...но чрезмерная забота об историческом наследии может привести к огромному дефициту жилья и очень высокой его стоимости. Это конечно выгодно владельцам (можно повышать цены на аренду или инвестировать в недвижимость) и муниципалитетам (выше налоговые сборы даже при плоской шкале налогообложения) но крайне невыгодно арендаторам (как квартир, так и офисов) и тем, кто хочет купить новое жилье. Поэтому, если вы хотите сделать город-музей (например, вы работаете с Парижем, Суздалем или Санкт-Петербургом), вам стоит задуматься о развитии иных районов города. То есть, необходимо развивать альтернативные центры с высокой плотностью населения и большими площадями для офисов, для чего стоит максимально ослабить там нормативные требования и развивать инфраструктуру. Нечто подобное как раз реализуется в Парижской агломерации.

Значительной части же городов не требуется быть музеями, поэтому в исторических районах может допускаться новая застройка на пустырях и на 2-й линии, высотная застройка и так далее.

А что насчет прямых рыночных механизмов? И тут существуют много механизмов, которые могут сделать сохранения наследия эффективным и выгодным. В некоторых российских городах, например в Вологде и Томске, действуют программы "дом за рубль". Смысл программ заключается в выкупе или долгосрочной аренде за 1 рубль ветхих зданий с условием их реставрации. Это выгодно и городским властям (они не несут расходов, кроме как административных на работу с документацией и контролем за сохранностью), так и бизнесу (он получает здание по значительно более выгодной цене, чем если бы строилось новое здание).

Еще одним вариантом может быть привлечение к реставрации благотворительных фондов и волонтерских организаций. Примеры есть в современной России - это проект Том Сойер Фест и фонд Внимание. Первый занимается реставрацией домов в провинциальных городах силами волонтеров, а второй собирает деньги. В целом некоммерческий сектор при должных механизмах может очень сильно помочь сохранности культуры и истории.

Существуют также различные комбинации подобных опций, их скорее стоит применять одновременно, учитывая контекст.

Как и зачем сохранять историческое наследие?

Начнем с того, что такое историческое наследие в принципе. С какой-то точки зрения исторического наследия нет, поскольку как правило, мы охраняем либо отдельные памятники, либо застройку, которая смогла дожить до нас (а это, в значительной части городов, особенно российских, здания 1800-1920-х годов, или вовсе более поздние). К тому же, среда вокруг зданий и их наполнение все равно меняются (асфальт вместо земли или булыжника, электрическое освещение, автомобили, вывески, лавочки, урны и многое другое. Но все это не отрицает ценности старых зданий, даже если на деле это здания лишь 19 века, как и не стоит большинству городов становиться музеями под открытым небом.

Таким образом, под историческим наследием мы понимаем собственно сохранившиеся здания, конструкции, памятники и так далее. Для чего это вообще сохранять? С одной стороны, историческая среда несет культурную ценность, подчеркивает индивидуальность, повышает разнообразие среды, делает ее визуально привлекательной. С другой же стороны, историческая застройка несет и экономическую ценность, ведь она привлекает как жителей города, так и туристов, а это более высокая стоимость недвижимости (что одновременно является и минусом с точки зрения доступности), развитие коммерции на первых этажах (всяческие магазины, кафешки, бары и так далее). Привлечение же туристов в принципе несет городу деньги за счет гостиничного бизнеса, арендного жилья и сферы услуг.

Какие есть механизмы сохранения наследия? Основных инструментов несколько. Самым популярным и распространенным является охрана памятников культуры (объектов культурного наследия, определения могут отличаться) государством/муниципалитетом. То есть, запрещается сносить здание, изменять его архитектурный облик. Помимо охраны отдельных зданий может быть охрана исторической среды в целом, например в Санкт-Петербурге и Париже существуют ограничения по высоте, запрещается застраивать определенные видовые точки, чтобы сохранить историческую панораму. Несмотря на наши взгляды, подобные меры в отдельных случаях (если речь идет о городах-музеях) могут быть оправданными, поскольку они устраняют некоторые "провалы рынка". Я бы не называл их так, скорее речь идет о невозможности определить собственность и цены на виды, панорамы. Вообще, советую почитать (возможно, что напишем позже) про валоризацию ландшафта и экономику красоты...

Среди некоторой публики принято считать, что современный и удобный сервис в Москве, включая например курьерскую доставку, круглосуточные магазины и кафе, существует исключительно за счет эксплуатации трудовых мигрантов. Это совершенно не так, и вот почему.…

Что почитать, если вы хотите разобраться в устройстве городов, их проблемах и решениях?

Смерть и жизнь больших американских городов, Джейн Джекобс. Библия урбаниста, книга выступившая против ортодоксального городского планирования, модернизма, почему важно учитывать повседневную жизнь горожан, и почему город, который основа на разнообразии, спонтанности и саморегулировании лучше, чем любая тщательная концепция.

