взгляд не лишено рисков как обесценивания, так и обнуления в какой-то момент. Или для инвестиций в валюте можно открыть брокерский счет и покупать на валюту ETF или акции американских компаний. Тут важно избежать системных рисков потери капитала из-за непредвиденных рисков финансовых институтов в будущем. Чем более виртуальные и цифровые активы, тем больше у них рисков, именно поэтому я смотрю на зарубежную доходную недвижимость – как долгосрочный инструмент хранения некоторой части средств в валюте с получением умеренного пассивного дохода. Лично я выбрал для себя лояльный к России и растущий рынок Тайланда. За последние годы рынок растет на 5-7% в год + есть возможность получать пассивную доходность в 7-12% годовых. С января 2010 года по январь 2024 года курс тайского бата не сильно изменился к доллару был 32 стал 34 доллара за 1 бат.
8️⃣ Вечная классика – это доходная недвижимость в РФ – студии для сдачи в аренду и гостиничные номера под управлением УК. Продолжаю их держать и не планирую пока их продавать. Отчеты показывают рост стоимости спроса и аренды на жилую недвижимость, поэтому с начало нового сезона буду поднимать ставки аренды на 10-15%. Почему лучше поднимать ставки аренды в августе-сентябре, а не в декабре-январе? Потому, что если арендаторы не согласятся, то им в сентябре-ноябре мне легко найти замену, в сравнении с декабрём-февралём.

☝️Это основные мои приоритеты и фокусы внимания на ближайшие 1-2 года.

Было полезно или интересно – берите на заметку и реагируйте на пост.

Мой портфель из 8 инструментов для приумножения денег на ближайший год-два.
Подходит к концу лето 2024 года и это хороший момент перед началом нового осеннего сезона переосмыслить приоритеты приумножения и инвестирования капитала. Это мое мнение исходя из моего риск-профиля, опыта и личных финансовых целей.
Опишу мои приоритетные инструменты по состоянию на август 2024 года.
1️⃣ Стратегия субаренды коммерческих помещений. Мы вместе с командой берем торговые помещения в долгосрочную аренду, вкладываемся в ремонт и сдаем по частям сетевым компаниям и частным предпринимателям. Этот вариант является комбинацией бизнеса и инвестиций. Расходы на ремонт обычно окупаются от 8-9 месяцев до 1,5 лет. Итоговая доходность от вложения средств и времени составляет от 150% годовых. Скажу так, что вложения времени и сил достаточно большие на этапе увеличения роста количества объектов. Цель – получение ежемесячного пассивного дохода через 6 мес. после открытия объекта.
2️⃣ Для хранения свободных средств использую депозиты. Сейчас с точки зрения риск-доходность свободные средства разумно держать именно там. Доходность 18-21% - показатели, которые и от инфляции сберегут и практически с максимальной вероятностью сохранят капитал. В основном использую банк ВТБ для депозитов. Тут цель – сохранить рубли от инфляции.
3️⃣ Cделки по перепродаже недвижимости. Например, это флиппинг/редевелопмент. Но это тоже больше похоже на предпринимательство, а не на инвестиции. По доходности редевелопмент и флиппинг дают прибыльность свыше 20-30% годовых, что выше депозитов, но их сложно повторять регулярно. Нужно искать проекты и объекты, которые подойдут, а пока нет таких объектов деньги получаются с неопределенной датой использования. На это нужно тратить много времени и сил, но в случае, если ты это делаешь не сам, а при помощи профессиональных управляющих или платформ, то это можно назвать пассивным зарабатыванием. Данный вариант я использую при помощи покупки паев ЗПИФ Рентал ПРО (пока получаю пассивный доход от аренды). Ежемесячная пассивная доходность 10-11% и ожидаю первую сделку по продаже активов фонда в августе, что бы получить еще в пересчёте на годовые 8-10%. В редевелопменте участвую при помощи размещения средств на площадке Lendly, где они подбирают проекты, а я выступаю пассивным краткосрочным инвестором/кредитором (доходность по проектам 24-32%). Там предпочитаю проекты людей, которых лично знаю сам и у кого уже есть большое портфолио, например, Колесник Девелопмент.
4️⃣ Облигации – хороший инструмент, который тоже может давать доходность выше депозитов, но у облигаций есть риск снижения курсовой стоимости в виду какой-то непредвиденной ситуации на рынке. Тут можно рассчитывать на доходность обычных облигаций в 10-18%, а ВДО от 18 до 23% купонного дохода. На данный момент не использую, но постоянно смотрю за этим рынком. Немного облигации у меня есть в инструменте из п.6.
5️⃣ Дивидендный портфель из акций на рынке РФ – хорошая и вечная стратегия. Там по-прежнему можно получать доход в виде дивидендов 12-16% годовых и рассчитывать на рост стоимости портфеля. При како-то “черном лебеде” выгодно этот портфель будет сложно продать по той цене, по которой его купил. Продолжаю держать этот портфель из голубых фишек, который у меня был сформирован на начало 2022 года. Особенностью данного варианта сейчас – сильное изменение стоимости портфеля и средняя предсказуемость размера дивидендов к получению, но и понятно почему.
6️⃣ Формирование портфеля акций РФ в расчете на его рост. Пока выгодны депозиты не будет сильно расти фондовый рынок. Продолжаю держать этот портфель из фондов Сбербанка на индекс ММВБ и Индекс ММВБ с облигациями 50/50.
Держу руку на пульсе и деньги на депозите, потому, что жду падения рынка и сигналов к снижению учетной ставки ЦБ, вот тогда буду наращивать портфель на рынке акций.

