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Amtsgericht Berlin-Kreuzberg Urteil26.11.2024
Unwirksame Eigen­bedarfs­kündigung bei fehlender Darlegung des Nutzungs­in­teresses der über Wohnung verfügenden Bedarfsperson
Vorliegen einer formellen Unwirksamkeit
Eine Eigen­bedarfs­kündigung ist formell unwirksam, wenn die Bedarfsperson über eine Wohnung verfügt und nicht dargelegt wird, warum sie nunmehr die gekündigte Wohnung benötigt. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Oktober 2023 erhielt die Mieterin einer Wohnung in Berlin eine Eigenbedarfskündigung. Die Vermieter gaben an, dass in die Wohnung ihr Neffe einziehen soll, der derzeit ein duales Studium in Berlin absolvierte. Der Neffe ist zuvor im August 2023 in ein modernes Studen­te­n­a­partment mit einer Größe von 19,25 qm eingezogen. Das Apartment lag in der Nähe seiner Arbeitsadresse. Da sich die Mieterin weigerte, die Kündigung zu akzeptieren, erhoben die Vermieter Räumungsklage.

Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung
Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschied gegen die Vermieter. Diesen stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Denn die Eigen­be­da­rfs­kün­digung sei formell unwirksam. Sie genüge nicht den Begrün­dungs­an­for­de­rungen des § 573 Abs. 3 BGB.

Fehlende Darlegung des Nutzungs­in­teresses
Zwar werde in dem Kündi­gungs­schreiben die Bedarfsperson und dessen derzeitige Anschrift genannt, so das Amtsgericht. Jedoch sei nicht in nachvoll­ziehbarer und plausibler Weise mitgeteilt worden, woraus sich das Nutzungsinteresse des über eine Wohnung verfügenden Neffen ergeben soll. Es werde nicht verständlich, dass der Neffe die Wohnung benötigt. Es liege nicht auf der Hand und bedürfe einer Erklärung, dass und warum der Neffe nunmehr in die streit­ge­gen­ständliche Wohnung der Mieterin einziehen will.

Verwaltungsgericht Berlin Beschluss04.07.2024
Zuführung von Ferienwohnungen zu Wohnzwecken
Fehlende unabhängige Strom- und Wassers­ver­sorgung sowie Heizung unerheblich
Erfüllen Ferienwohnungen die Mindest­anforderungen nach § 4 Abs. 2 Wohnungs­aufsichts­gesetzes von Berlin (WoAufG Bln), sind sie zur dauernden Wohnnutzung geeignet. Insofern kann ein Wohnzu­füh­rungsgebot erlassen werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Ferienwohnungen nicht über eine unabhängige Strom- und Wasser­ver­sorgung sowie Heizung verfügen. Dies hat das Verwal­tungs­gericht Berlin entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Februar 2024 erhielt der Eigentümer eines in Berlin-Spandau liegenden und mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks ein sofortiges Wohnzuführungsgebot. In dem Haus befanden sich neben der Wohnung des Eigentümers auch mehrere Ferienwohnungen, die jeweils über ein Fenster, ein eigenes Bad mit Toilette und Kochge­le­gen­heiten verfügten. Der Eigentümer wehrte sich gegen das Gebot. Er führte an, dass die Ferienwohnungen nicht als eigenständige Wohnungen nutzbar seien, da sie über keine eigene Wohnungstür verfügten und die Wasser- und Stromversorgung sowie die Heizung über seine Wohnung erfolge. Der Hauseigentümer beantragte Eilrechtsschutz.

Rechtmäßigkeit des Wohnzu­füh­rungs­gebots
Das Verwal­tungs­gericht Berlin entschied gegen den Hauseigentümer. Das Wohnzu­füh­rungsgebot sei rechtmäßig. Die Ferienwohnungen erfüllen die Minde­st­an­for­de­rungen des § 4 Abs. 1 WoAufG Bln und seien somit zur dauernden Wohnnutzung geeignet. Die Führung eines eigenständige Haushalts sei möglich.

Fehlende unabhängige Strom- und Wassers­ver­sorgung sowie Heizung unerheblich
Nach Ansicht des Verwal­tungs­ge­richts stelle der Umstand, dass die Strom- und Wasserversorgung sowie die Heizung der Ferienwohnungen von der Wohnung des Hauseigentümers abhängen sollen, die Wahrung der Minde­st­an­for­de­rungen nicht infrage. Es komme allein darauf an, ob in den Räumen eine Heizmöglichkeit, eine Wasser­ver­sorgung sowie die Möglichkeit besteht, elektrische Geräte anzuschließen. Es werde nicht gefordert, dass diese Möglichkeiten unabhängig von anderen Wohneinheiten bestehen müssen.