Триумф города. Как наше величайшее изобретение делает нас богаче, умнее, экологичнее, здоровее. Эдвард Глейзер. Достаточно часто принято считать, что города - это рассадник бедности, причина загрязнения окружающей среды, люди в городах подвержены множеству угроз для здоровья. В книге показывается, почему на самом деле города - наиболее благоприятный во всех отношениях образ жизни для людей.

Транспорт в городах, удобных для жизни, Вукан Вучик. 20 век охарактеризовался масштабным дорожным строительством, ориентацией многих городов на личный автомобиль как основной вид транспорта. Здесь вы узнаете, как создавать экономически эффективные, комфортные, устойчивые, разнообразные транспортные системы, ориентированные на мультимодальности.

Order without design: how markets shape cities, Alain Bertaud. Если Смерть и жизнь американских городов основана на образе жизни, то здесь - погружение в мир городской экономики, статистики и пространственных данных. Раскрывая города как рынки труда, автор дает отличное описание механизмов работы экономик современных мегаполисов, в частности в областях застройки, транспорта, экологии, рекреации

Стимулы, парадоксы, провалы. Город глазами экономистов. Еще одна книга о том, как экономисты видят города. Отсюда вы можете узнать о специфике российской системы расселения, важности человеческого и социального капиталов, городском бюджете, банкротстве городов, применении поведенческой экономики в транспорте, преимуществах городов, рынке недвижимости, медиа.

Управляя общим. Эволюция институтов коллективной деятельности, Элинор Остром. Исследование различных практик управление общественными благами и об успешных кейсах.

Emergent Tokyo: Designing the Spontaneous City, Jorge Almazan. Токио является самым большим в мире мегаполисом и при этом очень адаптивным, гибким, наполненным жизнью пространством. Здесь показывается, как в Токио нашли баланс между колоссальным ростом и местной общественной жизнью, и смогли создать очень разнообразный и насыщенный мегаполис, в котором сочетаются шумные торговые и бизнес-центры и уютные улочки, тихие переулки и обилие неоновых вывесок, небоскребы и малоэтажные кварталы.

Проектирование городских улиц. Гайд о том, как создавать безопасные, удобные, привлекательные, монетизируемые городские улицы.

Для тех, кто хочет немного углубиться в тему - советуем исследование микрожилья Веры Кичановой на примере лондонского кейса (в Лондоне давно запрещены квартиры менее 37 кв. м.)

Основные выводы работы:

Предложение жилья в Лондоне не поспевает за спросом, за последние 50 лет рост цен составил 500%

За последние 20 лет население Лондона выросло на 25 %, а количество жилья - всего на 15 %

Помимо реформирования системы планирования, позволяющей строить больше домов, микрожилье позволит более эффективно использовать землю

Микрожилье даст возможность молодым людям жить ближе к центру: ближе к работе, развлечениям и другим удобствам по доступной цене

Микродома - это расширение возможностей выбора для многих лондонцев, которые готовы жить в небольших квартирах

Микро-жилье - это не то же самое, что тесная перепланировка существующих квартир, это умные, современные, спроектированные на заказ квартиры, рационально использующие пространство и удостоенные престижных архитектурных наград. Микродома часто сопровождаются коммунальными удобствами, такими как игровые комнаты и открытые жилые пространства, которые помогают справиться с одиночеством

Местные власти должны отказаться от своего неприятия небольших квартир, чтобы предоставить лондонцам больше возможностей для выбора жилья по доступным ценам.

Как только вы покупаете квартиру, она теряет 30% стоимости. К тому же судя по неофициальным данным, огромное количество квартир стоят пустые. Так что жильё доступное, а если раскрывать пустые квартиры, то станет ещё доступнее. Просто это аренда

Институты как основа. Ч.2.

В другой работе они подсчитали, что европейские страны с более представительными институтами, такие как Великобритания и Нидерланды, смогли расти быстрее в ответ на открытие трансатлантических торговых путей, чем абсолютные монархии, такие как Испания и Португалия. [10]

Эти авторы и последовавшая за ними литература, как правило, приходили к выводу, что такие вещи, как надежные права собственности для отдельных лиц и правительств с четкими ограничениями исполнительной власти, демократические политические процессы и отсутствие коррупции в правительстве - все это было связано с экономическим ростом.

Эти институты, безусловно, звучат "правильно". Они ассоциируются у нас практически с любой крупной развитой страной, такой как США, Франция или Германия. Но, по сути, большинство этих исследований разделяют ту же фундаментальную проблему, что и те, которые изучали накопление капитала: то, что определенные институты присутствуют в странах с быстрым экономическим ростом, не означает, что они были необходимы для того, чтобы произошло чудо. Возможно, такие вещи, как права собственности и отсутствие коррупции, являются «предметами роскоши», которыми богатые страны могут позволить себе заниматься, но на самом деле они не являются причиной того, что эти страны стали богатыми?

Проблема становится еще более острой, когда исследователи пытаются определить, как вообще можно измерить “институт” в первую очередь.

========================================================

[10] Daron Acemoglu, Simon Johnson, and James A. Robinson, “The Rise of Europe: Atlantic Trade, Institutional Change, and Economic Growth,” American Economic Review 95, no. 3 (June 2015): 546–579.