Почему прошел мимо гибридов паркетников? (продолжение предыдущего поста)
Рассматривал я Voyah free и Li 7 – очень крутые и продвинутые машины, но есть 3 вещи, которые меня остановили.
1️⃣ Они дороже как минимум на 1,5 миллиона, а это +30% к цене Jaecoo
2️⃣ На них нет условий в виде 6-9-11% годовых в кредит как на официально завозимых китайцев. У официальных китайцев есть даже беспроцентная рассрочка на 2 года при внесении 70%. Вообщем там есть возможность взять кредит от 5 до 12% в год при ключевой ставке в 18%.
3️⃣ По разумным ценам эти авто только в неофициальной поставке, что означает, что нет полноценной гарантии.

Итак, по прошествии 30 дней могу сказать, что мне нравится и чем пользуюсь, а что оказалось не нужным в Jaecoo J8, но что сейчас ставится поголовно в премиальные китайские тачки.
Плюсы для меня, опять же в сравнении с тем на чем я ездил ранее:
- динамика – на 10 из 10 по моей шкале чего мне достаточно. 2т до 100 км в час за 8.5 с. Большая динамика для меня увеличила бы только количество штрафов за превышение скорости.
- комфорт водителя внутри салона 9 из 10. Пассажирам тоже комфортно кроме следующего пункта
- подвеска – 7 из 10 – отстреливает в кузов на сильных провалах и после сильных кочек, как бы говоря: "Не надо со мной так. Будешь плохо - буду брыкаться". На небольших кочках все отлично, очень тихая и мягкая, на скорости и ровной дороге вообще как на катере. Крены на поворотах практически отсутствуют за счет интеллектуальной подвески.
- шумоизоляция 9 из 10 – в салоне тихо как в премиальном авто
- качество аудио – 10 из 10 – одним словом Sony
- интеллектуальная система подруливания – очень прикольная вещь – уже два раза как будто помогала избежать столкновения самостоятельным подключением и уходом от приближающейся сзади сбоку машины. Буду еще тестировать – не до конца понял как она работает
- интеллектуальный круиз-контроль – автоматическое движение за впереди идущим авто – это очень удобная функция в пробках или на дальней дистанции
- робот вместо автомата – привык к нему через неделю. Если поставить авто-стоп то ничем не отличается от автомата, если не ставить то есть небольшое неожиданное откатывание назад. По прошествии 2-х недель привык и это перестало меня беспокоить.
- Система обдува воздухом – просто идеальная. На передней панели 5 обдувов которые отлично охлаждают со всех сторон. В жару нет смысла открывать окно
- Голосовое управление – прикольная штука, особенно для пассажиров. Голосом можно открыть люк, включить радио и много чего еще.

Минусы:
- Персиковый кожаный салон – безумно красивый, но маркий. Его конечно лучше чем-то обработать, чтобы потом проще смывалась грязь.
- Сенсорные кнопки включения подогрева сидений находятся под локтем и все время непроизвольно включаются
- массаж передних кресел – забавная вещь, но в движении бесполезная, от него лично я только засыпаю
- система старт-стоп на светофорах – иногда глушит двигатель вместо того, чтобы запускать – отключил ее
- Спортивный режим дает быстрое ускорение и подхват оборотов, т.е. он добавляет чувствительность при нажатии на педаль газа для маневрирования, но при этом переключение скоростей странное и не дает более быстрого разгона в итоге при старте с малой скорости.
- Ест машина 95 бензин и по моим сугубо личным ощущением от частой заправки авто ест больше 9-10 заявленных литров, хотя показывает именно их.
- Багажник оказался не такой уж и большой при почти 5-и метровой длинне. Высота подкачала. Если в Infinity QX 50 влезает детский велосипед для 8-9 лет без складывания задних сидений, то тут нет, объем как у Murano большой, но ожидал я большего.

В целом Jaecoo J8 на 9,5 из 10 оправдал мои ожидания.

?Несколько мнений и видео-зарисовок о первом дне Конференции Доходная Недвижимость 2024 глазами участников.

