Всем доброй пятницы 🔅

Продать объект ВЫГОДНО ❤️‍🔥****

Один из инструментов, позволяющих не продешевить, продать в оптимальные сроки любой объект недвижимости это -
Отчет по продаже объекта 📊****
Отчет делаю регулярно -1/2 раза в месяц.

Указываю в нем:
- данные по проданным квартирам
- текущим конкурентам (как поменялись в цене, какие новые вышли на рынок)
- спрос и обратная связь - сколько раз кликнули по объявлению, сколько было звонков, показов, обратная связь от покупателей
- учитываю текущие и среднесрочные перспективы рынка
- даю рекомендации, исходя из своего 10-летнего опыта и вышеперечисленной информации

Вот пример отчета по одному из объектов:

Отчет от 25.07.24

Текущая цена 321 154тр/м2 или 16,7 млн.р. 

✅1. Проданные объекты: рыночные цены 287-309 тр/м2 или за всю квартиру
14,8-16 млн.руб. (в зависимости от уровня ремонта - от евроремонта не нового до недавнего евроремонта).

❇️2. Текущие конкуренты:
На локации в продаже на сегодня 7 квартир с хорошим ремонтом.
Из них 4 квартиры имеют рыночные цены, 292 553-311 607 т/м2 или за всю квартиру 15,2-16,2 млн.
И еще 1 квартира продается в ЖК Люблинский парк 325тр/м2.

✳️3. Спрос: за период рекламы 10.07.24-25.07.24: 
- Кликнули по объявлению 418 человек.
- Звонков: 0.
- Показы: 0.
- Обратная связь: —
- Конверсия: очень низкая - из кликов в звонки, что говорит об отсутствии интереса покупателей к квартире по текущей цене.

💹4. По трендам: цены на вторичном рынке не растут в этом году и расти не будут точно (стагнация) и локальная коррекция цен вниз.

✳️5. Выводы, рекомендации: информация по проданным квартирам, текущим конкурентам, и низкой конверсии просмотры/звонки/показы говорит о том, что цена нуждается в коррекции.
Рекомендация коррекции до 16-16,2 млн.р.

Теперь официально. Утверждены изменения в налоговой системе РФ. Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ
Вот какие новации произошли применительно к «нашей» теме:

*🔘 НДФЛ*
13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей.
15% - от 2,4 до 5 млн
18% - от 5 до 20 млн
20% - от 20 до 50 млн
22% - свыше 50 млн

*Повышенный налог придется платить не со всей суммы, а только с превышения.

*🔘Налог на продажу недвижимости*
Ранее граница отсечения ставки налога была на уровне дохода в 5 млн, теперь - 2,4 млн. До границы ставка НДФЛ 13%, потом - 15%.

🔘Налогооблагаемая база при продаже недвижимости

Меняется правило учета кадастровой стоимости для расчета налогооблагаемой базы при расчете налога с продажи недвижимости. В частности, регионам дается право увеличивать до 1 понижающий коэффициент 0,7, применяемый в целях определения подлежащих налогобложению доходов от продажи недвижимого имущества.

Напомним, сейчас при оценке налоговой базы при продаже недвижимости ФНС смотрит не только на цену сделки, но и на кадастровую стоимость, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Если доходы от продажи объекта недвижимости, рассчитанные исходя из цены сделки, ниже доходов, рассчитанных по кадастру, в целях налогообложения принимаются доходы исходя из кадастра. Т.е. те, что выше.

А с 01.01.2025 регионы сами будут решать (если закон примут, а его же примут), умножать кадастровую стоимость на понижающий коэффициент 0,7 для расчета налогов или оставить полную кадастровую стоимость. Соответственно, и налог с продажи у гражданина будет выше. Ну если регионы так решат.

Изменения вносятся в п.2 статьи 214.10 НК РФ.

*🔘Госпошлина
▪️*За регистрацию прав на недвижимое имущество.

Для «дорогой» недвижимости пошлина теперь не фиксированная, а как процент от цены сделки.

