Дорогие подписчики, добрый день.

Давно ничего не публиковала.
Были изменения в моей работе, которые потребовали больших энергетических затрат.

Но сегодня не могу не поделиться полезной информацией от уважаемых коллег по недвижимости Москвы @iliilitop и @do A.S.A.P

Всем доброй пятницы ?

Продать объект ВЫГОДНО ❤️‍?****

Один из инструментов, позволяющих не продешевить, продать в оптимальные сроки любой объект недвижимости это -
Отчет по продаже объекта ?****
Отчет делаю регулярно -1/2 раза в месяц.

Указываю в нем:
- данные по проданным квартирам
- текущим конкурентам (как поменялись в цене, какие новые вышли на рынок)
- спрос и обратная связь - сколько раз кликнули по объявлению, сколько было звонков, показов, обратная связь от покупателей
- учитываю текущие и среднесрочные перспективы рынка
- даю рекомендации, исходя из своего 10-летнего опыта и вышеперечисленной информации

Вот пример отчета по одному из объектов:

Отчет от 25.07.24

Текущая цена 321 154тр/м2 или 16,7 млн.р. 

✅1. Проданные объекты: рыночные цены 287-309 тр/м2 или за всю квартиру
14,8-16 млн.руб. (в зависимости от уровня ремонта - от евроремонта не нового до недавнего евроремонта).

❇️2. Текущие конкуренты:
На локации в продаже на сегодня 7 квартир с хорошим ремонтом.
Из них 4 квартиры имеют рыночные цены, 292 553-311 607 т/м2 или за всю квартиру 15,2-16,2 млн.
И еще 1 квартира продается в ЖК Люблинский парк 325тр/м2.

✳️3. Спрос: за период рекламы 10.07.24-25.07.24: 
- Кликнули по объявлению 418 человек.
- Звонков: 0.
- Показы: 0.
- Обратная связь: —
- Конверсия: очень низкая - из кликов в звонки, что говорит об отсутствии интереса покупателей к квартире по текущей цене.

?4. По трендам: цены на вторичном рынке не растут в этом году и расти не будут точно (стагнация) и локальная коррекция цен вниз.

✳️5. Выводы, рекомендации: информация по проданным квартирам, текущим конкурентам, и низкой конверсии просмотры/звонки/показы говорит о том, что цена нуждается в коррекции.
Рекомендация коррекции до 16-16,2 млн.р.

Теперь официально. Утверждены изменения в налоговой системе РФ. Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ
Вот какие новации произошли применительно к «нашей» теме:

*? НДФЛ*
13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей.
15% - от 2,4 до 5 млн
18% - от 5 до 20 млн
20% - от 20 до 50 млн
22% - свыше 50 млн

*Повышенный налог придется платить не со всей суммы, а только с превышения.

*?Налог на продажу недвижимости*
Ранее граница отсечения ставки налога была на уровне дохода в 5 млн, теперь - 2,4 млн. До границы ставка НДФЛ 13%, потом - 15%.

?Налогооблагаемая база при продаже недвижимости

Меняется правило учета кадастровой стоимости для расчета налогооблагаемой базы при расчете налога с продажи недвижимости. В частности, регионам дается право увеличивать до 1 понижающий коэффициент 0,7, применяемый в целях определения подлежащих налогобложению доходов от продажи недвижимого имущества.

Напомним, сейчас при оценке налоговой базы при продаже недвижимости ФНС смотрит не только на цену сделки, но и на кадастровую стоимость, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Если доходы от продажи объекта недвижимости, рассчитанные исходя из цены сделки, ниже доходов, рассчитанных по кадастру, в целях налогообложения принимаются доходы исходя из кадастра. Т.е. те, что выше.

А с 01.01.2025 регионы сами будут решать (если закон примут, а его же примут), умножать кадастровую стоимость на понижающий коэффициент 0,7 для расчета налогов или оставить полную кадастровую стоимость. Соответственно, и налог с продажи у гражданина будет выше. Ну если регионы так решат.

Изменения вносятся в п.2 статьи 214.10 НК РФ.

*?Госпошлина
▪️*За регистрацию прав на недвижимое имущество.

Для «дорогой» недвижимости пошлина теперь не фиксированная, а как процент от цены сделки.

Было: размер пошлины зафиксирован в Налоговом кодексе: физлица, которые приобретают жилье, платят 2 тыс руб., а юрлица — 22 тыс руб.

Стало: Вышеуказанный размер пошлины сохранен для объектов, чья кадастровая стоимость актива не превышает 20 млн руб.

По сделкам со стоимостью выше 20 млн руб для физических лиц - 0,01% от цены сделки, но не менее 0,01% кадастровой стоимости и не более 500 тыс руб.

Кстати, для организаций порог отсечения по ставке налога стоимость в 22 млн руб, а не 20 млн как для физ лиц. Но ставка сверх этой суммы 0,1%, но не менее 0,1% кадастровой стоимости и не более 1 млн руб.

▪️За регистрацию прав на земельный участок для подсобного хозяйства и сельхозназначения повышена с 350 до 700 рублей

▪️За внесение изменений в ЕГРН, а также за изменение либо расторжение договора аренды для физлиц повышена с 350 до 700 рублей.

*? Налог на имущество*
Так, для объектов капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб., предельные налоговые ставки повышаются с 2% до 2,5%. Конкретные ставки будут устанавливаться законами субъектов РФ.

В отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и (или) занятых инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса, кадастровая стоимость которых более 300 млн руб., предельное значение ставки по земельному налогу увеличивается с 0,3% до 1,5%. Указанное не будет затрагивать земельные участки в составе общего имущества многоквартирного дома.

@ipotekahouse #налоги