Подведение итогов инвест-отпуска на о. Пхукет. (начало, будет несколько постов).
Район Наянг на о.Пхукет – место, где состоялась моя первая зарубежная инвестиция.
Кратко, почему Тайланд и о. Пхукет:
1️⃣ Отдых почти как на Мальдивах (песок, релакс, природа, фрукты), но дешевле и можно путешествовать и жить месяцами
2️⃣ Достаточно стабильная валюта Баты
3️⃣ Прямые рейсы, поэтому Тайланд – это самая доступная и самая близкая экзотическая страна для России
4️⃣ Много русских, к нам хорошо относятся и есть много агентов по недвижимости с кем удалось настроить доверительные отношения, ведь кто-то потом должен ещё сдавать данный объект в аренду.
5️⃣ Лично нам сюда хочется возвращаться снова и снова – но это уже личное предпочтение.

☝️Почему я выбрал для первой инвестиции в Тайланде на о.Пхукет район Наянг - потому, что для первого раза это была безопасная для меня инвестиция. Это новый для меня рынок, поэтому я не гнался за доходностью, а искал низко рискованный вариант для входа. Если вдруг что-то пойдет не так с туристическим сезоном, то это отличное место где мы с семьей сможем жить по 3-4 месяца в году в любое время года, в остальное время апартаменты будут сдаваться и приносить доход.

Район Наянг облюбовали местные жители, русское комьюнити и большое количество иностранцев, кто проживает здесь месяц и более. Это спокойный курортный район, находящийся в окружении национального парка Sirinat. Пляж находится на расстоянии 15 минут на машине от Аэропорта, при этом шума самолетов практически не замечается – это было первое, чего в начале я немного боялся, но мои страхи не оправдались.

Наянг привлекает к себе долгосрочных проживающих, кто, например, хочет провести на о. Пхукет месяц или несколько месяцев, потому, что здесь можно снять недорогие апартаменты на длительный срок.

Кроме того пляж Наянг привлекателен тем, что на нем за счет рифов нет сильных волн в несезон с мая по сентябрь, т.е. на нем можно купаться и отдыхать круглый год.

На Наянге есть достаточно много отелей, поэтому тут есть вся необходимая инфраструктура для жизни. До Лагуны отсюда 25 мин на машине, до Банг-Тао 40 минут.

На Наянге доходность от сдачи в аренду ниже, чем на Банг-Тао за счет того, что сюда едут семейные люди для долгосрочного и среднесрочного проживания, а на Банг-Тао тусить и развлекаться, или с семьями едут, но чаще всего на 1-3 недели. За счет этого получаются существенно разные цены на аренду как в сезон, так и в несезон.

В сезон, например 2-х комнатную квартиру на месяц в Банг-Тао в хорошем комплексе недалеко от моря (400-700 м.) можно арендовать за 120.000-170.000 бат (бат сейчас равен 2,55 руб.), а на Наянге это можно сделать за 70.000-100.000 бат. В несезон стоимость квартиры будет уже не так сильно отличаться, примерно на 20%. В Банг-Тао такую квартиру можно снять за 60.000 – 90.000 бат, а в Наянге за 50.000-70.000 бат.

В итоге мы мы выбрали проект Title Halo в 400 м от моря и заключили контакт в Октябре 2023 года. На этот момент уже было построено 5 из 7 этажей.
Плановая дата сдачи объекта была сентябрь 2024 года, но застройщик нас вчера обрадовал тем, что сдает объект на 3 месяца ранее. И это хорошо, возможно мы сможем пожить в нем уже этим летом в несезон, а к началу сезона к октябрю он будет уже сдаваться.

В следующем посте расскажу о сравнении районов для инвестиций с целью максимизации доходности от аренды или получения хорошей прибыли от перепродажи. И в какой ещё проект зашёл и какие рассматриваю для следующих инвестиций.
?Тут это две разные стратегии не только по районам, но и с выбором разных форм собственности.

Сложно возвращаться к обычным делам после того, что произошло в Крокусе 22 марта, даже учитывая то, что я и моя семья были очень далеко от этого места. Даже здесь, на о.Пхукет в правослявном храме люди несли цветы и молились за выживших и вспоминали ушедших. Много переживаний и соболезнования тем, кого эта трагедия коснулась напрямую. Нам всем, кто не был там нанесены психологическтие травмы, которые конечно не сравнятся по силе с травмами тех, кто был там, но по сути это травма для всего общества. Любая травма требует времени на заживление и она будет еще долго болеть и напоминать о себе.
У каждого из нас есть свои психологическте травмы из детства и взрослой жизни и они будут с нами всегда.
Такие травмы невозможно исцелить, можно с ними только научиться жить.
Жить дальше, вспоминать, грустить, делать то, что можем, чтобы помочь тем, кто пострадал, сделать каждому из нас свои выводы и постепенно по-новому смотреть в настоящее и будущее.

Вчера проводили эфир по краудлендингу, но из-за сбоя в российском сегменте интернета многие не смогли подключиться. Как и обещали, делимся видеозаписью (обычно мы такое не делаем).

СМОТРЕТЬ ЗАПИСЬ

На этой неделе запланирован еще один контентный эфир. Тематика не менее интересная - стратегия инвестирования в загородную недвижимость с льготной ипотекой, которую за вас заплатит застройщик. Доходность 80% годовых.

Интересно? Тогда жду вас завтра в 19-00 (МСК). Такого вы еще не видели ?