Было: размер пошлины зафиксирован в Налоговом кодексе: физлица, которые приобретают жилье, платят 2 тыс руб., а юрлица — 22 тыс руб.

Стало: Вышеуказанный размер пошлины сохранен для объектов, чья кадастровая стоимость актива не превышает 20 млн руб.

По сделкам со стоимостью выше 20 млн руб для физических лиц - 0,01% от цены сделки, но не менее 0,01% кадастровой стоимости и не более 500 тыс руб.

Кстати, для организаций порог отсечения по ставке налога стоимость в 22 млн руб, а не 20 млн как для физ лиц. Но ставка сверх этой суммы 0,1%, но не менее 0,1% кадастровой стоимости и не более 1 млн руб.

▪️За регистрацию прав на земельный участок для подсобного хозяйства и сельхозназначения повышена с 350 до 700 рублей

▪️За внесение изменений в ЕГРН, а также за изменение либо расторжение договора аренды для физлиц повышена с 350 до 700 рублей.

*🔘 Налог на имущество*
Так, для объектов капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб., предельные налоговые ставки повышаются с 2% до 2,5%. Конкретные ставки будут устанавливаться законами субъектов РФ.

В отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и (или) занятых инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса, кадастровая стоимость которых более 300 млн руб., предельное значение ставки по земельному налогу увеличивается с 0,3% до 1,5%. Указанное не будет затрагивать земельные участки в составе общего имущества многоквартирного дома.

@ipotekahouse #налоги

Года два читаю Сергея Николаевича Лазарева 🙏

Психологией и саморазвитием занимаюсь около 5/6 лет.

И никто так четко в сердце и душу не попадал, как Сергей Николаевич.

Делюсь с вами его важными заметками 🩵

22 важных осознания от Сергея Николаевича Лазарева. Сохраните этот пост ✓

1. Чем на более тонкие планы души выходишь, тем яснее видишь, что на этих уровнях все люди теснейшим образом связаны.

2. Мы никогда не понимаем головой и мыслями — мы понимаем чувствами, а мыслью закрепляем. Мысль — это отблеск нашего чувства.

3. Если вы чего-то хотите, это уже на тонком плане исполнилось. Наши желания глубинные они приходят к нам из будущего, то есть они уже где-то осуществились или могут реально осуществиться.

4. Бог не по силам испытаний не дает: сколько вам дано, столько вам надо поднять.

5. Если мы не верим в себя в будущем, мы разрушаем ту структуру нашего «Я», наше временное тело в будущем. Уныние — это разрушение тонких структур будущего, а там наши потомки.

6. Вокруг нас не может произойти ничего агрессивного, если в нашей душе нет агрессии.

7. В день рождения у человека идет мощный всплеск энергии. Резко усиливается концентрация на человеческой любви и привязанности к жизни.

8. Вокруг человека начинают происходить неприятные события — и он, не понимая, что эти события порождают его душа и его подсознание — начинает обижаться, осуждать и ненавидеть, раскручивая дальше свои проблемы.

9. Чем более высокие чувства мы давим, тем в более низменных местах появляются болезни.

10. Заработанное счастье — это счастье, обеспеченное любовью и отдачей энергии.

11. Наши подсознательные эмоции имеют огромную энергию и раскручиваются годами.

12. Внутренний протест против любой ситуации — это протест против своей судьбы и воли Творца.

13. Любовь к Богу лечит нашу душу, но у нее свой ритм и своя высшая логика, и пытаться управлять ею нежелательно и опасно.

14. Слишком комфортные условия тормозят развитие так же, как непрерывный дискомфорт. Исполнение всех желаний убивает их так же, как постоянное подавление.

15. Добродушного человека сверху подстрахуют.

16. Поиск виноватых — это, во-первых, поверхностное решение проблемы, борьба со следствием, а не с причиной. А во-вторых, при этом вся энергия уходит в агрессию и ни капли не идет на собственные изменения.