Ausreichende Abtrennung der Ferienwohnungen von Wohnung des Eigentümers
Soweit der Hauseigentümer anführte, dass die Ferienwohnungen über keine eigene Wohnungstür verfügen und somit keine räumliche Abtrennung von seiner Wohnung vorliege, folgte das Verwal­tungs­gericht dem nicht. Sämtliche Wohnungen teilen sich ausweislich der Grundrisses und der vorliegenden Fotos nur einen gemeinsamen Flur. Die Ferienwohnungen haben keine eigene Hauseingangstür. Dies sei aber für die Führung eine selbständigen Haushalts nicht erforderlich.

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Hier sind die Listen der Länder, die am automatischen Informationsaustausch (AIA) teilnehmen und diejenigen, die nicht teilnehmen:
Länder, die am AIA teilnehmen:
1. Andorra
2. Anguilla
3. Argentinien
4. Aruba
5. Australien
6. Belgien
7. Bermuda
8. Britische Jungferninseln
9. Bulgarien
10. Cayman Islands
11. Curaçao
12. Dänemark
13. Deutschland
14. Estland
15. Färöer-Inseln
16. Finnland
17. Frankreich (einschließlich Französisch-Guayana, Guadeloupe, Martinique, Mayotte, Réunion, Sankt Bartholomäus und St. Martin)
18. Griechenland
19. Guernsey
20. Indien
21. Irland
22. Island
23. Isle of Man
24. Italien
25. Japan
26. Jersey
27. Kanada
28. Kolumbien
29. Korea (Republik)
30. Kroatien
31. Lettland
32. Liechtenstein
33. Litauen
34. Luxemburg
35. Malta
36. Mauritius
37. Mexiko
38. Monaco
39. Montserrat
40. Neuseeland
41. Niederlande (einschließlich Bonnaire, Saba und Saint Eustachius)
42. Norwegen
43. Polen
44. Portugal
45. Rumänien
46. San Marino
47. Saint Maarten
48. Schweden
49. Schweiz
50. Slowakei
51. Slowenien
52. Spanien (einschließlich Kanarische Inseln)
53. Tschechische Republik
54. Turks and Caicos Islands
55. Ungarn
56. Vereinigtes Königreich (einschließlich Gibraltar)
57. Zypern
58. Top Nicht-CRS-Länder mit guten Banken / Bankoptionen (Aktualisiert 17. September 2024)
Länder, die nicht am AIA teilnehmen (Aktualisiert 17. September 2024):
1. Armenien
2. Botswana
3. Dominikanische Republik
4. Georgien
5. Guatemala
6. Kambodscha
7. Nordmazedonien
8. Philippinen
9. Vereinigte Staaten
Achtung: Österreich und die Schweiz melden seit 30.09.2018 Kontodaten nach Deutschland - und zwar rückwirkend für 2017

Die USA erlebt gerade ein MASS AWAKENING ❤️ Mit Robert F. Kennedy an Board besteht sehr große Hoffnung auf eine sehr tiefgreifende Reformation des Landes.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024
- 19 U 134/23 -
Nach gekündigtem Maklervertrag schuldet Kunde nur Aufwendungsersatz für konkret mit dem Auftrag entstandene Kosten
Klausel zum Aufwendungsersatz unwirksam
Gibt ein Kunde seine Verkaufsabsicht auf, kann der Makler grundsätzlich nur Ersatz der konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags entstandenen Kosten verlangen. Soll sich der Aufwendungsersatz nach AGB-Regelungen auch auf die Zahlung von Gemeinkosten erstrecken (hier: anteilige Bürokosten), ist die Klausel zum Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat einen Anspruch der Maklerin auf Zahlung von rund 11.500 € abgelehnt.

Der Kläger beauftragte die beklagte Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses im Hintertaunus zum Angebotspreis von 695.000 €. Gemäß Ziff. 6 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrags war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten u.a. anteilige Bürokosten zählen. Nach vier Monaten teilte der Kläger mit, dass das Haus doch nicht kurzfristig verkauft werden sollte. Die Beklagte stellte ihm daraufhin 11.454,51 € in Rechnung, wovon 282,51 € auf „Fremdkosten laut Aufstellung“ und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfielen. Hierauf zahlte der Kläger 6.282,51 €, die er nunmehr zurückverlangt. Das Landgericht hatte seiner Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung der Maklerin.

Regelung zum Aufwendungsersatz komplett unwirksam
Sie hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Ziff. 6 des Maklervertrags sei unwirksam. Die Regelung benachteilige den Vertragspartner unangemessen, begründete das OLG seine Entscheidung. Zwar könne eine Pflicht des Maklerkundens zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Sie müsse sich dann aber „wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen“, betonte der Senat. Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lasse sich in AGBs nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich sei beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. „Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart“, widerspreche diese dem Leitbild und sei damit unwirksam.

Hier umfasse der in Ziff. 6 geregelte Aufwendungsersatz u.a. anteilige Bürokosten. Der Makler habe damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgehe. Bürokosten seien laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant seien. Es handele sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden. Die Regelung sei damit unwirksam. Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führe hier zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, „in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet“, führte der Senat weiter aus. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

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