17. Человек при удовлетворении своих желаний продолжает отдавать энергию — это и есть развитие.

18. Если человек не может, значит, он не хочет внутренне.

19. Любое движение во Вселенной — это конфликт настоящего и будущего. Самая спокойная и гармоничная ситуация в основе имеет конфликт.

20. К сожалению, у многих людей вся энергия уходит на то, чтобы требовать, просить, умолять. Спасение находится вокруг нас, оно находится везде. Но мы часто не хотим брать его, мы требуем, чтоб нам дали, а когда дают, отбрасываем в сторону и требуем чего-то нового, чего-то «эффективного».

21. Нельзя помогать тому, кто не готов. Помощь таким должна быть минимальной. Иначе за их проблемы буду расплачиваться сам.

22. Я объясняю пациентам так: измениться Вы можете только через отрешение от человеческого и переноса опоры на Божественное.

Источник https://t.me/S_N_Lazarev

Telegram

Лазарев Сергей Николаевич

Писатель, практический психолог, философ. → 30+ лет исследований души человека → более 1 млн читателей по всему ***🌍*** → 36 книг на 16 языках Бесплатный курс «Энергия чувств»: https://clck.ru/3AgDAg Чек-лист «5 уровней души» — в закрепленном сообщении

Правильная Оценка квартиры в продажу - залог успеха выгодной сделки 🙌🏻****

Говорю это не только как брокер, но и как оценщик недвижимости 👌🏻

🙂‍↔️Сегодня делаю отчет клиенту по продаже квартиры на Малом Николопесковском переулке.

1️⃣Смотрю текущих конкурентов, сколько их, какие они, сколько по времени продаются, какое состояние ремонта, цена за м2, описание.

2️⃣Затем смотрю статистику по проданным квартирам - какие квартиры, когда были проданы и за сколько.

3️⃣Далее, свожу информацию по этим двум этапам, учитываю текущую ситуацию рынка и среднесрочные перспективы - и даю рекомендации клиенту по коррекции цены (если она целесообразна).
———————-
Труд ручной, долгий, точный и дает качественную информацию, максимально отражающий рынок недвижимости.

👌🏻👌🏻👌🏻
Со мной клиент никогда не продешевит и не потеряет время, всегда выгодно продаст, если будет следовать моим профессиональным рекомендациям 🙌🏻

Клиент всегда прав или мне все равно на выбор клиента?🧐

Вчера от клиентки получила вкусный подарок, в знак благодарности по закрытой сделке.
Клиентка купила через мою коллегу-партнера апартамент в Сочи.

Теперь у клиента есть возможность отдыхать у моря, вложившись в недвижимость города, где цены растут еще быстрее, чем в Москве)
Коллеге отдельная благодарность, - в сделке были нюансы, а с участием брокера все разрешилось в положительную сторону.

Главное, - мой клиент доволен!
НО! Выбором объекта в покупку клиент был доволен не всегда...

1. С клиентом работаю уже в третий раз.
   🔐Покупка 1:
   В первый раз нужно было купить 2к квартиру в районе Речного вокзала, с этой задачей мы отлично справились, клиент счастливо там живет.

🔐Покупка 2:
Историю удачных приобретений омрачил выбранный в покупку апартамент в гостинично-административном здании.
Площадь 20м2, без окон, готовый ремонт, мебель, техника. Брала для сдачи, а потом для сына студента, которому как раз такое закрытое пространство нравится.
Продавец и управляющая перед приобретением были максимально приветливы и вежливы. После покупки это все куда то улетучилось….
Начались проблемы технического характера с коммуникациями, которые управляющая не хотела решать, и вешала все расходы на собственника.
😳И клиентка написала мне со словами - “Мария, вы же меня предупреждали, что не стоит брать эти апартаменты, я вас не послушала и теперь жалею”.
Я дала ей номер хорошего юриста, так как ей самой решать вопросы с управляющей - тот еще нервный квест.

Поэтому, работая с клиентами как на покупку, так и на продажу - всегда поступаю так, как хотела, чтобы поступали со мной.
Если вижу нюансы на любом этапе работы - всегда сообщаю их клиентам и даю рекомендации.
Купить абы какой объект, от смысла - лишь бы купить - никогда так не работала и работать не собираюсь.

В моей системе координат потребительскому отношению к клиентам нет места ❤️

Всем позитивной недели 👍

А я продолжаю обучение в сегменте премиальной недвижимости.

Обучение для меня сейчас даже важнее, чем сама работа.
Но знания без практики так и остаются знаниями. Буду в своем темпе все менять в подходе к работе и внедрять.

Повышаю свой профессионализм у лучшего учителя - Оли Клековой! Лучшее обучение в моей жизни 👍☀️
Масса техник работы с состоянием, масса техник работы с продавцом и покупателем.

Ещё целый май в обучении 💪🏼

Связь с мыслями Сергея Николаевича Лазарева, потрясающего психолога:

✏️Все люди делятся на две категории — на Каинов и  Авелей

🐑 Авель был пастухом, а стада обычно пасешь чужие. Стада овец были у него как бы в аренде.

🏠 Каин был земледельцем, а дом, земля очень сильно привязывают к благополучию.

❗️Когда мы все, что у нас есть, воспринимаем как взятое в аренду, тогда нам легче внутренне отрешиться от любых богатств.

🙏 Жизнь наша, кстати, – это тоже аренда сроком на 70—90 лет. А когда мы считаем свою жизнь, свой дом и свою землю полной собственностью, тогда мы жертвовать уже не можем. Наша душа прирастает к движимому и недвижимому имуществу.

👉 Не зря в Ветхом Завете Бог, обращаясь к евреям, говорит о том, что земля принадлежит Ему: «Землю не должно продавать навсегда, ибо Моя земля: вы пришельцы и  поселенцы у Меня».

⚫️Землей можно владеть только на правах аренды. Когда Авель приносил жертву, Богу, это увеличивало любовь в его душе. А  когда жертвовал Каин, это усиливало его сожаление о потерянном и недовольство судьбой.

🔥 Корыстность ведет к утрате любви, потом — к агрессивности, затем — к преступлениям, а далее — к страданиям и смерти.

📌 С.Н.Лазарев, «Опыт выживания, часть 2»

Всем привет 👋 Как проходит ваш рабочий день?

А я досмотрела фильм «Мирный воин».
Это просто кладезь инсайтов, весь фильм - это цитаты 🩵

И меня озарило: а я же люблю свое дело, но меня держат страхи неудач, отказов, потерь.

И я из за этого не решаюсь на какие то крупные перемены в любимой профессии и шаги!

Я не делаю то, что люблю! 😳

Я не даю людям через недвижимость свою любовь и, как следствие, служение !

Это и глупо, и эгоистично, и с не взрослой позиции, это и присваивание себе - это же мое, я же 10 лет на это потратила, как я могу рисковать терпеть неудачи.

Нежелание делиться…

Большое дело - это осознать. И применить в жизнь, а не оставлять пылится на полках мыслей.

Доход на инвест квартирах🤓не теряйте прибыль⚠️

😎Казалось бы, дело для посвященных обычное:

- выбрать ликвидную локацию
- посмотреть конкурентный фактор и план развития территории (район, соседние районы)
- выбрать надежного застройщика

если вкратце…

🫠Но, иногда, купив, а затем выставив на продажу, инвестор упускает очевидные вещи:

- поверхностная проверка приобретенного инвест объекта

- покупка, а затем продажа по неполной цене ⚠️

- вид из окна не самый удачный (дорога, стройка и тд)

- в тех квартирах, где делают инвест ремонт - делают не эргономичные планировки, в ремонте используют дешевые материалы/технику/мебель

—————
Пренебрегая этими моментами инвестор получает более узкий круг покупателей и более низкий доход с инвест.проекта 😕

Благодарю за внимание и подписку 🩵